<파워인터뷰>부동산투자분석가협회 김재태 회장

[재경일보 장세규 기자] 부동산투자분석가협회(CCIM)는 제10회 정기총회에서 제9대 회장으로 김재태(사진) MJ 어드바이저 대표를 선출했다.

김재태 신임 회장은 "국·내외 상업용 부동산시장에 대한 전문지식을 바탕으로 국내부동산시장을 주도 할 강력한 부동산 전문가 집단으로 세를 키워나가겠다. 또한 CCIM 회원들을 제도권 내에서 활발한 활동을 할 수 있는 공인자격증화를 시도할 예정이다. 그리고 멤버들 간의 원활한 소통의 문화를 발전시키며 다채로운 사회봉사 활동도 펼칠 계획"이라고 취임 소회를 밝혔다.

현재 IMF 이후 국내에도 CPM, CIPS 등 미국을 기반으로 둔 외국 부동산 자격증 열풍이 일어나고 있다. 그러나 본질적으로 고유의 업무와 진로 등에 대해서는 아직 완성되지 못하고 있는 실정이다. 특히 그 이유는 아직 정부로부터 공인 받지 못한 점이 원인일 수도 있다. 이렇다보니 시장 일각에서는 투자상담사, 투자분석사, 펀드투자분석사 등 명칭만 바뀐 사설자격증에 대한 교육이 일반 학원, 대학, 기타 등에서 넘쳐나고 있는 실정이다. 다음은 김 신임 회장과의 일문일답.

- CCIM 회장으로서 임기 내 실현과제 및 미래청사진은 무엇입니까?

▶ 올해 CCIM의 모토는 HAPPY CCIM입니다. 즉 CCIM 멤버들이 더욱 행복한 삶을 영위토록 하자는 것이지요. 그러한 방편으로 몇 가지 일을 계획하고 진행하고 있습니다.

첫째, CCIM 브랜드 가치를 높이는 일입니다. 우선, CCIM의 국가공인 자격화를 추진하여 더욱 자긍심을 불어넣고자 합니다. 또한 CCIM이 개인사업자에겐 사업에 도움이 되도록 하고, 직장생활을 하는 CCIM은 자격수당이나 인사고과에 플러스가 되는 방안들을 조사해서 추진할 것입니다. 해당 직장에 있는 회원들과 함께 노력하면 좋은 성과가 있을 것으로 생각합니다. 올해부터는 CCIM의 진입장벽이 더 높아질 것입니다.

CCIM은 학력이나 실무요건에 모두 충족해야 하는데요. 학력은 4과목에 대한 시험을 통과하여야 하고 이는 부동산 금융분석, 시장분석, 의사결정분석, 투자분석으로 미국에서 시험지가 공수되어 오며 미국에서 채점을 합니다. 이를 국내에서 컨트롤할 수는 없죠.

그러나 현장에서의 실무능력 검증을 포트폴리오로 하는데 이 포트폴리오 관리 등을 통해 CCIM의 수준을 더욱 높여나갈 생각입니다. 쉽게 취득하는 자격이 아니라는 것이 더욱 공고해 지겠지요.

두 번째로는, CCIM간의 네트워크를 강화할 것입니다. CCIM 멤버들의 특성, 즉 전문분야나 특기 등을 최대한 파악해서 이를 관리하고 멤버 간 정보를 교류하며 정교한 네트워크를 구축하여 운영하고자 합니다. 사실 CCIM이면 대한민국에서 부동산사업의 모든 영역을 다 커버하고 있는 상황입니다. CCIM끼리 서로 모여 얘기하다 보면 어떤 PROJECT는 누가 관여했고, 지금은 어떻게 진행되는지 다 알게 됩니다. CCIM멤버 간 서로의 특기나 경험을 정비하고 네트워크의 불쏘시개만 지피면 시너지효과가 나타날 것으로 생각합니다.

세 번째로, CCIM의 인생이 풍부해지고 재미있게 살기위한 정보 풀과 인맥의 풀을 업(Up)시켜나가고자 합니다. 이를 위한 각종 세미나, 강연, 포럼 등이 계획되고 실천되고 있습니다. CCIM협회의 11개 위원회에서 각각의 특색을 살려 전공분야인 부동산부문과 그 외 인문, 사회, 역사학, 예술 등의 각 분야에 대한 세미나 등을 운영할 것이며, 부동산투자연구회나 등산회와 같은 소모임과 지역 오찬모임 등도 더욱 확대해 나갈 것입니다.

또한 CCIM간 멘토 역할을 계획하고 있어 선배 CCIM이 후배를 이끌어주고, 후배는 선배를 공경하며 배우는 CCIM 간 협조하는 시스템이 될 것입니다.

끝으로, CCIM의 전문 지식을 살려 지식 나눔의 사회봉사활동을 계획하고 있습니다. 소외노인 지원이나 고아원 방문과 같은 전통적 측면의 사회봉사활동도 펼치고, 가리봉 5거리나, 안산지역 등지에서 다문화가정을 위한 부동산법률, 임대차 등 생활부동산에 대한 상담을 계획하고 있습니다. 즉 우리 CCIM이 가지고 있는 전문지식을 사회에 환원하며 봉사하는 전문지식인으로서의 사회적 역할도 수행할 것입니다.

- CCIM의 국내 도입 배경과 상업용투자분석사의 구체적인 업무내용은 뭔가요?

▶ CCIM은 미국 부동산전문가 단체인 CCIM 협회에서 상업용부동산 실무의 처리능력을 인증된 사람에게 주는 자격인증입니다. 도입배경을 보면, IMF이후 국내 부동산시장이 개방되어 외국계업체는 CCIM 지식프로그램에 따른 철저한 계량분석기법을 바탕으로 국내 자산을 매입하였죠. 그리고 테넌트 정비, 임대공간개량 등의 자산관리를 통하여 자산 가치를 상승 시켰고, 이를 시장에 매각하여 큰 차익을 챙겼습니다.

또한 다양한 금융을 활용하여 투자하는 등 다양한 선진기법을 구사하였죠. 이러한 부동산시장의 개방화, 국제화로 부동산금융 및 투자분석전문가가 필요하게 되었고, 국내외 멤버 및 소수그룹간 네트워크와 정보교류에 대한 Needs가 생긴 거죠. 이에 부응하고 활동하는 전문가로서 CCIM이 꼭 필요하게 된 것입니다.

CCIM은 부동산투자와 관리, 운용, 자문, 거래 등에 대한 전문가들입니다. 따라서 부동산의 다양한 분야의 일을 담당하고 있습니다. 즉 CCIM전문가들이 자산 가치를 철저히 현금흐름 등에 따라 계량화하여 보다 정확히 판단하고 투자스킴을 짜서 투자하는 집합된 자금을 투자 운용하는 역할을 하고 있으며, 또한 투자된 자산을 효율적으로 관리하는 자산관리, 부동산 개발과 부동산신탁, 매매, 임대차, 자문 등의 다양한 분야에서 역할을 하고 있습니다.

- CCIM 교육과정 수료 후의 진로와 비전, 자산운용인력으로써의 전망은 어떤지. 

▶ CCIM이 되기 위해서는 ①학력요건, ②현장에서의 실무요건,③ 종합시험에 합격이라는 3가지 요건을 갖출 것을 필요로 합니다. 여기서 학력요건은 부동산금융분석, 시장분석, 의사결정분석, 투자분석 4과정을 통과하여야 합니다.

이들 과정을 통과하면 실질적으로 현장에서 부동산관련 프로젝트를 수행한 경험을 포트폴리오로 작성하여 제시하여야 합니다. 그리고 종합시험을 보게 되는데 여기서 최종 통과하면 CCIM 핀을 수여받아 CCIM으로 활동하게 됩니다.

따라서 CCIM은 대부분이 이미 현재 부동산 관련 분야에서 업무를 담당하고 있는 실무자가 코스를 이수하고 있습니다. 대학생이 CCIM공부를 한다면 앞의 학력요건에서 4과목을 공부하여 시험에 통과하였다고 하여도 실무코스에 대한 검증절차를 거치려면 상당기간 실무에 종사하며 실무능력을 검증하는 절차를 거쳐야하기에 쉽지 않은 부분이 있죠.

그러나 최종적으로 CCIM이 되면 CCIM들의 몸값이 많이 올라가게 됩니다. 전문가로서 대우를 받는 것이죠. 예를 들면 은행이나 증권 등의 금융기관에서 부동산금융을 담당하는 파트나 대 고객의 부동산서비스파트에서 근무하며 네트워크를 활용한 효율적이며 실질적인 부동산업무를 수행하기 때문이죠.

그래서 관련 분야에서 근무하다가 CCIM을 따고나서 전문분야에서 업무를 붙박이로 담당하며 연봉이 오르거나, 또는 몸값을 많이 주는 직장으로 이직하기도 한답니다. 전반적으로 CCIM은 관련분야 최고 전문가로 인정을 해주기에 전망은 좋다고 볼 수 있습니다.

- CCIM과정이 국내에서는 제도적인 공인 자격증으로 전환시킬 계획은 없는지.

▶ 그렇지 않아도 올해는 국내 공인자격화를 추진하고자 합니다. 해외에서 주로 알려졌고 그것이 국내에 도입되었는데 국내의 부동산분야에서 종사하시는 분들은 잘 알고 계시지만 일반 국민에게는 잘 알려지지 않았습니다. 이는 홍보를 하지 않아서 인데, 홍보도 홍보지만 우선 국가 공인자격화가 먼저라 생각합니다.

- 부동산과 금융이 합쳐진 투자 상품을 쉽게 설명한다면?

▶ 부동산은 움직이지 않지만 투자 시 다른 여러 투자 상품 즉, 주식이나 예금, 귀금속, 골동품 등의 투자 상품 중에 수익성이 1-2등 하는 상위순위로 인정되고 있습니다. 이는 국내나 외국에서도 모두 같은 평가를 하고 있는 모습인데요. 하지만 투자자가 필요한 시점에 바로 현금화가 어렵다는 단점이 있죠.

반면에 금융은 Cash로 언제든 마음대로 쓸 수 있지만 수익성이 좀 뒤 떨어지죠. 이러한 두 가지 특성을 결합한 것이 부동산과 금융의 결합상품이죠. 이는 리츠와 같은 것이 대표적인데 투자 상품이 부동산이 오피스인 경우 임대료 수익도 챙기고, 자산가치가 상승하면 자본차익(Capital Gain)까지 챙길 수 있죠. 인플레이션에 대한 햇지도 되고요. 즉 부동산 고유의 장점을 향유하며 또 자금이 필요할 땐 주식시장에 매도하여 Cash를 마련하니 부동산과 금융의 장점만 챙긴 셈이죠. 부동산과 금융이 합쳐진 대표적인 투자 상품이라 할 수 있겠네요.

- 또한 수익용부동산이라 함은 대개 빌딩, 오피스 등을 한정하게 되는데 올 해 도심에 공급물량이 많아지는데 시장 전망은? 

▶ 수익용부동산은 오피스를 위시한 빌딩 뿐 아니라 리테일, 호텔 등 다양하게 있습니다. 주거시설도 수익을 거두는 것으로 운용될 때는 수익용부동산이 되는 것이죠. 우리나라의 경우 아직 간접투자시장이 성장과정이다 보니 특히 오피스를 위주로 간접투자가 이루어지고 있어 수익용부동산으로 인식되는 것이죠.

은행금리가 낮다보니 투자자들은 은행에 돈을 넣어둬 받는 은행이자보다 높은 월세가 나오는 부동산을 선호하게 되고, 이러한 행태는 향후에도 지속될 것으로 여겨집니다. 모든 재화가 그렇듯이 오피스 역시 수요와 공급이 서로 상관관계를 맺고 시장에서 강세장, 약세장이 판결납니다. 도심에 오피스가 공급되는 것은 건축하는 기간만큼 시간이 소요되기에 롱텀시장을 보아야 하고 이에 수요를 매칭시켜 보아야 하죠.

현재 도심은 공실률이 낮고 수익률이 강남보다 높은 편입니다. 공실률이 낮은 것은 수요가 안정적이라는 것이죠. 도심 오피스시장은 전통적으로 낮은 공실률을 유지하고 있습니다.

당분간 향후 몇 년은 안정적 시장이 진행되리라 보지만 공급되는 것이 모두 건축되면 경제규모에 따른 수요가 그만큼 늘어나기 쉽지 않아 보여 이동수요로 일부 채워질 것이며 그러면 수익률이 다소 하향화 될 것으로 예견됩니다.

그러나 도심오피스의 공실률은 그렇게 증가하지는 않을 것으로 보입니다. 임료가 높이 상승하지 않을 것이고 기존의 테넌트들이 보다 좋은 임대공간으로 이동할 것으로 예견되니까요.

- 현재 금리와 빌딩의 수익률을 살펴보고 단기, 장기 투자 전략을 세운다면?

▶ 현재 정기예금 금리는 금융기관에 따라 약간은 차이가 있지만 대체로 4%내외(3.5%~4.2%정도) 수준입니다. 빌딩의 수익률은 작년 말 기준으로 오피스빌딩 6.8% 정도인데요. 물론 도심이 강남보다는 약간 높습니다. 이는 빌딩의 수익률이 금리보다 약 1.7∼1.8배 정도 수준입니다. 이러한 시장상황이고 보면 당연히 빌딩에 투자하는 것이 우월한 대안이 되죠.

단기적인 상황 뿐 아니라 중장기적으로도 예금금리가 예전처럼 높이 올라가기는 쉽지 않은 상태가 되었죠. 경제 산업전반이 뒷받침되어야 하니까요.

그렇다면 중장기적으로도 수익용부동산에 투자가 좋은 대안이 될 것입니다. 문제는 빌딩은 혼자 투자하기에는 버겁도록 크고 많은 돈이 들어가는 것이기에 쉽게 투자하기 어렵다는 것이죠. 그래서 강남에서는 혼자 투자할 만한 물건은 수익률이 낮아도 이를 찾는 수요가 오히려 더 많은 편이죠. 따라서 중장기적으로는 여럿이 돈을 모아서 빌딩에 투자하는 간접투자가 더욱 성행할 것이라 여겨집니다. 투자할 물건이 오히려 뒷받침하기 어려울 정도로요.

- 금융당국의 강력한 규제와 시장 상황에 따라 프로젝트 파이낸싱이 당분간 어려움이 뒤따르리라는 예상이 큰 반면 또 다른 대안으로써 리츠, 펀드 상품이 부상하고 있는데 과연 대안이 될 수 있나?

▶ 금융당국의 프로젝트파이낸싱에 대한 규제는 금융기관 특히 저축은행들의 외골수적인 건설 PF대출이라는 자금운용에 대한 규제성격이 크죠. 이는 부실 리스크에 대한 대응책인데요. 이미 저축은행들의 PF대출은 연체율이 24%정도의 상당히 높은 수준에 올라와 있죠. 은행권은 아직 그나마 좀 나은 편이지만 저축은행의 부실이 심화될 것으로 보이며 이는 PF대출의 어려움이 계속될 소지를 보이고 있습니다.

특히 분양시장 침체는 당분간 더 이어질 것으로 보이는데 이는 보금자리와 같이 더 낮은 가격으로 공급되는 아파트에 대해 기대하는 대기 수요자의 관망자세가 짙어질 것이기 때문이죠. 따라서 보금자리와 이와 경쟁하는 지역에서는 분양시장침체가 당분간 이어지겠죠. 그 외 지역은 좀 나아질 것으로 보이는데 이미 부산과 같은 곳은 상황이 좋아지고 있죠.

PF에 대한 대안으로 펀드보다는 개발리츠가 부상하고 있습니다. 펀드는 PF대출과 같이 시공사의 보증이나 일정률의 책임분양 등 실질적인 건설사의 보증양태를 요구하고 있어 PF대출의 대안으로 보기에는 한계가 있습니다.

그러면 개발전문 리츠인데 리츠는 조달한 자금이 Equity성격이다 보니 나머지 사업자금조달이 보다 쉬워질 수 있습니다. 기존의 PF대출에서 시행사의 적은 자기자본에, 막대한 차입형태로 사업을 추진했던 것에 비하면 리츠는 훨씬 우량하고 안정적인 자금구조를 가져가는 것이라 볼 수 있죠. 그래서 PF대출을 해주는 은행권에서도 리츠의 자본이 안전하게 버텨주는 범퍼 역할을 한다고 볼 수 있기에, 보다 쉽게 대출을 취급할 수 있고 건설사를 선정하기도 쉬워 사업구조를 보다 편안하게 가져갈 수 있습니다.

따라서 일정부분은 PF의 대안역할을 할 것이라고 보고, 또한 리츠의 사업도 조달된 자기자본외에 나머지 사업자금조달은 결국 PF로 할 것이기에 보다 유리하고 쉬운 PF대출을 이끌어 낼 수 있으리라 봅니다. 더구나 리츠가 사업진행에 따른 출구전략까지 마련하고 시행한다면 더욱 좋은 구조로 사업을 추진하는 것이라 할 수 있겠죠.

결국 리츠는 기존의 영세한 시행사보다는 규모가 크며 전문가를 구비하고 면밀히 시장과 사업성을 분석하고 사업에 따른 구조화를 보다 효율적으로 스킴을 짜는 VEHICLE역할을 할 것 입니다.

- 보금자리주택의 공공성과 관련하여 보완책을 제언한다면? 

▶ 보금자리주택 법안은 4월초 분양가격 조정을 위주로 개정안이 발의된 상태이죠. 즉, 분양가격 조정을 통해 보금자리주택 당첨이 곧 로또로 이어지는 것을 막겠다는 것인데요. 국민임대주택이나 보금자리주택은 모두 서민의 주거생활 안정을 위한 정책이지 서민의 재테크를 위한 정책이 본질은 아니라는 것이죠.
즉, 변질적으로 운용되어 온 것이라는 얘기죠. 실질적으로 서민들은 보다 편안하고 개선된 주거생활을 할 수 있는 공간으로서의 주택이 필요한 것이지 새로운 별천지를 원하는 것이 아닐 텐데요.
 
보금자리 주택의 공공성에 대하여 언급해본다면 지금처럼 그린벨트를 풀어서 그곳에 보금자리주택을 짓기보다는 차라리 민간 사업자에게 그린벨트를 정상가격에 토지를 분양하여 정상적으로 사업을 하게하고, 거기서 나온 이익금을 가지고 현재의 불량주거환경을 개선하거나 저렴한 임대주택을 지어 주는데 주력하는 것이 진정 서민을 위한 주택정책이고 부동산경기를 왜곡시키지 않는 방안이 아닌가 생각합니다.

- 8.29 대책을 기점으로 현재 3.22대책까지 MB 정부의 부동산 정책의 실효성에 대해서 평한다면? 

▶ 어느 정권이고 간에 가장 중요한 국가정책중의 하나가 부동산 정책이죠. 부동산은 우리 생활 그 자체였기에 정권이 서고 무너지는 중요한 역할을 하는 재화니까요. 지난 참여정부에서도 부동산 투기 과열 현상을 막아보고자 온갖 규제란 규제는 다 시행해 보았지만 결국 정권을 넘기고 나서야 겨우 집값은 안정을 찾아갔죠.

그러나 그 안정은 리먼 사태로 촉발된 금융위기로 깨지며 떨어지고, 한 참 후에 다시 살아나던 주택수요심리가 정부의 보금자리주택과 같은 낮은 가격에 살 수 있는 로또상품(?)이 출시되면서 수요자가 대기상태로 돌입하고, 상대적으로 무척 비싸져 버린 아파트분양을 받지 않고 기존 주택도 사지 않으면서 아파트분양시장 침체와 거래 침체로 이어지고, 당연히 매매수요가 전세수요로 돌면서 침체 속에 전세난이 가중되게 되는 상황이 되었죠.

여기에는 뉴타운 등의 사업진행으로 기존 거주민이 가야할 곳을 배려해 놓지 않고, 즉 순환방식으로 하지 않고, 집을 부숴버리고 여기저기 사업을 진행해버려 전셋집을 더 찾아야 하는 수요가 몰린 까닭도 있죠. 서울에서는 이러한 침체 속 전세난 양태가 당분간 지속될 것으로 보입니다.

즉, 보금자리여파로 신규수요는 대기 상태로 잠재해 있어 집값 상승을 기대하진 않고 관망하고 기다릴 것이라는 거죠. 거래를 살리기 위해, 정부는 주택을 내놓는 사람을 위한 양도세와 사는 사람을 위한 취득세 모두 손을 대 보지만 이 둘은 같은 방향으로 움직이는 물체라 할까요. 쉽게 반응하지는 않을 것으로 보입니다.

하지만, 결국 시장은 수요와 공급이라는 경제논리로 돌아간다고 볼 수 있겠죠. 부산과 같이 그동안 경기여파로 몇 년간 공급이 없었던 곳은 주택신규분양에 수요가 몰리는 상황이 연출되고 있는 것을 보면 알 수 있죠. 그렇게 본다면 분양가상한제폐지도 타이밍은 적절한데 시장은 큰 의미 없이 받아들일 거라는 것입니다.

- 기타 부동산 시장과 관련하거나 또는 개인적인 의견을 개진하시길 바랍니다.

▶ 이제 우리의 경제규모도 크고 이제 세계를 바라보는 시대가 되었죠. 투자도 우물 안에서만 하는 것이 아니라 밖을 바라보는 시대가 된 것입니다. 우리시대는 단군 유사 이래 국내에서 자본을 조성하여 해외에 투자까지 하는 해외자산 확장시대를 누리는 좋은 시기인데요. 우리는 IMF때 부동산에 대한 가치판단이나 자산관리 등에 대해 제대로 알지 못하고 외국계 업체에 싸게 매각하고 다시 비싸게 사오며 여러 가지를 배웠죠.

바로 CCIM 지식프로그램에 따른 철저한 계량분석기법을 통한 투자와 운용이라는 것을요.

부동산도 이제는 철저한 분석과 전문가들의 NETWORK에 의해 사업을 이루는 시대가 된 것입니다. 굳이 국내만 고집할 필요도 없고 해외만 선망할 필요도 없는 것이죠. 국내에서의 투자나 사업운영도 바로 CCIM의 철저한 계량분석으로 무장하고 NETWORK를 통한 업무효율성을 제고할 시대인 것이죠.

그리고 인생을 행복하게 살아야하는 시대에 우리는 놓여 있는 것입니다. 어느 광고에서도 얘기하잖아요. 전문가에게 맡기라고, 그리곤 인생을 즐기라고요. 우리도 업무를 할 때는 진정한 전문가로서 업무에 임하고 그리곤 우리 인생을 풍요롭게 해야 하겠죠. 딱 CCIM이 제격인 것 같아요.