서울시가 대중교통 요충지와 도심 중심지를 업무·상업·주거가 결합된 고밀 복합 거점으로 육성하기 위해 최대 1,300%의 용적률을 적용하는 '성장거점형 도심복합개발사업' 추진을 확정하였다. 이번 사업은 환승역 반경 500m 이내 지역을 집중 개발하여 도시 공간의 효율성을 극대화하고 침체된 도심 기능을 회복하는 데 목적을 둔다. 서울시는 오는 6월부터 자치구 후보지 추천을 시작으로 시범사업 대상지를 선정하여 서울형 복합개발 모델의 실효성을 검증할 방침이다.

서울시는 주거지와 환승역 주변을 업무와 상업, 주거 및 문화 기능이 유기적으로 어우러진 고밀 복합 거점으로 재탄생시키기 위한 '성장거점형 도심복합개발사업'의 구체적인 실행 계획을 31일 공식 발표하였다. 이번 계획은 서울 내 가용 부지가 고갈된 상황에서 기존 도심의 잠재력을 최대한 끌어올려 도시 경쟁력을 강화하려는 전략적 선택으로 풀이된다. 특히 일반상업지역으로의 용도 상향을 전제로 한 최대 1,300%의 용적률 허용은 유례없는 파격적인 인센티브로 평가받으며 시장의 이목을 집중시키고 있다.

개발의 핵심은 용도지역 상향을 통한 압도적인 고밀 개발 여건 조성에 있으며 입지와 사업 여건에 따라 토지 이용 효율을 극대화하는 방식이다. 시는 전략적 육성이 필요한 중심지와 대중교통 접근성이 뛰어난 환승역 주변을 개발하여 도심 기능을 대폭 상향하고 새로운 경제 성장 거점을 조성한다는 구상을 세웠다. 이는 단순히 건물을 높게 짓는 것을 넘어 도시의 핵심 인프라가 집중된 곳에 인구와 기능을 밀집시켜 도시의 자생력을 높이겠다는 의도로 해석된다.

사업 대상지는 서울도시기본계획에 명시된 도심 및 광역중심지 중에서도 대중교통 이용이 용이한 환승역 반경 500m 이내 지역을 우선적으로 고려하여 선정할 계획이다. 역세권 중에서도 이동 인구가 많고 경제적 파급 효과가 큰 지점을 선별하여 집중 투자함으로써 개발의 효율성을 제고하겠다는 방침이다. 이러한 고밀 개발은 직주근접을 실현하고 도시 외곽으로의 확산을 억제하여 환경적 부하를 줄이는 지속 가능한 도시 모델의 일환이기도 하다.

행정적 기반 마련을 위해 서울시는 이미 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'에 근거한 조례와 시행 규칙을 제정하였으며 세부적인 운영 기준까지 완비한 상태다. 이번에 마련된 '성장거점형 도심복합개발사업 운영기준'에는 대상지 요건부터 복합개발계획 수립 기준, 그리고 공공기여 방식에 이르기까지 사업 전반에 걸친 상세 지침이 담겨 있다. 법적 토대가 마련됨에 따라 향후 자치구의 후보지 제안과 시의 검토 과정이 한층 속도감 있게 진행될 것으로 보인다.

용도지역 변경에 따른 개발 이익 환수 차원에서 공공기여는 증가한 용적률의 50%를 적용하는 것을 원칙으로 삼되 지역별 경제적 편차를 반영한 예외 조항을 두었다. 이는 과도한 개발 이익의 사유화를 방지하고 공공 인프라를 확충하기 위한 장치이나 동시에 사업성을 저해하지 않도록 정교하게 설계되었다. 시는 공공기여를 통해 확보된 자원을 도심 내 필수 기반 시설이나 공공주택 공급 등에 활용하여 개발의 온기가 지역 사회 전반으로 확산되도록 유도할 계획이다.

특히 표준공시지가가 서울 전체 평균의 60% 이하인 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 30%로 하향 조정하여 상대적으로 개발 동력이 약한 지역의 사업성을 보전하기로 하였다. 이러한 차등 적용은 서울 내 자치구 간 균형 발전을 도모하고 지가가 낮은 지역에서도 원활한 민간 투자가 이루어질 수 있도록 유도하는 현실적인 대안으로 꼽힌다. 규제 완화와 인센티브의 적절한 조화를 통해 서울 전역의 상향 평준화를 꾀하겠다는 시의 의중이 반영된 결과다.

안대희 서울시 도시공간본부장은 "성장거점형 복합개발사업은 중심지와 환승역 주변의 잠재력을 활용해 서울의 새로운 활력을 불어넣는 핵심 사업이다"라고 사업의 중요성을 역설하였다. 안 본부장은 이어 "이번 시범사업을 통해 제도의 실효성을 철저히 검증하고 공공성과 사업성이 조화를 이루는 서울형 복합개발 모델을 성공적으로 안착시키겠다"라고 덧붙였다. 이는 관 주도의 일방적 개발이 아닌 민간의 창의성과 공공의 가치가 공존하는 새로운 개발 패러다임을 구축하겠다는 선언으로 해석된다.

다만 도시 계획 전문가들 사이에서는 고밀 개발이 초래할 수 있는 부작용에 대한 우려의 목소리도 적지 않다. 용적률 1,300%의 초고밀 개발이 이루어질 경우 주변 도로의 교통 혼잡이 극심해질 수 있으며 일조권 침해나 도시 경관 훼손 등의 문제가 발생할 가능성이 크기 때문이다. 일각에서는 용적률 상향에 걸맞은 광역 교통 대책과 상하수도 등 기초 인프라의 확충이 선행되지 않을 경우 도시의 삶의 질이 오히려 저하될 수 있다는 신중론을 제기하고 있다.

서울시는 이러한 우려를 불식시키기 위해 오는 6월부터 각 자치구로부터 후보지 추천과 제안을 받아 면밀한 심사를 거쳐 시범사업 대상지를 최종 선정할 예정이다. 후보지 선정 과정에서 교통 영향 평가와 환경적 요인을 엄격히 검토하여 고밀 개발에 따른 부작용을 최소화할 수 있는 최적의 입지를 발굴하겠다는 구상이다. 시범사업의 성패가 향후 서울 도심 재구조화 사업의 지속 여부를 결정짓는 가늠자가 될 전망인 만큼 선정 과정에서의 투명성과 객관성 확보가 무엇보다 중요해진 시점이다.

이번 사업이 본격적인 궤도에 오를 경우 정체된 도심 내 오피스 및 주거 물량 공급에 숨통이 트일 것으로 기대된다. 또한 환승역을 중심으로 한 콤팩트 시티(Compact City) 조성이 가속화되면서 시민들의 이동 편의성이 증대되고 도시 운영의 효율성도 크게 개선될 것으로 보인다. 서울시의 이번 고밀 개발 추진은 단순한 건축 규제 완화를 넘어 서울을 글로벌 경쟁력을 갖춘 초일류 도시로 재편하기 위한 대담한 도전으로 평가받고 있다.