전국 오피스텔 입주 물량이 역대 최소치를 기록하며 심각한 공급 부족 국면에 진입했다. 아파트에 집중된 강력한 대출 규제를 피해 주거용 오피스텔로 수요가 이동하면서, 중대형 평형을 중심으로 신고가 경신과 완판 행진이 이어지는 등 시장의 구조적 재편이 가속화되는 양상이다.

오피스텔 시장이 전례 없는 공급 가뭄과 수요 폭증이라는 양극단 현상을 동시에 마주하고 있다. 부동산R114의 최신 집계에 따르면, 올해 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 총 1만 2,950실로 나타났다. 이는 관련 통계 작성 이래 역대 최소 수준이다. 과거 공급이 활발했던 2019년의 11만 728실과 비교하면 무려 88%가 급감한 수치이며, 지난해 기록한 3만 9,223실에 비해서도 67%나 줄어든 규모다. 이러한 공급 위축은 단순히 일시적 현상에 그치지 않고 장기적인 '입주 절벽'으로 이어질 가능성이 높다는 점에서 시장의 우려를 낳고 있다.

실제로 향후 2년간의 공급 전망은 더욱 비관적이다. 내년 전국 오피스텔 입주 물량은 7,155실로 예상되며, 2028년에는 5,637실까지 떨어질 것으로 관측된다. 연간 입주량이 1만 실을 밑도는 시기가 연속되면서 주거용 오피스텔을 중심으로 한 수급 불균형은 임계점에 도달할 것으로 보인다. 건설 원가 상승과 고금리 기조가 맞물려 신규 분양 물량이 급감한 것이 공급 부족의 근본 원인으로 지목된다.

▲ 역대 최저 입주 물량과 공급 절벽 현실화

수도권의 상황은 더욱 심각하다. 서울의 경우 지난해 4,234실이었던 입주 물량이 올해 1,700실로 반 토막 이상 줄어들었으며, 내년에는 1,224실, 2028년에는 228실이라는 극단적인 공급 부족 사태를 맞이할 전망이다. 경기도 역시 지난해 1만 6,982실에서 올해 3,685실로 급감한 뒤, 내년 1,580실, 2028년 339실로 줄어들며 사실상 신축 공급이 끊기는 단계에 이르게 된다. 인천 또한 지난해 8,022실에서 올해 1,860실, 내년 1,404실, 2028년 630실로 감소세가 뚜렷하다.

이처럼 공급이 마르는 상황에서도 수요는 오히려 아파트의 대체재를 찾아 오피스텔로 몰리고 있다. 전국 오피스텔 매매 건수는 2023년 2만 2,477건에서 2024년 2만 6,055건으로 늘어난 데 이어, 지난해에는 3만 2,769건을 기록하며 2년 연속 가파른 증가세를 보였다. 특히 주목할 점은 면적별 수요의 변화다. 전용면적 60~85㎡ 오피스텔 매매량은 전년 대비 78% 급증했으며, 85㎡ 초과 대형 오피스텔 역시 77%의 높은 증가율을 기록했다. 이는 1인 가구 위주의 소형 오피스텔보다 3~4인 가구가 거주 가능한 '아파텔' 형태의 주거용 상품에 매수세가 집중되고 있음을 시사한다.

▲ 대출 규제 풍선효과와 주거용 수요 쏠림

이러한 수요 전이 현상의 핵심 배경으로는 정부의 강력한 아파트 대출 규제가 꼽힌다. 지난해 시행된 6·27 대출 규제와 10·15 대책 등을 통해 아파트 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 엄격히 제한되면서, 자금 조달에 어려움을 겪는 실수요자들이 상대적으로 대출 문턱이 낮은 오피스텔로 눈을 돌리고 있는 것이다. 아파트 대비 규제 강도가 낮으면서도 주거 환경은 유사한 중대형 오피스텔이 내 집 마련의 현실적인 대안으로 부상한 셈이다.

수급 불균형 심화는 가격 지표에서도 명확히 드러난다. KB부동산의 3월 통계에 따르면 서울의 전용 30㎡ 이하 초소형 오피스텔 매매가는 0.06% 하락하며 약세를 보인 반면, 중대형(전용 60~85㎡)과 대형(85㎡ 초과)은 각각 0.49%, 0.45% 상승하며 견조한 흐름을 유지했다. 시장의 선호도가 수익형 임대 상품에서 실거주 목적의 주거 상품으로 완전히 옮겨갔음을 보여주는 대목이다.

▲ 지역별 수급 불균형 심화와 향후 시장 전망

현장의 열기도 뜨겁다. 인천 청라국제도시 국제업무단지에서 공급된 '청라 피크원 푸르지오'는 지난해 7월 청약 이후 약 8개월 만에 1,056실 전 가구가 완판됐다. 서울 서초구 방배동의 '인시그니아 반포' 역시 148실의 계약을 모두 마무리하며 고가 주거용 오피스텔에 대한 수요를 입증했다. 가격 상승세도 가파르다. 서울 양천구 소재 '목동 파라곤' 전용 95㎡는 지난 2월과 3월에 걸쳐 역대 최고가인 18억 5,000만 원에 거래되며 아파트 못지않은 몸값을 자랑했다.

부동산 업계 전문가들은 오피스텔이 더 이상 투자용 상품에 머물지 않고 아파트의 기능을 완벽히 대체하는 주거 상품으로 재평가받고 있다고 분석한다. 공급 물량이 역대 최저치를 경신하는 가운데 실수요자의 이동이 계속된다면, 주거용 오피스텔의 희소성은 더욱 부각될 수밖에 없다. 특히 수도권 핵심 입지의 중대형 오피스텔은 향후 공급 절벽 국면에서 가격 방어력이 높고 자산 가치 상승 가능성이 큰 상품으로 주목받을 것으로 전망된다.