서울시가 사업성 부족으로 정체된 도시정비형 재개발사업의 활로를 열기 위해 법적상한용적률을 기존 대비 최대 1.2배까지 대폭 상향한다. 상업지역 용적률은 최고 1,560%까지 허용되며, 도심권 건축물의 높이 제한은 사실상 폐지되어 창의적인 스카이라인 조성이 가능해질 전망이다. 이번 조치는 시장 원리에 기반한 규제 정상화를 통해 정비사업의 속도를 높이고 도심 경쟁력을 강화하는 데 목적이 있다.

서울특별시는 사업성이 낮아 동력을 잃었던 도시정비형 재개발사업의 정상화를 위해 '재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안'을 본격 시행한다. 이번 개선안은 지난해 발표된 1차와 2차 규제혁신에 이어지는 추가 완화책으로, 민간 정비사업의 최대 걸림돌이었던 용적률과 높이 규제를 파격적으로 혁파했다는 평가를 받는다. 시는 이를 통해 정체된 정비구역의 사업성을 개선하고 도심 내 주거 및 상업 시설 공급을 획기적으로 늘릴 방침이다.

도시정비형 재개발사업의 법적상한용적률은 이번 개선안에 따라 기존 대비 최대 1.2배까지 완화되어 적용된다. 용도지역별로 살펴보면 준주거지역은 600%, 근린상업지역은 1,080%까지 용적률 확보가 가능해진다. 특히 일반상업지역의 경우 최대 1,560%라는 유례없는 용적률 체계를 도입하여 고밀 개발의 토대를 마련했다. 이는 토지 이용 효율성을 극대화하여 사업 시행자의 수익성을 보장하고 민간 투자를 유도하려는 포석으로 풀이된다.

획일적으로 관리되던 건축물 높이 규제 역시 지역별 중심지 성격에 맞춘 유연한 체계로 전면 개편된다. 서울 도심권은 기존의 높이 제한을 완전히 없애 세계적인 대도시 수준의 창의적이고 수려한 건축 설계가 가능하도록 길을 열어주었다. 광역중심지는 150m, 지역중심이나 그 이하 지역은 130m를 기준으로 높이 관리 체계를 정립하여 도시 경관의 위계와 조화를 동시에 도모한다.

용적률 산정 및 관리 체계는 기준, 허용, 상한용적률로 단순화하여 행정의 예측 가능성과 투명성을 높였다. 기존에는 지구별 또는 구역별로 제각각 적용되던 복잡한 기준들이 이번 개선안을 통해 일관된 시스템으로 통합된다. 특히 허용용적률은 조례용적률의 1.1배를 일괄 적용함으로써 사업 계획 수립 단계에서의 불확실성을 제거하고 행정 절차의 효율성을 제고한다.

이번 규제 완화의 혜택은 이미 진행 중인 대다수 사업장에도 폭넓게 적용될 것으로 보인다. 개선안 시행일인 이달 14일 이전에 준공인가를 신청하지 않은 모든 사업장은 신규 계획을 수립하거나 기존 계획을 변경할 때 완화된 기준을 적용받을 수 있다. 이는 인허가 단계에 머물러 있거나 사업성 악화로 공사가 지연되던 구역들에게 실질적인 구제책이 될 것으로 분석된다.

정비업계와 부동산 전문가들은 이번 조치가 도심 공급 확대와 건설 경기 회복에 긍정적인 신호를 줄 것으로 기대하고 있다. 서울시 관계자는 "사업성이 낮아 멈춰 섰던 구역들이 이번 용적률 및 높이 규제 개선을 통해 사업 동력을 회복할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 시장의 자율성을 존중하고 과도한 규제 문턱을 낮추는 것이 결국 도시 전체의 경쟁력 제고로 이어진다는 시의 확고한 정책 기조가 반영된 대목이다.

다만 일각에서는 고밀 개발에 따른 인프라 과부하나 도시 과밀화 문제를 우려하는 시각도 존재한다. 용적률 상향이 단순히 사업성 개선에만 치우칠 경우 일조권 침해나 기반 시설 부족 같은 부작용이 발생할 수 있다는 지적이다. 이에 대해 시는 향후 세부적인 정비계획 심의 과정에서 공공성을 확보하고 기반 시설 확충을 병행하여 도시 환경의 질적 하락을 방지할 계획이다.

향후 서울 도심의 스카이라인은 이번 높이 제한 해제와 용적률 상향에 따라 대대적인 변화를 맞이할 것으로 보인다. 규제 혁신이 본격화되면서 정비사업의 추진 속도가 빨라지고, 양질의 건축물이 들어섬에 따라 도시의 심미적 가치도 동반 상승할 전망이다. 민간 부문의 창의성과 자본이 도시 재생에 적극 투입되면서 서울이 글로벌 경쟁력을 갖춘 메가시티로 재도약할지 주목된다.