올해 수익형 부동산시장, 대규모 분양단지 노려라

[재경일보 김동렬 기자] 지난해 상가와 오피스 등의 상업용 부동산 시장은 과거와는 달리 상황이 좋지 않았다. 투자자들의 투자심리 위축과 임대수요의 감소 등으로 공실률이 크게 늘면서 임대수익률 또한 낮아졌기 때문이다.

수익형 부동산 가운데 상가시장은 글로벌 금융위기 이후 임대수요의 감소로 인한 공실률 증가로 수익성이 크게 악화 되었으며, 고분양가 논란의 중심에서 수요자 확보에 어려움을 겪었다. 4~5% 안팎의 충분치 않은 임대수익률로는 투자자들의 시선을 끌기에 버거워 보였고, 최근 금리인상의 여파도 피해갈 수 없는 걸림돌이 되고 말았다. 결국 상가시장의 위축은 수익률 저하가 큰 원인으로 지목되며 전반적으로 큰 침체기라 볼 수 있었다.

반면 상가와 오피스의 부진을 오피스텔과 도시형 생활주택이 대신하며 투자자들의 인기를 한 몸에 받았다. 신혼부부와 독신자, 직장인과 학생 등 1~2인 가구의 급증으로 오피스텔의 수요가 크게 늘었으며 오피스텔 투자는 아파트 임대사업보다 초기 투자자금은 적고, 상가보다는 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 이유에서다. 오피스텔 시장은 수요의 급격한 증가세에 힘입어 향후 부동산시장의 판도를 바꾸는 중심에 설 전망이나 공급과잉에 따른 공실 증가가 우려되기도 한다.

◆ 테마형 스트리트, 상가시장 트렌드 주도

위축된 시장상황에서도 상가 시장의 트렌드 변화는 빠르게 진행되고 있다. 인기를 끌던 테마상가는 대신 체계적으로 개발된 대형 복합몰링형 쇼핑몰로 트렌드가 바뀌고 있으며, 테마형 스트리트의 등장이 최근의 트렌드에 중요 변화로 자리를 잡았다.

신사동 가로수길을 비롯해 종로구 삼청동옛길 등이 새로운 명소로 떠오르면서 이 같은 테마형 거리의 등장으로 인근 지역의 임대료와 매매가격 또한 큰 폭으로 상승하고 있다. 이는 상가 시장이 자영업자수의 지속적인 감소에 따라 전체적으로 침체를 겪고 있는 것과 대비되는 것으로, 소득수준의 증가와 소비자 니즈의 변화 등이 상가트렌드의 변화를 이끄는 주 원인이 되고 있다.

상가는 이미지와 서비스 중심으로 옮겨가고, 상품은 주로 인터넷 쇼핑몰과 대형할인점으로 옮겨가면서, 상가 시장의  지형 변화도 더욱 빠르게 진행될 것으로 보인다.

중소형 오피스 시장도 상황이 비슷했다. 중소형 오피스 건물도 강남권을 중심으로 공실률이 크게 치솟으면서, 임대수익률이 크게 떨어져 3~4% 수준에 그쳤다.

◆ 올해 주택시장은 회복세…수익형 부동산은 ‘글쎄?’

2011년에도 상가와 중소형 오피스 시장은 지난해와 크게 달라진 모습을 보이기는 힘들 것으로 보인다.

주택시장은 회복세로 돌아설 것으로 예상되고 있지만 수익형 부동산 시장은 여전히 여건이 나쁘기 때문이다. 공실률 증가와 더불어 장기간 공실이 유지되는 현상으로 인해 투자자들은 수익성을 개선 시킬만한 동력이 없으며 여전히 비싼 분양가로는 투자자들의 지갑을 열기가 쉽지만은 않기 때문이다.

높은 가격수준과 낮은 임대수익률, 높은 공실 상태 장기화 등 투자여건이 긍정적이지 않아 적극적인 매수세로 전환되기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 특히 대형 오피스 시장의 공급
과잉이 향후 5~6년동안 화두로 떠오를 것으로 예상되면서, 공급과잉에 따른 여파가 중소형
오피스 시장에까지 확산될 가능성이 있는 점도 중요 요인이 될 것으로 보인다.

한국창업부동산정보원 박종희 팀장은 “이런 악조건 속에서도 각종 투자지표의 상승으로 투자 여건이 비교적 호전 되었다”며 “각종 개발계획 등이 포함된 대규모 단지의 분양소식 등으로 수익형부동산의 호재는 남아 있다”고 분석했다.

이에 따라 올 상가 분양시장의 최고 대어급으로 평가받는 판교와 광교에 관심이 몰리고 있다.

이미 일부 상가를 분양하며 나름대로 분전했던 판교는 알파돔시티의 분양이 남아있으며, 높은 공급가로 인해 미분양으로 남은 상가의 경우 파격적인 분양가 할인으로 깜짝 반전을 노리고 있다. 반면 광교의 경우 본격적인 분양이 내년 2월 이후로 예정되어 있어 판교와의 팽팽한 자존심 대결이 예상된다.