[Q&A] 전세대출 규제 예외사항 있나

정부는 22일 강화된 전세자금 대출 규제에 대해 아파트 시세가 구매 이후 3억원을 넘어서거나 아파트를 '상속' 받는 경우 등은 규제 대상이 아니라고 설명했다.

이런 경우에는 투기지역이나 투기과열지구에 있는 3억원 초과 아파트를 새롭게 취득하더라도 기존에 받았던 전세 대출금을 곧바로 반납해야 하거나, 신규 대출을 제한받지 않는다는 것이다.

다음은 금융위원회와 국토교통부가 발표한 참고자료를 문답 형식으로 정리한 것.

-- 강화된 전세 대출 규제 적용 대상은.

 규제 대상(투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과) 아파트를 구매하고, 전세 대출을 신청하는 두 가지 적극적인 행위가 모두 규제 시행 이후에 일어나는 경우다. 규제는 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 내달 중순 시행될 예정이다.

-- 예외 조항은 무엇인가.

직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교 폭력 등 실수요 때문에 구매한 아파트가 있는 특별시·광역시를 벗어나 전세 주택을 얻는 경우, 구매 아파트와 전세 주택에 모두 세대원이 실제로 거주한다면 규제 대상 아파트를 구매하더라도 전세 대출을 받을 수 있다.

또 전세 대출 이용 중에 규제 대상 아파트를 구매했는데 그 아파트에 임차인이 있다면, 임대차 계약 잔여기간이 만기가 되는 시기까지 본인이 가진 기존 전세 대출을 이용할 수 있다. 다만 그사이 전세 대출이 만기 되면 갚아야 한다.

-- 전세를 살면서 3억원 미만의 아파트를 샀는데, 추후 아파트 가격이 3억원을 넘으면 전세 대출을 연장받을 수 없나.

연장받을 수 있다. 3억원을 초과하는 아파트를 구매한 것이 아니기 때문에 규제 대상이 아니다.

-- 규제 대상 아파트를 상속받은 경우 기존에 살던 주택의 전세 대출을 연장할 수 없나.

아파트를 '구입'한 것이 아니기 때문에 연장할 수 있고 신규 전세 대출도 가능하다. 규제 대상이 아니다.

-- 규제 시행일 전에 전세 대출을 받은 사람이 규제 시행일 이후 규제 대상 아파트를 구매하면 어떻게 되나.

전세 대출 회수 대상이 아니다. 다만 기존에 받은 전세 대출의 만기 연장은 제한된다. 대출 만기 후에는 구매한 아파트에 거주하라는 의미다.

-- 규제 시행일 전에 규제 대상 아파트의 분양권이나 입주권을 구매한 경우에도 전세 대출 규제 대상이 되나.

규제 시행일 이전에 분양권, 입주권을 획득했거나 아파트 구매 계약을 체결한 경우는 규제 대상이 아니다. 다만 가계약은 인정하지 않는다.

-- 규제 시행일 이후에 전세 대출을 받고 규제 대상 아파트의 분양권이나 입주권을 구매했다면 전세 대출을 즉시 갚아야 하나. 

구매 시점, 즉 아파트 소유권을 취득하는 시점(등기 이전 완료일)에 전세 대출 회수 규제가 적용된다. 전세 대출이 만기 될 때까지도 소유권 취득이 일어나지 않았다면 만기 연장도 가능하다. 다만 소유권을 취득하는 시점에는 전체 대출을 갚고 구매한 아파트에 실제로 입주해야 한다.

-- 빌라·다세대 주택 등을 구매할 때도 전세 대출 회수 규제를 받나.

갭투자 우려가 큰 아파트가 규제 대상이다.