[세무칼럼]돈이 보이는 오피스텔 세테크

이영진 / 세무법인 신보 대표 세무사
국세청 등 서울시내 세무서에서 25여년 근무
현 동작세무서 과세적부·이의신청 위원회 위원
yjtax2004@naver.com 

☞1가구 1주택자이면서 . 정년퇴임 후 퇴직금으로  오피스텔에 투자하여 노후자금으로 사용할 예정으로 분양받아  주택으로 사용할 경우 또는 업무용으로 사용하는 경우  절세 방법은?

주거용인가? 업무용인가?
오피스텔을 주거용으로 사용하게 되는 경우 그 외 1주택을 양도한다면 양도세가 과세되어 1세대 1주택을 비과세를 받을 수 없다. 주거용임으로 면세에 해당되어 부가가치세는 납부하지 않게 된다.

하지만 오피스텔이 업무용이라면 A씨는 1가구 1주택이 된다. 이 경우 부가가치세 과세사업으로 사업자등록을 하여야 한다. 종합소득세를 내야 하는 것은 주택으로 사용하는 것과 동일하다. 종합소득이 증가했다면 국민연금과 건강보험 납부 금액이 증가할 수 있다.

오피스텔을 주택으로 사용할 경우 절세 방법
오피스텔을 거주지로 사용한다면  오피스텔 2012년6월29일부터는 취득일로부터3년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 새로 취득하는 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 내야 할 양도세는 없기 때문이다.  즉, 일시적인 1세대 2주택에 해당돼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

시가 상승 가능성이 충분하나 2주택에 대한 세금이 부담스럽다면?
새로 취득하는 오피스텔이 향후 시가 상승 가능성이 충분하나 2주택에 대한 세금이 부담스럽다면 입주권 상태로 자녀에게 증여하자. 증여 후에는 각각 1주택자가 되어 세금 중과를 피할 수 있기 때문이다. 단 세대 분리가 가능한 자녀(만 30세 이상 자녀, 소득 발생 자녀, 결혼한 자녀 등)에게 부담부증여 등을 검토 하는 것이 좋다. 이때 분양 잔금 납부, 대출금 상환, 세금 납부 등은 자녀가 본인의 소득으로 지출해야 한다는 점을 주의해야 한다.

부동산은 언제나 사전에 세무전문가와 상담을 해야
오피스텔이 향후 가격 상승 가능성이 희박하다면 잔금을 청산하기 전에 입주권 상태에서 처분하는 것이 좋다. 잔금을 치르고 입주 후에 팔게 되면 취득 관련 비용의 지출은 물론 50%의 양도세율이 적용될 수 있기 때문이다. 다만, 현재 입주권 상태로 양도할 경우에는 부동산의 양도가 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 봐 6~35%의 세율(보유기간이 2년 이상)로 양도세를 계산해 세금이 그만큼 줄어든다.