주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 사고 규모가 전년 대비 절반 이하로 줄어들며 재무 건전성이 급격히 회복되고 있다. 올해 1~4월 채권 회수 금액이 대위변제액을 추월하는 '골든크로스'를 2015년 이후 처음으로 달성했으며, 공사는 지난해 1조 5,749억 원의 당기순이익을 기록하며 흑자 전환에 성공했다. 이는 전셋값 상승에 따른 역전세난 완화와 보증 가입 요건 강화, 그리고 경매 '셀프 낙찰'을 통한 채권 회수 극대화 전략이 맞물린 결과로 분석되다.

주택도시보증공사의 재무 구조를 위협하던 전세보증 사고가 올해 들어 확연한 진정세를 보이고 있다. 2024년 4월까지 집계된 보증사고 규모는 총 2,693억 원으로, 이는 지난해 같은 기간 기록한 5,743억 원과 비교해 53.1% 급감한 수치다. 사고 건수 역시 1,450건에 그치며 전년 동기 2,994건 대비 51.6% 줄어들어 시장의 불안정성이 해소되고 있음을 증명하다.

과거 전세 시장의 혼란기에 급증했던 보증사고는 2024년을 기점으로 정점을 찍고 하강 국면에 진입했다. 2021년 5,790억 원 수준이던 사고액은 전세사기와 역전세난이 본격화된 2022년 1조 1,726억 원으로 두 배 이상 폭증했다. 이후 2023년 4조 3,347억 원을 거쳐 2024년 4조 4,896억 원으로 사상 최고치를 기록한 뒤, 지난해 1조 2,446억 원으로 급격히 감소하며 하향 안정세를 굳히다.

HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 돌려준 대위변제액의 감소 폭은 더욱 두드러진다. 올해 1~4월 대위변제액은 3,061억 원으로, 지난해 같은 기간의 9,520억 원과 비교하면 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 2024년 한 해에만 대위변제액이 4조 원에 육박했던 점을 고려하면 공사의 지출 부담이 획기적으로 줄어든 셈이다.

전세 보증 가입자 수의 변화보다 사고 규모의 감소 폭이 크다는 점은 시장의 질적 개선을 시사하다. 올해 1~4월 보증 가입 규모는 21조 2,818억 원으로 전년 동기와 유사한 수준을 유지했으나, 사고 발생률은 상대적으로 급락했다. 이는 전세 시장 내 위험 요소가 상당 부분 제거되었음을 의미하며 시장 질서가 정상화되는 과정으로 해석되다.

정부의 보증 가입 문턱 강화 조치가 고위험군 물건의 유입을 차단하는 결정적 역할을 수행했다. HUG는 지난 2023년 5월부터 전세보증 가입 기준 전세가율을 기존 100%에서 90%로 하향 조정하며 공시가격의 126%까지만 보증을 허용했다. 이러한 엄격한 잣대 적용은 빌라와 다세대 주택 등 전세사기 노출 위험이 큰 주택의 무분별한 보증 가입을 억제하는 실효성을 거두다.

채권 회수 시스템의 혁신적 변화는 공사의 재무 건전성을 뒷받침하는 핵심 동력이 되었다. HUG는 보증사고가 발생한 주택을 법원 경매 시장에서 직접 '셀프 낙찰' 받은 뒤 이를 '든든전세' 주택으로 전환하여 일반에 공급하는 전략을 취했다. 이 방식은 민간 매각을 기다리는 것보다 채권 회수 속도를 비약적으로 높이는 결과를 가져오다.

수치로 증명된 채권 회수 효율성은 올해 1~4월 156%라는 경이적인 회수율로 나타났다. 이 기간 채권 회수 금액은 4,701억 원으로 대위변제액인 3,061억 원을 크게 상회하며 공사 설립 이후 최초의 골든크로스를 기록했다. 2023년 14.3%, 2024년 29.7%에 머물렀던 회수율이 든든전세 사업 본격화 이후 급등하며 재무 개선의 일등 공신이 되다.

이러한 경영 지표의 개선은 4년 만의 당기순이익 흑자 전환이라는 결과로 이어지다. HUG는 2024년 결산 당시 2조 5,000억 원이 넘는 대규모 적자를 기록했으나, 지난해에는 1조 5,749억 원의 순이익을 내며 반전에 성공했다. 2021년 3,620억 원 흑자 이후 지속된 적자 고리를 끊어내며 공적 보증 기관으로서의 지속 가능성을 확보하다.

든든전세 사업을 통해 확보한 주택 자산은 채권 회수뿐만 아니라 주거 안정이라는 공적 가치에도 기여하고 있다. HUG는 올해 4월까지 총 6,265호의 주택을 경매로 낙찰받아 약 1조 2,000억 원의 채권을 회수하는 성과를 올렸다. 이는 단순한 부실 채권 정리를 넘어 공공 임대 주택 물량을 확보하는 이중의 효과를 거두고 있다는 평가를 받다.

다만 보증 가입 요건 강화가 일부 서민층의 보증 사각지대를 발생시킬 수 있다는 우려의 시각도 존재하다. 전세가율 90% 기준을 충족하지 못하는 저가 빌라 임차인들이 보증보험의 보호를 받지 못하게 되면서 시장 양극화가 심화될 수 있다는 지적이다. 보수적인 리스크 관리와 서민 주거 보호라는 두 가치 사이의 균형 잡힌 정책 운용이 요구되는 시점이다.

HUG 관계자는 "올해도 든든전세로 3,000호 이상을 공급하는 등 채권 회수 속도를 높이면서 임차인의 주거복지 역할도 강화할 것"이라고 밝혔다. 공사는 앞으로 파산채권자 물건이나 공매 의뢰 물건을 직접 매입하는 등 채권 회수 경로를 더욱 다각화할 방침이다. 이는 법치에 근거한 엄정한 채권 추심과 시장 효율성을 동시에 추구하겠다는 의지로 풀이되다.

향후 전세 시장은 금리 추이와 공급 물량에 따라 변동성을 보일 수 있으나 HUG의 강화된 리스크 관리 체계는 유지될 전망이다. 공적 자금의 투명한 운용과 부실 채권의 신속한 정리는 국가 재정 부담을 줄이는 필수 과제다. 주택 시장의 질서 확립을 위한 HUG의 고강도 체질 개선 작업은 당분간 지속될 것으로 보이다.