2차 보금자리주택 분석과 청약전략

보금자리주택지구로 서울 내곡·세곡2지구 등 총 6곳이 추가 지정되면서 이곳에 대한 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

국토해양부는 19일 저소득층의 주거불안 해소와 무주택 서민의 내집 마련을 위해 서울 내곡과 세곡2, 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 총 6개 지구 889만 7000㎡를 연내 보금자리주택단지로 추가 지정하는 것을 골자로한 ‘2차 보금자리주택지구 추진계획’을 표했다.

이번 2차 보금자리주택지구의 특징은 선정된 서울 강남 내곡·세곡2, 구리 갈매 등 6곳 모두 서울 도심에서 15∼21㎞ 정도에 자리 잡고 있어 도심 진출이 용이하다는 것이 특징이다.

다음은 2차 보금자리주택지의 특징을 정리해봤다.

◆ 입지 

# 서울 내곡지구 

강남 내곡지구는 기존 우면2지구와 인접해 있으며 2011년 개통 예정인 신분당선 청계역을 끼고  있어 기존 강남 보금자리 주택보다 입지조건에 있어 우위에 있다고 평가 할 수 있다. 또한 경부고속도로 양재I.C 및 분당-내곡간 도시고속화도로를 통해 차량 이용 10분 이내 접근이 가능하다. 

# 서울 세곡2지구 

강남 세곡2지구는 단지에 따라서 지하철 3호선을 수서역을 이용할 수 있어 교통이 편리한 편이다. 성남대로와 분당~수서간 고속화도로 이용이 편리하며, 문정법조단지, 동남권 유통단지를 끼고 있어 수요층이 탄탄할 것으로 예상되는 지역이다.

또한 기존 보금자리주택지구인 세곡지구를 사이에 두고 북쪽과 동남쪽 두개지역으로 나뉘어져 있다. 북쪽 부지는 수서동 및 일원동 생활권에 가깝고, 동남쪽 부지는 송파 장지동 생활권에  더 가깝다. 동남쪽 부지의 경우 지하철 8호선 복정역을 이용할 수다.

# 부천 옥길지구와 시흥 은계지구 

수도권 서북부 지역에 위치해 있는 부천옥길(부천 범박지구 인근) 및 은계(시흥 은행지구 인근)지구는 현재 제2경인고속도로 및 외곽고속도로, 그리고 경인국도 및 경인선 등을 이용해 서울 진근이 가능하다. 여기에 2010년 말 시흥에서 부천을 거쳐 구로까지 이어지는 계수대로가 이들 부지 인근으로 개통될 예정이다.

여기에 시흥은계지구는 인근으로 2014년 개통되는 소사~원시선 대야역이 들어서는 만큼 경인선 이용이 더 편리해질 전망이며 소사~원시선은 2015년 고양시 대곡까지 연결돼 9호선(김포공항역) 이용 역시 편리해질 전망이다.

# 구리 갈매지구

구리 갈매지구는 구리시 갈매동 일대 총 면적 1백50만6천㎡로 9천호 중 보금자리주택 6천호가 공급될 예정이다. 지리적 위치는 서울 도심 동북측 15km 지점으로 서울시 중랑구 신내동, 남양주시 별내지구 및 퇴계원과 인접해 있다.

이곳 교통여건도 양호한 편으로 내년 개통 예정인 경춘선 별내역과 갈매역이 지날 예정이며, 서울외곽순환도로와 47번 국도가 맞닿아 있는 퇴계원I.C에 인접해 있어 광역접근성이 양호하다. 

경춘선이나 47번 국도에 연이은 6번 국도 및 북부간선도로를 통한 도심내 접근도 편해 뛰어난 입지조건으로 수도권 수요자들로부터 많은 인기가 예상된다.

# 남양주 진건지구

남양주 진건지구는 총 면적 2백49만1천㎡로 이번에 발표된 2차 보금자리주택지구 중 가장 큰 면적을 갖고 있다. 공급예정 물량도 1만6천호 중 보금자리주택 1만1천호가 공급될 예정이어서 가장 많다.

지리적 위치는 서울 도심 동북측 17km 지점으로 구리시 인창동, 남양주시 도농지구와 인접해 있고 인근으로 서울외곽순환도로, 북부간선도로, 43번 국도가 지나고 있어 도심 및 광역접근성이 모두 좋다.

다만 남쪽 인근에 중앙선 전철 도농역외에 도보 이용 가능한 지하철역이 없어 다소 불편하지만 향후 지하철 8호선 연장선(별내선)이 지구 서측 인근을 지날 예정으로 있어 이런 불편함은 어느 정도 개선될 여지가 있다. 

◆ 예상 분양가

시범지구 분양가 책정을 기준으로 강남권은 인근 시세에 50%, 기타 지역은 인근 시세에 70% 산정됐다.

따라서 강남 내곡과 세곡2지구 예상분양가는 1,150만원 수준으로 책정될 것으로 보이며 구리 갈매는 850만원, 시흥 은계는 650만원으로 예상된다. 남양주 진건과 부천 옥길의 분양가는 모두 700만원 정도로 예상된다.

◆ 주변 집값에의 영향

이번 2차 보금자리 영향으로 인한 큰 매매 움직임은 없을 것으로 보인다. 지금까지 이전 정부에서도 그린벨트해제지역에 보금자리와 같은 유형의 주택이나 임대주택이 상당량 공급돼 왔음에도 주변 집값에 영향을 미치지 않았던 것과 같은 이유에서다.

보금자리주택의 경우 입지조건이 우수하다고 하더라도 기존 주택단지의 주거환경적인 인프라(교통, 학군, 생활편의, 문화 등)에 비해서는 분명 경쟁력이 떨어지기 때문으로 물론 보금자리주택 공급 규모면에서는 상당해 대량 미분양이 발생하는 경우 주택시장에 어느 정도 영향을 미칠 수는 있겠지만 이 경우 오히려 보금자리주택과 기존주택단지와의 우열을 더 확인시키는 결과를 초래할 수도 있다.

닥터아파트 이영진 소장은 “단지 성격이 서민주택, 임대주택단지라는 이미지가 강하고 여러 주택유형들이 섞여 있어 통일적이고도 일관적인 관리나 에너지 분출이 어렵다는 점에서도 기존 단지에 비해 불리할 수밖에 없다”면서 “더불어 기존 주택의 집값에 영향을 주기보다는 기존주택에 영향을 받아 오히려 보금자리주택 단지별로 가격이 상승하는 경향을 보일 것”으로 전망했다.

하지만 이 소장은 “최근 DTI규제 확대와 금리 인상 움직임에 따라 자금 확보가 어려워진 만큼 매매시장에서 청약시장으로 이탈하는 수요가 발생할 것으로 예상된다”며, “매매수요보다는 보금자리주택 청약을 위한 무주택 자격을 유지하기 위해 전세를 유지할 가능성이 있어 전세난은 더욱 가중될 것으로 보인다”고 분석했다.

◆ 청약전략 

서울 내곡 및 세곡은 입지가 우수한 만큼 치열한 경쟁이 예상된다. 기존 시범지구 세곡, 우면 신청자들의 당첨권이 저축통장 납입금 1천8백만원으로 예상되는 바 이와 비슷하거나 다소 웃도는 선에서 당첨당락이 정해질 것으로 전망된다.

이번에 발표된 서울 내곡 및 세곡2지구는 시범 지구에 비해 입지가 좋은 만큼 기존 보금자리에 청약하려는 고액 저축 가입자들이 청약을 보류하는 사례도 발생할 것으로 예상된다.

반면 구리 갈매지구의 경우 이번에 사전예약이 실시하는 하남지구보다는 당첨확률이 높지 않을 것으로 보이나 고양 원흥보다는 장점이 많을 것으로 보여 납입금이 1천3백만원정도 이상이면 당첨권으로 예상할 수 있다.

남양주 진건, 부천 옥길, 시흥 은계 등 나머지 지역은 이번에 분양한 고양 원흥보다는 경쟁률이 낮을 것으로 예상돼 납입금 1천만원 이상이면 당첨될 가능성이 높아 보인다. 따라서 특별공급 및 우선공급 대상자라면 입지적으로 우수한 서울 내곡지구, 세곡2지구 및 구리갈매지구에 중점적으로 청약하는 편이 낫다.