양도소득세 장기보유특별공제 개편 논의가 정치권과 부동산 시장의 주요 쟁점으로 부상한다. 이재명 대통령의 개편 방침 시사 이후 여야는 첨예하게 대립하며, 1주택자의 세금 부담 변화 가능성에 관심이 집중된다. 이르면 올해 7월 세법개정안을 통해 구체화될 전망이다.

장기보유특별공제(장특공제) 개편 논의가 정치권을 넘어 부동산 시장 전반에 걸쳐 뜨거운 쟁점으로 부상하고 있다. 특히 1주택자의 양도소득세와 직결되는 만큼, 관련 정책 변화는 실수요자와 투자자 모두에게 중대한 영향을 미칠 전망이다. 이재명 대통령이 1주택자 장특공제 개편 방침을 사실상 공식화하면서 논쟁은 더욱 격화되는 양상이다. 이는 2026년 6월 지방선거를 앞두고 여야 간 공방의 핵심 의제로 자리 잡았다.

▲ 장기보유특별공제

는 주택을 장기간 보유한 1주택자에게 양도소득세 부담을 덜어주기 위해 도입된 제도이다. 이는 40년 가까이 유지되어 온 '사회적 합의'의 산물로, 주택의 장기 보유를 유인하고 단기 투기를 억제하는 순기능을 담당해왔다. 현행 제도하에서는 10년 이상 보유한 1주택자의 경우 최대 80%까지 양도소득세를 공제받을 수 있어, 주택 매도 시 세금 부담을 크게 줄일 수 있었다. 그러나 최근 이재명 대통령의 언급으로 이 제도의 단계적 폐지 또는 축소 가능성이 제기되면서, 제도 본연의 취지와 정책적 효과에 대한 재검토가 이루어지고 있다.

더불어민주당은 1주택자 장특공제 폐지를 "검토한 적 없다"고 공식적으로 선을 긋고 있다. 한정애 더불어민주당 정책위의장은 2026년 4월 16일과 21일 수차례에 걸쳐 이 같은 입장을 재확인하며, 야당의 주장을 '거짓 공세'로 일축했다. 하지만 동시에 범정부 차원에서는 관련 제도 개선 방안을 면밀히 들여다보고 있는 것으로 알려져, 논의의 불씨는 여전히 남아있다. 시장에서는 이르면 2026년 7월 공개될 내년도 세법개정안에 장특공제 관련 내용이 포함될 가능성을 주시하고 있다. 이는 정책의 불확실성을 가중시키며 부동산 시장의 관망세를 심화시키는 요인으로 작용한다.

▲ 40년 제도 개편 논의 배경

이재명 대통령의 장특공제 개편 시사 이후 국민의힘은 이를 '국민 재산 강탈'이자 '세금 폭탄'으로 규정하며 맹렬히 비판하고 있다. 국민의힘 송언석 원내대표는 2026년 4월 21일, 이재명 대통령의 분당 아파트 양도세가 장특공제 폐지 시 현행 9300만 원에서 6억 원 이상으로 6배 넘게 급증할 것이라고 구체적인 수치를 제시하며 공세 수위를 높였다. 이는 부동산 세제를 징벌적 수단으로 활용하려는 청와대의 기조를 비판하고, 시장 논리를 앞세운 재산권 보호의 중요성을 강조하는 맥락에서 이루어졌다.

이러한 여야 간의 정면충돌은 2026년 6월 지방선거를 앞두고 더욱 격화되는 양상이다. 국민의힘은 장특공제 개편이 1주택자, 특히 장기 보유 실수요자에게 불이익을 줄 것이라는 점을 부각하며 여론전을 펼치고 있다. 반면 더불어민주당은 '실수요자 보호 원칙'에는 변함이 없다는 점을 강조하며, 야당의 주장이 '선거 의식 말 바꾸기' 또는 '거짓 선동'이라고 맞서고 있다. 오세훈 서울시장 또한 정원오 후보와의 부동산 공방에서 장특공 폐지를 우려하는 시민들의 목소리를 언급하며 논쟁에 가세했다. 이처럼 정치권의 주요 인사들이 직접 나서 논쟁에 참여하며 사안의 중요성을 더욱 부각한다.

▲ 여야 대립 격화

장특공제 개편 논의는 부동산 시장에 상당한 파장을 예고한다. 비거주 1주택자의 양도소득세 절세 혜택이 줄어들 경우, 시장에 매물이 늘어날지 아니면 오히려 매물 잠김 현상이 심화될지 전문가들의 의견은 엇갈린다. 세금 부담 증가로 인해 매도 계획을 앞당기는 움직임이 나타날 수 있지만, 동시에 매도 후 대체 주택 마련의 어려움이나 추가 세금 부담으로 인해 매도를 유보하는 '매물 잠김' 현상이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 이는 시장의 유동성 저하로 이어져 거래량 감소를 초래할 수 있다.

특히 10년 이상 주택을 보유해 온 1주택자들 사이에서는 불안감이 확산되고 있으며, 정책의 불확실성이 시장의 관망세를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 정부는 '실수요자 보호'와 '조세 형평성'이라는 두 가지 가치를 동시에 고려하며 신중하게 접근할 필요가 있다. 향후 정책 방향은 부동산 시장의 안정화뿐만 아니라 전체적인 주택 공급 및 수요 균형에도 중대한 영향을 미칠 것이다. 2026년 7월로 예정된 세법개정안 발표와 이후 정치권의 논의가 부동산 시장의 향방을 가늠할 중요한 분수령이 될 전망이다. 이 과정에서 충분한 사회적 합의와 면밀한 시장 분석이 선행되어야 한다.