한은 "집값 더 떨어진다…금융시스템도 불안"

한국은행은 높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려하면 올해 부동산 가격이 추가 하락할 것으로 전망했다.

주택시장에서 거래부진이 이어지는 가운데 지난해 하반기부터 주택 매매 및 전세 가격 하락이 계속됐다.

향후 부동산 경기 부진이 심화할 경우 금융시스템 불안 요인으로 작용할 수 있는 만큼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 중심으로 조기에 구조조정이 필요하다는 지적이다.

한은은 9일 내놓은 통화신용정책보고서(2023년 3월)에 실린 '최근 부동산 부문 관련 리스크 평가'를 통해 이같이 밝혔다.

한은은 2020년 이후 소득 등 경제 여건과 괴리된 상태로 주택가격이 큰 폭 상승, 조정압력이 크게 높아졌다고 진단했다.

전국 주택매매가격은 금리상승, 매수심리 악화 등의 영향으로 지난해 4분기 중 하락폭이 크게 확대됐다. 정부의 규제 완화로 올해 1월 하락폭이 축소됐다.

보고서는 부동산 시장 부진은 높은 대출 금리, 매매와 전세가의 연쇄 하락 등에 따라 당분간 지속될 것으로 보인다라고 내다봤다.

또 주택 시장 부진은 그간 누적된 가계부채 디레버리징(부채 축소)을 촉진할 수 있으며 부동산PF 대출 등의 부실 위험성을 높이는 등 금융 불안의 요인이 될 수 있다고 지적했다.

보고서는 "호황기에 누적된 갭투자 주택 물량은 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있으며, 매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 경우 임차인들의 리스크도 확대될 가능성이 있다"고 우려했다.

통화신용정책보고서 설명하는 한은 부총재보 [연합뉴스 제공]

주택 갭투자 건수는 지난 2020년 12월 수도권이 2만2천420건, 지방이 4천790건에 달했지만, 지난해 9월에는 각각 1천670건과 600건으로 급감했다.

한은은 그동안 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저(위험 노출액)는 향후 경기 부진 심화 시 금융시스템 불안 요인이 될 수 있다고 진단했다.

분양시장의 경우 사업 초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관 PF 대출 취급 기피 등으로 일부 지연 및 중단이 불가피하며, 완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 늘어날 것으로 예상했다.

이로 인해 중소 건설업체의 고정이하 여신 비율, 상장 종합건설사 주가에 내재된 예상 부도 확률이 상승해 건설업체 재무위험이 확대될 것으로 내다봤다.

보고서는 금융권별로 평가한 결과 은행의 경우 부동산 금융 리스크가 제한적이지만, 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승, 디레버리징 압력으로 수익성이 악화할 가능성이 있다고 지적했다.

보고서에 따르면 가계자산이 부동산에 집중돼 있고 가계부채 중 변동금리 대출 비중이 높아 주택가격 하락 및 금리인상이 가계 채무상환부담 증가로 이어질 수 있다는 점을 고려할 필요가 있다.

우리나라의 가계부채가 장기간 디레버리징 없이 증가해온 데다 2020년 이후 주택가격 급등으로 누증이 심화되는 과정에서 주요국 대비 가파르게 늘면서 금융불균형 위험이 상당폭 확대된 만큼 관련 리스크를 지속적으로 점검할 필요가 있다고 보고서는 제언했다.