자유기업원 “전세대란, 향후 2~3년간 지속 불가피”

"최근의 상황은 주택가격 안정으로 동반되는 전세금 상승이라고 진단하는 것이 바람직하고, 향후 2~3년간은 주택공급 감소로 인한 전세금 상승이 불가피할 것이다"

2일 시장경제 연구기관 자유기업원은 '전세대란과 한국 부동산 시장의 미래' 보고서를 통해 이같이 예상했다.

보고서를 작성한 조주현 건국대 부동산학과 교수는 "2000년대 초·중반에 비해 전세가격 상승률과 전세금 비율이 특별히 높다고 말할 수 없는 수준이다"고 지적했다.

전세금은 일반적으로 주택가격보다 낮은데, 이는 전세주택의 소유자가 주택가격 상승으로 인한 자본차익을 기대할 수 있기 때문이다.

이 가운데 전국주택보급률은 100%를 초과해 주택의 양적부족문제가 완화되고, 향후 인구감소가 예상되는 등 주택시장의 구조적 변화가 감지되는 가운데 저금리 현상이 지속됨으로써 전세금은 최근 가파른 상승세를 보였다.

조 교수는 "통계로 보면 올해 전국의 주택 전세금 상승률은 10월말까지 5.2%를 기록하고 있으나, 이는 2000년대 초반의 16%에 비하면 특별히 높은 것은 아니다. 주택매매가격대비 전세금의 비율역시 56.4%로 특별히 높은 수준은 아니다"면서도 "하지만 수급 동향면에서 보면 2000년대 초반만큼 전세수요가 공급을 훨씬 초과하는 상황이다"고 설명했다.

또한 그는 "이러한 전국적인 동향에 비해 지역별, 주택의 규모별·유형별 전세금의 동향은 그 편차가 크다"며 "지금의 전세대란은 전국적인 현상이라기보다는 국지적 현상이며 규모와 유형별 수급의 과부족 때문에 발생한 것이다. 장기적인 시장구조의 변화시점에 처해 심리적으로 확대 해석된 측면이 크다"고 덧붙였다.

전세금의 작동은 부분시장에서의 수급의 과부족에 의해서 결정되는 것이며, 현재의 전세대란은 장기적인 시장구조변화에 대한 믿음에서 촉발된 것이라는 판단이다.

끝으로 조 교수는 "향후 몇 년간 주택공급의 감소와 주택가격 안정으로 전세수요는 다소 증가할 것으로 예상되지만, 주택가격이 충분히 하락하고 전세금이 충분히 상승한 시점에서는 주택가격이 상승하고 전세금이 하락할 가능성도 상존한다"고 했다.

또 "수도권과 비수도권 간의 지역별 차별화는 가속되지만, 최근 도시형 생활주택 등 소형주택의 공급이 늘어나며 주택규모별 전세시장의 차이는 완화될 것이다"고 내다봤다.

전세시장 안정을 위해서는 재개발·재건축일정의 조정, 공적인 전세정보체계의 구축, 다주택보유자에 대한 규제완화 및 주택임대 사업자 육성 등의 대책을 언급했다. 궁극적으로는 전세제도가 개인간 금융의 형태에서 제도권 금융의 일환으로 전환될 수 있도록 유도해야 한다는 지적이다.