서울 아파트 시장에서 초고가 아파트값이 하락하고 중저가 아파트값이 상승하면서 가격 양극화 현상이 일부 완화된 것으로 나타났다. 상위 20% 평균 가격은 하락세를 보인 반면, 하위 20% 평균 가격은 상승하며 5분위 배율 지표도 개선됐다.

▲ 서울 아파트 가격 양극화 지표 변화

KB부동산 자료에 따르면 올해 3월 서울 상위 20% 평균 아파트값은 34억 6천 65만원으로, 전월 대비 1천 55만원(0.3%) 하락했다. 이는 2024년 2월 이후 2년 1개월 만에 처음 있는 일이다. 반면, 같은 기간 서울 하위 20% 평균 아파트값은 5억 1천 163만원으로 전월 대비 629만원(1.2%) 상승했다.

▲ 5분위 배율 하락, 양극화 완화 신호

이러한 가격 움직임에 따라 서울 아파트 가격 양극화 정도를 나타내는 '5분위 배율'은 지난달 6.76으로, 전월(6.87) 대비 하락했다. 5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분했을 때 상위 20%의 평균 가격을 하위 20%의 평균 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 양극화가 심함을 의미한다. 서울 아파트 5분위 배율은 지난 1월 6.92로 역대 최고치를 기록한 이후 두 달 연속 하락세를 보이며 완화 추세를 나타내고 있다.

▲ 고가 아파트 급매물 증가, 대출 규제 영향

초고가 아파트값 하락은 주택 가격 15억원 및 25억원 초과 시 대출 한도가 각각 4억원, 2억원으로 제한되는 규제와 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 고가 대단지 아파트에서 급매물이 출회된 영향으로 분석된다.

▲ 15억 이하 아파트 실수요자 몰려, '키 맞추기' 현상 지속

반면, 대출이 6억원 전액 가능한 15억원 이하 아파트에는 실수요자들이 몰리면서 매물이 부족한 현상이 지속되고 있다. 이로 인해 가격이 15억원으로 수렴하는 '키 맞추기' 현상이 이어지고 있으며, 이는 중저가 아파트 가격 상승을 견인하는 요인으로 작용하고 있다.

▲ 한강 이북 평균 아파트값 11억 돌파, 중위·중소형 가격 상승

KB 시세에 따르면 지난달 기준, 한강 이북 14개구의 아파트 평균 매매가는 11억 1천 831만원으로 처음으로 11억원을 돌파했다. 또한, 서울 아파트 중위 매매가는 12억원, 중소형(전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하) 아파트 매매가는 15억 1천 22만원으로 각각 12억원과 15억원 선에 처음으로 진입하며 전반적인 아파트 가격 상승 흐름을 보여주고 있다.