정부가 지역주택조합 사업의 고질적인 병폐인 알박기와 사업 지연을 해소하기 위해 토지 소유권 확보 기준을 기존 95%에서 80%로 대폭 완화한다. 부실 업무 대행사 난립을 막기 위한 등록제를 도입하고 공사비 증액 시 전문기관의 검증을 의무화하여 무분별한 조합원 피해를 원천 차단한다. 정체된 사업장의 신속한 해산을 돕는 제도적 근거를 마련하여 소비자 권익을 보호하고 주택 공급의 효율성을 극대화한다.

지역주택조합(지주택) 사업은 그동안 낮은 성공률과 불투명한 운영으로 인해 서민들의 주거 안정을 위협하는 요인으로 지목받아 왔다. 국토교통부는 이러한 문제를 근본적으로 해결하고 정상적인 사업장의 속도를 높이기 위해 종합적인 개선책을 내놓았다. 이번 방안은 사업의 진입 단계부터 운영, 그리고 부실 사업장의 정리 단계에 이르기까지 전 과정에 걸친 제도적 정비를 포함하고 있다. 특히 과거부터 지속적으로 제기되었던 소수 토지주의 알박기 문제를 해결하기 위해 법적 기준을 현실화한 점이 핵심이다.

▲ 알박기 방지 위한 토지 확보 기준 하향과 원주민 재정착 지원

정부는 지주택 사업계획 승인을 위해 필요했던 토지 소유권 확보 기준을 종전 95%에서 일반 주택건설사업과 동일한 80% 수준으로 대폭 낮추기로 결정했다. 그동안 지주택 사업장에서는 단 5% 미만의 토지를 보유한 소수 토지주들이 과도한 보상금을 요구하며 매매를 거부하는 이른바 알박기 행태가 빈번하게 발생했다. 이로 인해 토지 매입 비용이 급증하고 사업 기간이 하염없이 늘어나며 결국 조합원들의 추가 분담금 부담으로 이어지는 악순환이 계속되었다. 이번 기준 완화를 통해 국토교통부는 통상적인 사업 기간이 기존보다 약 1년에서 2년가량 단축되는 효과가 있을 것으로 내다보고 있다.

또한 시공사나 업무 대행사가 보유한 토지에 대해서는 보유 기간과 관계없이 매도 청구가 가능하도록 법을 개정한다. 이는 사업 주체들이 토지를 확보하고도 매도 청구권 행사 요건을 채우지 못해 사업이 공전하는 상황을 방지하기 위함이다. 이와 함께 사업지 내에 거주하던 원주민들의 재정착을 돕기 위한 지원책도 병행된다. 기존에는 무주택자나 85㎡ 이하 1주택 소유자만 조합원 자격을 얻을 수 있어 해당 요건을 충족하지 못하는 원주민들은 사업 인가 이후 강제로 퇴거당하는 문제가 있었다. 정부는 사업지 내 주택 보유 2년 이상, 거주 1년 이상의 요건을 갖춘 원주민에 한해 주택 규모 제한 없이 조합원 자격을 부여하기로 했다.

조합원 자격 판단 기준일도 현실에 맞게 조정된다. 기존에는 최초 조합설립인가 신청일을 기준으로 세대주 요건이나 거주 기간을 판단했으나, 앞으로는 결원 보충 등을 위해 신규로 가입하는 경우 가입 신청일을 기준으로 자격을 판단한다. 이러한 조치는 조합원 모집의 유연성을 확보하고 사업의 안정성을 높이는 데 기여할 전망이다.

▲ 업무 대행사 등록제 도입 및 공사비 검증을 통한 조합 보호

사업 운영의 전문성을 높이고 조합원의 재산을 보호하기 위해 업무 대행사에 대한 엄격한 관리 체계가 구축된다. 현재까지는 업무 대행사의 자격 기준이 미비하여 전문성이 떨어지거나 자본력이 부족한 부실 업체들이 사업에 난립하는 경우가 많았다. 이러한 업체들은 시공사의 과도한 공사비 증액 요구에 적절히 대응하지 못하거나 조합 자금을 방만하게 운영하여 조합원들에게 막대한 손실을 입히기도 했다. 정부는 자본금과 전문 인력, 사무실 규모 등 일정 요건을 갖춘 업체만 업무를 수행할 수 있는 등록제를 전격 도입하고 위반 시 등록 취소 등 강력한 제재를 가할 방침이다.

조합과 시공사 간의 계약 관계도 투명해진다. 시공사가 최초 공사비 대비 5% 이상 증액을 요구하는 등 일정 수준 이상의 공사비 상승이 발생할 경우, 반드시 한국부동산원과 같은 전문기관의 검증을 거쳐야 한다. 이는 공사비 산출 근거를 명확히 하고 시공사의 일방적인 증액 요구를 차단하기 위한 조치다. 아울러 표준도급계약서를 보급하여 계약서 내에 증액 기준과 산출 근거를 상세히 명시하도록 유도함으로써 공사비와 관련된 분쟁의 소지를 사전에 차단한다. 시공사 선정 과정에서도 경쟁입찰을 의무화하여 공정성을 확보하고 조합이 단독으로 사업을 시행할 수 있는 제도적 기반도 강화된다.

▲ 투명한 운영 체계 구축 및 부실 사업장 출구 전략 강화

조합의 투명한 운영을 위해 자금 사용 내역 공개가 의무화된다. 조합은 앞으로 자금 인출 및 사용 내역과 이에 따른 증빙자료를 반드시 조합원에게 공개해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 자금 인출 자체가 제한된다. 조합원의 의사 결정 편의를 위해 온라인 총회와 전자의결 제도를 도입하며, 대리인 출석 범위를 배우자와 직계 존비속으로 엄격히 제한하여 의결 과정의 공정성을 높인다. 특히 조합 가입 후 사업성 등을 충분히 검토할 수 있도록 가입 철회 기간을 현행 30일에서 60일로 확대하여 소비자 선택권을 강화했다.

정상적인 추진이 어려운 부실 사업장에 대해서는 과감한 출구 전략을 마련한다. 장기간 사업이 정체되어 해산을 시도했으나 부결된 경우에도 다시 의결할 수 있는 절차적 근거를 신설한다. 또한 조합원들에게 반기마다 사업 추진 실태를 의무적으로 통보하도록 하여 조합원 스스로가 사업 지속 여부를 판단할 수 있도록 돕는다. 지방자치단체의 관리 감독권도 강화되어 임원이 연락 두절되거나 정당한 사유 없이 토지 권원을 상실한 조합에 대해서는 인가를 취소할 수 있는 권한이 부여된다.

이번 대책은 2026년 4월 20일 국토교통부가 발표한 것으로, 김이탁 국토부 1차관은 현장의 목소리를 반영해 고질적 애로사항을 해소하고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 두었다고 강조했다. 앞서 이재명 대통령이 지난해 6월 지주택 문제에 대한 심도 있는 검토를 주문한 이후 나온 후속 조치들이다. 정부는 법 개정이 필요한 사항에 대해 상반기 중 후속 입법 절차에 착수하고 하위 법령 개정을 조속히 마무리할 계획이다. 이번 제도 개선이 정착되면 지주택 사업의 투명성이 제고되고 선의의 조합원 피해가 획기적으로 줄어들 것으로 기대된다.