기업 비업무용 부동산 보유세 강화 논의가 시작된 가운데, 과세 대상이 될 비업무용 토지 규모 파악이 시급한 과제로 떠올랐다. 시세차익 목적의 투기성 자산 여부를 명확히 가르기 어려운 현실적 난관도 제기된다.

▲ 기업 비업무용 부동산 보유세 강화 논의 본격화

이재명 대통령이 국민경제자문회의에서 기업이 보유한 비업무용 부동산에 대한 '대대적인 보유 부담'을 검토하라고 지시하면서 관련 논의에 속도가 붙고 있다. 현행 종합부동산세 체계에서 비업무용 토지는 주로 종합합산 과세 대상에 포함되어 80억원 공제와 0.5~0.7%의 낮은 세율이 적용되는 업무용 토지와 달리, 5억원 공제와 1.0~3.0%의 높은 세율이 적용된다.

▲ 비업무용 토지 규모 파악, 제도 정교화의 첫걸음

현재 기업의 비업무용 토지 규모는 재산세 과세자료를 통해 간접적으로 추정되고 있다. 행정안전부 '지방세 통계연감'에 따르면, 2024년 기준 기업의 비업무용 토지가 포함될 수 있는 종합합산 토지 면적은 약 2,126㎢에 달하며, 이는 여의도 면적의 약 730배에 육박하는 규모다.

▲ 종부세 부담 증가 추세, 4년 새 33% 늘어

기업의 비업무용 토지에 대한 종합부동산세 부담은 꾸준히 증가하고 있다. 국세청 자료에 따르면, 법인의 종합합산 토지분 종합부동산세 결정세액은 2020년 1조 1,660억원에서 2024년 1조 5,559억원으로 4년 만에 약 33% 증가했다. 같은 기간 납세 법인 수도 약 30% 늘어난 2만 1,859개로 집계되었다.

▲ '업무용 vs 비업무용' 판별의 모호성

문제는 종합합산 토지 전체를 비업무용으로 단정 짓기 어렵다는 점이다. 공장 설립을 위해 부지를 매입했으나 자금 조달이나 인허가 문제로 착공이 지연되거나, 건축물 면적 기준을 초과한 잉여 부지 등이 종합합산 대상으로 묶여 과세되는 사례가 존재하기 때문이다. 정부 관계자는 "종합합산 토지가 곧 비업무용 토지를 의미한다고 보기는 어렵기 때문에 실제 비업무용 보유 비중을 면밀히 살펴볼 필요가 있다"고 지적했다.

▲ 5대 그룹 토지 자산 15년간 47조 이상 증가

시민단체 등에서는 대기업의 부동산 자산 증가 추세에 주목하며 규제 필요성을 제기해왔다. 경제정의실천시민연합(경실련)이 2024년 발표한 '5대 재벌 경제력 집중 및 부동산 자산 실태' 보고서에 따르면, 삼성, SK, 현대자동차, LG, 롯데 등 국내 5대 그룹의 토지자산 장부가액은 2007년부터 2022년까지 15년 동안 47조원 이상 증가한 것으로 나타났다.

▲ 보유세 강화 방안 및 제도 정교화 요구

정치권과 관가에서는 종합합산 토지에 부과되는 종부세의 공제액 축소, 세율 및 과표 구간 세분화 등을 통해 보유 부담을 높이는 방안을 검토 중이다. 또한, 비업무용 부동산 처분 시 부과되는 법인세에 10%포인트를 추가로 과세하는 중과 비율을 높이는 방안도 거론된다. 이러한 조치는 기업들이 비업무용 토지를 연구·개발(R&D) 등 생산적 용도로 전환하거나, 시장에 나온 매물을 주택 공급 등에 활용하도록 유도하려는 취지로 풀이된다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "기업의 정상적인 경영 활동을 위축시키지 않으려면 세금 부담을 늘리기에 앞서 업무용과 비업무용을 구분하는 정교한 잣대부터 마련해야 한다"며 "단순히 세수 확보 차원이 아닌 기업의 유휴 자산 처분을 유도할 수 있는 세밀한 제도 설계가 필요하다"고 강조했다.