상가 투자, 전용면적을 따져라

최근 용인에서 전용면적을 기재하지 않은 분양계약서를 이용해 100억 원대의 분양사기 행각을 벌인 일당이 구속되는 사건이 벌어지면서 상가의 전용면적에 대한 중요성이 부각되고 있다.

5일 상가정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 점포의 이용가치는 분양면적이 아닌 실제 이용 가능한 전용면적에 크게 좌우되고, 임대시에도 전용면적에 따른 임대수준의 차이가 존재하기 때문에 상가를 분양받을 때에는 전용면적에 대한 이해가 선행되어야 한다.

전용면적은 실제 활용 가능한 점포 면적으로 상가를 분양할 때 공개되는 3.3㎡당 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적이 기준이 된다.

상가의 경우 아파트와 달리 복도, 층계, 휴게시설, 화장실 등 공용면적이 차지하는 비중이 높기 때문에 분양면적 대비 전용면적을 나타내는 전용률은 평균적으로 50% ~ 60% 수준을 보이고 있지만, 심하게는 20%대에서 일부 단지내 상가들과 같이 100%의 전용률을 보이는 곳도 있을 정도로 그 편차가 심하다.

따라서 전용면적 및 전용률을 고려하지 않고 분양면적만으로 상가의 가치를 판단하게 되면, 전용률이 낮은 상가의 경우에는 가격에 비해 상가의 면적이 크게 보이는 착시 현상을 일으키게 된다.

이러한 이유로 상가 투자시에는 전용면적 대비 분양가를 따져 보아야 한다.

단위면적당 분양가격이 같은 경우라 하더라도 전용면적 대비 분양가를 산정해 보면 실제 이용 가능 면적에 해당하는 가격이 얼마인지 확인할 수 있고, 여타의 조건이 비슷하다면 당연히 전용면적 대비 분양가가 낮은 점포가 좋은 투자물건이기 때문이다.

다만, 중, 대형 상업시설의 경우 전용률이 양날의 검과 같다는 점을 고려해야 한다.

전용률이 너무 높으면 상업시설 전체를 활성화시킬 수 있는 다양한 요소들이 배제될 수밖에 없고, 전용률이 너무 낮으면 실제 임대 면적이 너무 적기 때문에 기대 수익을 확보하기가 어렵다.

따라서 중, 대형 상업시설의 경우에는 단순한 전용률의 높고 낮음을 떠나, 공용면적의 적절한 시설 배치 및 활용 여부와 인근 상업시설의 전용률 수준, 전용면적에 따른 수익확보의 가능성 등을 고려해 공용면적과 전용면적의 비율의 적정성 여부를 따져보아야 한다.

상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “상가는 일반적인 주택, 아파트와 달리 공용면적의 비중이 높기 때문에 투자시 전용면적에 대한 확인이 반드시 선행되어야 한다”며 “전용면적 비율이 높다고 해서 반드시 좋은 것만은 아니지만, 기본적으로 전용면적 대비 분양가격을 산정해 투자에 참고해야 하며 계약서상에 전용면적이 명시되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다”고 말했다.