9·13 부동산대책 10문10답

'9·13 부동산 대책' 발표 이후 18일 시중은행엔 여전히 대출 문의가 이어지고 있는 가운데 일부 점포에선 주택 관련 대출이 일시 중단되는 혼선도 빚어졌다. 18일 은행연합회는 가계대출 규제 강화 관련 Q&A를 최근 시중은행에 배포했다.

9·13 부동산대책에 대한 궁금한 점들을 문답 형식으로 정리했다.

▲ 생활안정자금 대출 한도는? 규제 지역에 내에서 집을 담보로 생활안정자금 대출을 받을 때 딱 1억 원만 받을 수 있나.

-아니다. 대출 총액은 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 이내에서 매년 최대 1억 원까지 대출을 받을 수 있다.

집이 한 채라도 있는 사람이 규제 지역 내에서 신규 주택 구입 시 주택 담보 대출을 막을 뿐, 의료비·교육비 등 생활안정자금으로 주택 대출을 받는 것까지는 막지 않는다. 대신 집을 안 산다는 약정을 맺고 1억원씩 나눠서 돈을 빌려 가야 한다.

만약 집을 산다는 약정을 어길 경우, 은행이 대출을 회수해 가며, 신용정보원에 통보한다. 또한, 주택 관련 신규 대출을 3년 동안 받을 수 없다.

▲ 무주택자가 대출 후 상속을 받았다면 상속받은 주택은 주택 보유 수에 포함되나.

- 아니다. 무주택자가 대출을 신청한 뒤 주택을 상속받았더라도 상속분은 주택 보유 수에 포함되지 않는다.

  9·13 대책은 주택 보유 수에 따라 대출 규제를 통한 자금 유입 차단에 목적이 있으며, 상속 주택의 경우 본인 의사와 무관하게 보유하게 된 주택으로 보기 때문이다.

▲ 어디까지를 주택 구입을 위한 목적 대출로 적용되나.

-기본적으로 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내 그 주택을 취급한 대출이다.

여기에 분양주택에 대한 중도금 대출과 잔금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출과 잔금 대출도 주택구입 목적 대출로 인정된다.

비(非)규제지역 주택을 구입하려고 기존에 보유하던 주택을 담보로 대출을 받는 경우도 역시 해당된다. 이 경우엔 담보로 제공된 주택이 속한 지역의 대출규제가 적용된다.

▲ 무주택자가 주택 구입을 위한 목적 대출을 받을 경우 적용받는 새로운 규제는.

- 고가주택을 매수해 2년 이내 해당 주택으로 전입하지 않으면 대출을 상환해야 한다. 단, 해외파견 등으로 2년 이내 전입할 수 없는 사유가 입증되면 예외가 허용된다.

▲ 2주택자가 비규제지역에서 주택을 구입하려고 주택담보대출을 받으면 대출이 제한되나.

- 규제지역이 아닌 지역에서는 대출 제한을 받지 않는다. 규제지역에서는 기존주택 1채를 처분하는 조건을 내세워도 주택구입 목적의 주택담보대출은 받을 수 없다. 다세대주택을 2채 보유한 경우도 다주택자에 해당한다.

▲ 2주택을 임대하는 주택임대사업자가 신규주택 매수 목적의 가계주택담보대출이 가능한가.

-주택임대사업 용도로 등록된 주택은 가계대출 관련 주택 수 산정에서 제외된다. 임대사업자가 투기지역 내 주택임대사업을 위해 개인사업자대출을 받은 경우에도 본인 실거주 목적으로 투기지역에서 신규 주택담보대출을 받을 수 있다.

▲ 자녀 분가 등 '특별 사정' 있으면 주택 대출 가능이 가능한가.

-가능하다. 원칙적으로 1주택자는 서울 같은 규제 지역에 새로 집을 사려고 주택 대출을 받으려면 기존 집을 2년 이내에 팔아야 한다.

하지만 집이 없는 자녀가 결혼 등을 이유로 새집을 구입해 분가하려는 상황은 예외로 인정돼 주택 대출을 받을 수 있다. 부모가 자기 집을 담보로 대출을 받아 자녀의 주택 구입 자금을 지원해도 괜찮다는 의미다. 이때 증여세를 내야 하는지는 따로 점검해야 한다.

▲ 전세 대출 만기가 오면 금액이 줄어드나.

-집이 없거나 한 채라면 전세 대출을 금액 감소 없이 그대로 연장할 수 있다. 하지만 다주택자라면 앞으로 보증을 낀 전세 대출을 아예 받을 수 없다. 단, 대책 발표 전에 전세 대출을 받은 가구일 경우 2년 내에 1주택자가 된다고 약속하면 한 차례 만기를 연장할 수는 있다.

- 일단 10월 세부 시행 방안이 확정되기 전까지는 예전처럼 보증을 끼고 대출받을 수 있다. 그 후엔 주택금융공사 등 공기업을 통한 보증은 소득 요건(부부 합산 1억원 이하) 때문에 불가능하지만, 서울보증 같은 민간 회사는 공기업보다 이 기준을 더 완화할 예정이다. 이 경우 보증료는 약간 비쌀 수 있다

▲ 1주택 세대가 신규 주택 취급 목적의 대출을 받을 수 있는 경우는.

- 규제지역 내 20평대 아파트 거주자가 같은 단지 30평대 아파트로 이사 가기 위해 주택대출을 신청하는 경우 처분조건부 대출이 가능하다.

매수 희망자가 없는 경우 일단 전세를 놓고 2년 이내 처분하는 방식이다. 2년 이내 처분조건부 약정을 체결해야 하고 신규 주택으로 본인 전입 여부 및 기존주택의 추후 처분 확인 등 확인 절차가 수반된다.

-근무지 이전에 따른 주택 추가 매수의 경우 기존주택을 보유하면서 신규 주택대출을 받을 수 있다. 부부가 장기간 별거를 할 수밖에 없는 사유다. 배우자의 재직증명서와 본인의 근무지 확인증명서를 제출해야 하고 신규 매수한 주택에 입주해야 한다.

-미취학 또는 초등학생 자녀 돌봄을 위한 주택매수도 2주택 보유를 인정한다. 자녀 교육 목적으로 규제지역에 주택을 추가 매수하는 과정에서 발생하는 신규 주택담보대출이 예외적으로 허용된다. 자녀의 입학허가서·재학증명서를 은행에 제출하고 신규 매수 주택에 입주해야 한다.

-병 치료를 위한 주택 추가매수도 가능하다. 장기간 정기적으로 통원 치료가 필요한 사람이 규제지역의 병원 근처에 거주하면서 치료를 받고자 하는 경우다. 진단서를 제출해야 한다.

▲ 1주택자 전세보증금 반환용도일 경우에도 대출이 제한되나.

-만약 집값이 9억원을 넘지 않으면 대출받을 수 있다. 이른바 세입자 퇴거를 위한 주택 담보대출은 가능하다. 공시가격 9억원이 넘는 '고가 주택'을 가진 1주택자는 세를 놓았던 집에 자기가 들어가서 사는 경우에만 주택 담보대출이 된다.

그 밖에 예외적으로 해외 근무 등 자기가 직접 그 집에 살기 어렵다는 사실을 명백히 은행에 입증하면 직접 거주하지 않아도 대출받을 수 있다.

단, 다주택자는 연간 최대 1억 원의 생활안정자금을 빼고 다른 주택 담보대출을 추가로 받을 수 없다. 그러니 다주택자는 전세금 반환을 위한 주택 담보대출도 받을 수 없다.