제주특별자치도가 천연기념물인 우도 홍조단괴 해빈 인근의 역사문화환경 보전지역 내 건축행위 허용기준 조정을 위한 의견 수렴에 착수했다. 이번 절차는 보존지역 설정에 따른 주민 생활 불편을 해소하고 합리적인 규제 개선 방안을 도출하기 위해 마련됐다. 도는 구역별 면적 조정과 건축물 높이 제한 수정을 포함한 다각적인 제도 개선안을 검토하여 자연유산 보호의 실효성과 지역 발전을 동시에 꾀할 방침이다.

제주특별자치도는 천연기념물 제438호로 지정된 '제주시 우도 홍조단괴 해빈' 주변의 역사문화환경 보전지역에 대한 건축행위 허용기준 완화 여부를 검토하기 위해 주민과 이해관계자의 의견을 듣는 행정 절차를 개시했다. 이는 국가유산의 원형 보존이라는 공익적 가치와 해당 지역에 거주하는 주민들의 사유 재산권 행사 및 정주 여건 개선이라는 현실적 요구 사이에서 합리적인 접점을 찾기 위한 시도로 풀이된다.

▲ 홍조단괴 해빈 보전지역의 건축 규제 현황 및 관리 체계

현재 우도 홍조단괴 해빈 주변의 건축 행위는 유산 경계로부터 외곽 500미터까지 설정된 보전지역 규정에 따라 엄격히 통제되고 있다. 관리 체계는 거리에 따라 총 3개의 구역으로 구분된다. 유산과 가장 인접하여 직접적인 영향을 미칠 수 있는 1구역은 모든 건축 행위에 대해 국가유산청의 개별적인 검토와 승인을 거쳐야 하는 가장 강력한 규제가 적용된다. 사실상 대규모 개발이나 신축이 까다로운 구역으로 분류되어 관리 중이다.

이어지는 2구역은 건축물의 형태와 높이에 대한 구체적인 수치 기준이 적용되는 곳이다. 평지붕 형태의 건축물은 최고 높이 8미터 이하로 제한되며, 경사지붕을 채택할 경우 최고 높이 12미터 이하까지만 허용된다. 이러한 높이 제한은 해빈 주변의 경관적 가치를 훼손하지 않기 위한 장치이나, 주민들 사이에서는 고도 제한으로 인한 건축 공간 확보의 어려움을 호소하는 목소리가 지속적으로 제기되어 왔다. 가장 외곽에 위치한 3구역은 제주특별자치도 도시계획조례 및 관련 법령에 따라 건축 가능 여부와 규모가 결정되는 구조다.

2026년 4월 20일 제주도 세계유산본부에 따르면, 이번 의견 수렴 과정은 단순히 규제를 푸는 것에 그치지 않고 구역별 면적의 적정성을 재획정하는 작업까지 포함한다. 도는 현재 설정된 1, 2, 3구역의 경계가 지형적 특성과 실제 유산 보호에 미치는 기여도를 정확히 반영하고 있는지 재검토할 계획이다. 특히 2023년 12월에 고시된 현행 기준이 도입된 이후 주민들이 겪어온 구체적인 생활 불편 사례를 수집하여 정책에 반영한다는 방침이다.

▲ 생활권 보장과 유산 보호의 균형을 위한 제도 개선 배경

제주도가 건축 규제 완화를 적극적으로 검토하게 된 배경에는 섬 지역이라는 우도의 공간적 특수성이 자리 잡고 있다. 우도는 한정된 토지 내에서 관광업과 주거 생활이 밀접하게 얽혀 있는 지역이다. 강력한 보전 정책은 자칫 지역 사회의 노후화와 인구 유출을 가속화할 우려가 있다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 주민들은 노후 주택의 재건축이나 생활 편의 시설 확충 시 적용되는 높이 규제가 지나치게 경직되어 있다고 주장하며 실질적인 제도 개선을 요구해 왔다.

이에 따라 도 관계자는 최근 주민들의 생활 여건 개선과 지속 가능한 지역 발전에 대한 사회적 요구가 높아짐에 따라 보존과 이용의 조화를 고려한 제도 개선의 필요성을 강조했다. 이번 제도 개선의 목적은 과도하거나 불합리하다고 판단되는 규제는 과감히 완화하되, 세계적으로 가치를 인정받은 홍조단괴 해빈의 자연적 유산 가치를 보호하는 체계는 더욱 정교하게 다듬는 데 있다. 이는 단순한 규제 철폐가 아닌 '보전의 질'을 높이기 위한 전략적 선택으로 해석된다.

심층 분석 결과, 제주도는 이번 의견 수렴을 통해 주민들이 겪는 건축 인허가 과정의 피로도를 낮추는 방안도 함께 모색하고 있다. 1구역의 개별 검토 범위를 조정하거나 2구역의 높이 제한을 주변 지형과의 조화를 전제로 유연하게 적용하는 기술적 대안들이 논의 테이블에 오를 전망이다. 또한 역사문화환경 보전지역 내에서의 행위 제한이 실제 유산 보전에 미치는 영향력을 데이터화하여 과학적인 관리 지침을 수립하는 계기로 삼을 예정이다.

▲ 의견 수렴 절차 및 국가유산청 심의를 통한 최종안 확정

의견 제출을 희망하는 개인이나 단체는 4월 30일까지 의견서를 작성하여 제주도 세계유산본부 자연유산과 자연유산팀으로 제출하면 된다. 제출 방식은 방문 접수를 비롯해 우편 및 이메일을 통해서도 가능하다. 제주도는 이번 수렴 기간 동안 접수된 민원과 제안들을 면밀히 분석하여 전문가 자문 회의의 기초 자료로 활용할 계획이다. 전문가 그룹은 생태학적 영향, 경관 분석, 법률적 타당성 등을 종합적으로 검토하게 된다.

도는 이어지는 5월 중 주민 설명회를 개최하여 수렴된 의견이 반영된 최종 기준안의 초안을 공개할 예정이다. 주민 설명회는 정책 결정 과정의 투명성을 높이고 주민들과의 공감대를 형성하는 핵심적인 절차가 될 것이다. 이후 확정된 최종안은 국가유산청의 심의위원회에 상정된다. 국가유산청 심의는 건축 규제 완화가 천연기념물 제438호인 우도 홍조단괴 해빈의 물리적 안녕과 경관 보존에 위해를 가하지 않는다는 사실을 입증하는 마지막 관문이다.

최종적으로 국가유산청의 심의를 통과하면 새로운 건축행위 허용기준이 확정 고시되며 본격적인 시행에 들어간다. 제주도는 이번 사례가 문화유산 보호와 지역 사회의 상생을 이끌어내는 성공적인 정책 모델이 되기를 기대하고 있다. 자연유산의 가치를 훼손하지 않으면서도 주민들이 체감할 수 있는 실질적인 규제 혁신이 이루어질지 지역 사회와 학계의 관심이 집중되고 있다.