영민엄마와 함께하는 미국투자계획 (3) – 주식 대 부동산

영민엄마,

미국에 사는 적지않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 노후계획으로 부동산을 구입하여 월세 받아 생활한다는 말도 자주 듣습니다.

물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교하여 어느쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 주관적인 의견을 떠나서 객관적인 의견을 갖기 위해서 재정잡지에 나온 기사를 토대로 함께 알아 봅니다.

하나, 수익률 (Performance)

지난 2001년 부터 2006년 까지 부동산의 수익률을 보면 연 평균 12.4%가 됩니다. 이 숫자는 S&P/Case-Shiller U.S. Home Price index 에 발표된 것입니다. 그 당시 주식시장S&P 500의 수익률은 단지 4.3%에 불과합니다만, 어느 특정한 짧은 기간의 수익률만 참고해서 결론을 내려서는 안됩니다. 오랜 기간, 다시 말해서 약 25년간의 통계를 보면 주식시장의 수익률이 부동산 수익률보다 높다는 것을 쉽게 알 수가 있습니다.

Jack Clark Francis (finance and economics professor at Baruch College in New York City)의 보고서, 그리고Yale 대학의 Roger G. Ibbotson 의 연구결과를 인용합니다. 이것은 1978년 부터 2004년 간의 연구결과입니다. 이 논문은 부동산과 주식, 채권, 등과의 수익률 비교 연구했습니다. 

결과를 요약합니다. 개인 주택가격은 이 기간동안 매년 8.6% 증가했습니다. 상업용 건물은 약간 좋은 9.5%입니다. 그러나 같은 기간S&P 은 무려 13.4% 수익률입니다. 

다른 보고서에 의하면 부동산의 수익률은 더욱 형편없습니다. Yale 대학교의 경제학자인 Robert Shiller는 비이성적 행위(Irrational Exuberance)라는 유명한 책의 저자입니다. Shiller교수는 1890년 부터 2007년 까지 부동산이 주식시장보다 수익률이 월등히 높은 적은 단지 두 번 있었다고 말합니다. 첫 번째는 2차 대전 후, 많은 군인들이 본국으로 돌아와서 가족을 부양 할 때, 그리고 두 번째는 1998년과 2005년 사이 부동산 거품이 있을 때 입니다  

Shiller교수의 결론은 이렇습니다. 부동산의 수익률은 단지 3% 정도라고 말합니다. 이것은 우리가 말하는 물가(inflation rate)보다 조금 높은 숫자입니다.

위에서 언급한 주식시장과 부동산의 수익률만을 본다면 주식시장에 투자하는 것이 현명한 판단이라고 말할 수 있습니다. 또한 주식시장에서도 부동산에 간접적으로 투자를 할 수가 있습니다. 이것은 REIT(Real Estate Investment Trust)로서 여러가지 부동산에 관련된 곳에 투자를 하는 것입니다. 다음에REIT 투자에 대해서 자세히 언급 할 계획입니다.

둘, 활용성 (Leverage)

활용성이란 적은 금액을 투자하여 이익을 최대화 한다는 말입니다. 이러한 방법은 부동산 투자에서 자주 인용되고 사용되는 것이 주택융자(mortgage)입니다.

간단한 예를 들어봅니다.
500,000달러 집을 구입할 떄 보증금(down payment)을 20% 지불합니다. 만일 2년후 주택가격이 550,000달러가 되었다고 한다면 주택가격이 10%가 올라간 것입니다. 이러한 경우 수익률이 놀라웁게도 50% 증가된 것입니다.

산수계산을 다시 해 봅시다.
$500,000 x 20% down payment = $100,000
인상 된 주택가격, $550,000 - $500,000 = $50,000

결론적으로 100,000달러 투자에 2년후 50,000달러가 순이익이 되므로 이것이 50% 증가되었다고 말하는 것입니다. 물론 주택가격이 인상되었을 때의 경우입니다.

그렇다면 주식투자도 이러한 식으로 할 수가 있는지 알아봅시다. 주식 투자에서는 마진(margin)이라는 방법이 있습니다. 그러나 부동산 매입과는 달리, 주식을 구입하는 주식가격의 50% 이상을 빌려서 주식을 구입할 수는 없습니다. 또한 업션시장(options market) 방법으로 주식을 구입할 수는 있는데 이것은 투자금액을 전부 잃을 수도 있는 매우 위험한 투자방법입니다.

위의 경우는 오랜기간 동안의 일반적인 경우를 적용한 것입니다. 현재의 주택가격과 부동산 경기가 어떠한 상황에 있는지는 여러분이 몸소 느끼리라 생각하기에 자세한 설명은 하지 않습니다. 특별한 지역이나 어느 짧은 기간의 경우를 떠나서 미국의 주식투자와 부동산 투자를 비교해 보는 것입니다.

셋, 세금 (Taxes)

주식에 대한 세금혜택 두 가지를 먼저 설명합니다: 첫째, 주식을 일 년이상 보유한 후 팔게되면 순이익에 대해서는 단지 15% 세금(capital-gains tax)을 냅니다. 둘째, 주식투자 손실이 발생할 경우에는 순이익에서 오프셋(offset)을 할 수가 있습니다.

부동산 투자, 특히 개인 주택을 소유할 시 주택융자의 이자와 재산세에 대해서는 세금혜택을 받습니다. 그리고 주택을 매매하여 생기는 이익금 500,000달러 (for individuals, the first $250,000)까지는 세금을 내지(tax-free) 않습니다.

상업용 부동산 투자 (rental and commercial property) 역시 세금 혜택을 받습니다. 부동산을 유지하기 위한 경비에 대해서 세금 혜택이 주어집니다. 또한 부동산이 낡아짐(depreciation)에 따른 세금 혜택도 있습니다. 그러나 주택을 매매할 때 생기는 이익금에 대해서는 세금 면제를 받지만 상업용 부동산을 매매할 시는 이러한 세금 혜택이 주어지지 않습니다.

주식 대 부동산투자 다음으로 계속됩니다.

이 명덕, Ph.D., Financial Planner & Independent Registered Investment Adviser

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