다주택자 막판 눈치작전...4월부터 8년 임대만 양도세·종부세 혜택

4년 단기 임대사업 신규 등록자에 대한 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 국세 감면 혜택이 이달 말로 종료되는 가운데, 임대사업자 등록 여부를 좋고 다주택자들의 눈치작전은 아직 진행 중이다.

다음 달 말 확정 발표되는 올해 아파트 공시가격이 작년보다 큰 폭으로 오르면서 공시가격이 6억 원(수도권 기준)을 넘기 전에 8년짜리 장기(준공공) 임대사업 등록을 고민하는 사람이 적지 않은 것이다.

현재 서울을 포함한 수도권의 공시가격 6억 원 초과 주택도 임대사업용으로 등록할 수 있다. 그러나 다음 달부터 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 등 주요 세제혜택은 8년 이상 장기임대로 등록한 6억 원 이하 주택에만 적용돼, 올해 6억원 초과가 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 한 달가량이 임대사업 등록에 따른 세제혜택을 누릴 수 있는 마지막 기간이다.

김종필 세무사는 "4년 단기 임대를 하려는 사람은 이미 이달까지 임대등록을 마쳤지만, 8년 장기 임대는 4월 이후에도 조건이 불리할 게 없어 임대사업자 등록 여부를 고심하고 있는 다주택자들이 여전히 있다"며 "특히 공시가격 5억 원대 주택 보유자들이 공시가격 확정 고시가 되는 4월 말 이전에 추가 등록에 나설 것으로 보인다"고 말했다.

등록 임대주택은 최초 등록 시점의 공시가격이 6억 원 이하면, 등록 이후 6억 원을 초과해도 세제혜택을 준다.

다만 '6억 원'이라는 금액뿐만 아니라 보유주택의 면적에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있어 유의해야 한다고 전문가들은 조언한다. 원칙적으로 임대사업 등록에 면적제한은 없지만 전용면적 85㎡를 초과하면 세제혜택이 달라지기 때문이다.

8년 이상 장기임대주택으로 등록한다고 가정할 경우 '전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 기준, 지방은 3억 원) 이하' 주택은 양도세 중과 및 종부세 합산 배제와 임대소득세·재산세 등의 감면혜택을 모두 누릴 수 있다.

이에 비해 '공시가격 6억 원(지방 3억 원) 이하, 전용면적 85㎡ 초과 중대형'인 경우라면 양도세 증과 배제와 종부세 합산 배제 혜택은 주어지지만 임대소득세 감면과 재산세 감면 대상에서는 제외된다.

반대로 '전용 85㎡ 이하 중소형이면서 공시가격이 6억 원(지방 3억 원)을 초과하는 주택'은 양도세 중과와 종부세 합산 배제, 임대소득세 감면 혜택을 못 받는 대신 8년 임대 등록 시 양도세 장기보유특별공제(최대 70%)와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다.

임대사업자 등록에 따른 건강보험료는 연 임대소득이 2천만 원 이하인 경우에 한해 주택가액·규모와 관계없이 감면혜택이 주어진다.

김 세무사는 "임대주택 등록은 주택 금액, 규모에 따라 세제혜택이 확연이 달라지므로 본인의 상황을 보고 득실을 따져야 한다"며 "임대사업 등록을 결정했다면 올해 공시가격 6억원이 넘을 것으로 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 등록을 서두르는 게 유리하다"고 조언했다.