서울 아파트 매매가격이 올해 누적 3.68% 상승하며 작년 동기 대비 두 배 이상의 오름세를 기록한 가운데 정부가 지방선거 이후 고강도 세제 개편을 포함한 집값 안정책 마련에 돌입한다. 신규 준공 물량이 전년 대비 47.5% 급감하는 '공급 절벽' 현상과 강남권·비강남권의 가격 흐름이 엇갈리는 시장 왜곡이 겹치면서 정책 대응의 난도가 극도로 높아진 상황이다.

서울 주택시장이 매매와 전월세 가격이 동시에 치솟는 '삼중 강세' 국면에 진입하면서 정부의 정책 기조가 공급 확대와 규제 강화를 병행하는 투트랙 방식으로 전환될 전망이다. 한국부동산원 통계에 따르면 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 3.68%로 지난해 같은 기간 상승률인 1.86%를 크게 웃돌고 있으며 전세 가격 역시 3.47% 올라 불안한 흐름을 이어가고 있다. 이재명 대통령은 최근 국무회의에서 주택 가격 상승에 대한 우려를 표하며 정책에 대한 국민 신뢰를 확보할 수 있는 면밀한 대책 마련을 지시했다.

공급 지표는 시장의 우려를 뒷받침하는 수준으로 악화되어 향후 수급 불균형에 따른 가격 상승 압박이 지속될 가능성이 높다. 올해 1월부터 4월까지 서울 아파트 누적 준공 물량은 9,277가구로 작년 동기 대비 47.5% 감소하며 사실상 반토막이 난 상태다. 주택 공급의 선행 지표인 착공 물량 또한 4,564가구에 그쳐 전년보다 33.4% 줄어들며 단기간 내 공급 회복이 쉽지 않음을 시사한다.

전세 시장의 수급 불균형은 매매가격을 밀어 올리는 주요 원인으로 작용하며 서민 주거 안정을 위협하고 있다. 5월 넷째 주 기준 서울 전세수급지수는 116.1을 기록해 2021년 3월 이후 약 5년 만에 최고 수준에 도달했다. 지수가 100을 상회할수록 공급보다 수요가 많다는 의미인 만큼 임차 수요가 매수 수요로 전환되는 풍선효과가 곳곳에서 관측된다.

'강남을 잡으면 서울이 잡힌다'는 부동산 시장의 오랜 공식이 무너지면서 정부의 대응 난도는 그 어느 때보다 높아진 형국이다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침 이후 서초·강남·송파 등 강남 3구는 조정 국면을 보이고 있으나 성북, 강서, 관악 등 중저가 지역은 오히려 가격이 뛰는 디커플링 현상이 심화하고 있다. 이는 규제의 사각지대에 놓인 지역으로 매수세가 쏠리는 전형적인 시장 왜곡 현상으로 풀이된다.

정부는 6·3 지방선거 종료와 함께 다주택자 및 고가 주택 보유자에 대한 보유세 강화 등 근본적인 세제 개편안을 논의할 방침이다. 장기보유특별공제의 실거주 요건을 강화해 비거주 1주택자의 혜택을 축소하는 방안이 검토 대상에 오른 것으로 알려졌다. 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역을 화성 동탄구나 구리시 등 경기권 비규제지역으로 확대하는 방안도 유력하게 거론된다.

경기 남부권의 과열 양상도 정부의 규제 가시권에 들어와 있으며 특히 동탄역 인근의 가격 상승세가 매섭다. 화성 동탄구의 올해 아파트 매매가격 상승률은 4.48%로 서울 평균을 크게 웃돌고 있으며 전세 상승률 또한 5.15%에 달한다. 지역 내 대표 단지인 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 20억 8,000만 원에 거래되며 신고가를 경신하는 등 갭투자 수요가 여전한 것으로 파악된다.

전문가들은 지역별 편차를 고려하지 않은 일률적인 규제가 오히려 시장의 불확실성을 키울 수 있다고 경고한다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 "강남권은 세제 개편의 영향으로 가격 조정이 나타날 수 있으나 전세 물량이 부족한 강북권은 매수세가 계속될 것"이라며 "지금은 강남 집값을 잡으면 서울 전체가 안정된다는 논리가 통하지 않으므로 정책 프레임을 다시 설계해야 한다"고 제언했다.

일각에서는 정부의 비아파트 공급 확대 대책이 실효성을 거두기에는 인센티브가 부족하다는 비판적 시각을 제기한다. 수도권 매입임대주택 9만 가구 공급 계획이 민간의 참여 저조로 차질을 빚을 경우 단기 수급 불균형 해소는 요원해질 수 있다는 분석이다. 시장의 자율성을 저해하는 과도한 세제 압박이 오히려 매물 잠김 현상을 심화시켜 시장 안정화를 저해할 수 있다는 우려도 공존한다.

향후 부동산 시장은 정부의 세제 개편 수위와 수도권 신규 택지의 조기 착공 여부에 따라 향방이 갈릴 것으로 보인다. 국토교통부는 성남 신규 택지 착공 시기를 2029년으로 앞당기는 등 공급 속도전에 사활을 걸고 있으나 실제 입주까지는 상당한 시차가 존재한다. 실수요자들은 정부의 규제 지역 확대 가능성과 금리 추이를 면밀히 살피며 자산 운용에 있어 신중한 접근을 유지해야 할 시점이다.