[임순천 세무칼럼] 아파트 관리비 등 부가가치세 과세전환

2014년 12월 23일. 지금까지 면세 규정에 해당되던 공동주택의 일반관리비 등에 대하여 부가가치세를 과세한다는 세법 개정이 이루어졌다. 이는 대다수의 국민이 공동주택에 주거하는 우리나라의 현실상 민감하게 반응할 수 밖에 없는 것으로서 당장 2015년부터 반영되는 주요 개정사항과 아파트 관리주체의 대응방법을 살펴보면 다음과 같다.

1. 전용면적이 135 제곱미터 초과하는 수도권 아파트관리비 부가가치세 과세

*조세특례제한법 제 106조 4의2. 「주택법」 제2조 제14호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다. 이하 이 조에서 “관리주체”라 한다), 「경비업법」 제4조 제1항에 따라 경비업의 허가를 받은 법인(이하 이 조에서 “경비업자”라 한다) 또는 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따라 위생관리용역업의 신고를 한 자(이하 이 조에서 “청소업자”라 한다)가 「주택법」 제2조 제2호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택으로서 다음 각 목의 주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역•경비용역 및 청소용역(2014.12.23 개정)
가. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역의 주택
나. 가목 외의 주택으로서 1호(戶) 또는 1세대당 주거전용면적이 135제곱미터 이하인 주택

아파트관리비 부가가치세에 관한 규정은 조세특례제한법에서 일정규모 아파트 등 공동주택에 대한 부가가치세 면제의 범위를 정함으로써 사실상 상기 조항에 해당하지 않는 공동주택은 부가가치세가 과세된다고 판정하면 된다.
따라서, 위 내용을 “2015년부터는 비 수도권 읍, 면 지역을 제외한 약 40.8평 초과의 공동주택에는 일반관리비 등에 부가가치세를 과세하겠다.”라는 한마디로 쉽게 정리할 수 있다. 불과 작년까지만 해도 공동주택의 관리?경비?청소용역에 있어서 부가가치세 면제가 적용 되었지만 올해부터는 과세로 전환한다는 것이다.

물론 모든 공동주택이 과세 전환 되는 것은 아니다. 오히려 국민주택규모(85㎡) 이하 공동주택의 관리?경비?청소 용역은 영구적으로 부가가치세가 면제되었으며, 전용면적이 85㎡ 초과 135㎡ 이하인 공동주택에 대하여는 면제 적용기한을 3년연장(17.12.31까지)하였다. 단지, 전용면적이 135㎡을 초과하는 공동주택, 즉 대형주택(비 수도권 읍, 면 지역 제외)은 ‘서민?중산층 주거비 경감’이라는 면세 취지에 맞지 않는다고 판단하여 이에 대하여만 2015년부터 바로 과세 전환을 실시 한 것이다.

전용면적 135㎡은 청약예금을 공급받을 수 있는 주택의 전용면적 중 최대 범위이기에 대형주택의 기준으로 정하였다는 기획재정부의 설명에도 대형주택 구분이 개별공시지가 등을 무시하고 오로지 전용면적만 가지고 구분되었다는 점에서 과세 대상이 되는 대형공동주택 입주자들의 비난이 예상되지만 일단 규정상 전용면적이 135㎡을 초과하는 약 41평 이상의 공동주택은 당장 2015년 1기 부가가치세에 대하여 고민이 필요해졌다.

이번 세법개정에 의하여 적용되는 아파트 관리비 과세전환 대상은 총 관리비의 37% 수준으로서 가구당 세부담 증가는 지역과 면적 별로 차이가 있으나 대체로 연간 10~15만원수준으로 기획재정부에서는 예상하고 있으며, 전용면적 135㎡ 초과 대형 공동주택은 전체 공동주택의 3% 수준으로 약 30만 가구인 것으로 파악되고 있다.

2. 아파트를 자치관리 하는 경우와 위탁관리 하는 경우 과세차이

아파트 관리비에 대한 과세여부를 판정함에 있어서 우선 전용면적이 135㎡을 초과하는 대형 공동주택인가를 판단한 후, 아파트가 자치관리를 하고 있는지, 아니면 주택관리업자?경비업자?청소업자에게 용역을 위탁관리하고 있는지를 파악해야 한다.

이러한 판단이 필요한 것은 비록 전용면적이 135㎡을 초과하는 아파트라 하더라도 자치관리하는 경우에는 부가가치세를 계속 면제하도록 하고 있기 때문이다. 자치관리라 함은 입주자대표회의가 관리직원을 직접 고용하여 자기의 계산과 책임으로 관리를 하고 그 관리에 실지 소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 방법으로써 아파트 크기에 상관없이 관리비 등에 대하여 부가가치세가 과세되지 않으므로 개정규정에 상관없이 과세에 해당하지 않는다. (단, 외부 경비업체나 청소업체로부터 공급받는 경비비와 청소비는 자치관리에도 부가가치세가 과세됨)

따라서, 아파트 자치관리의 경우에는 부가가치세가 과세되지 않으므로 사업자등록증을 교부 받지 않아도 되는 것이며, 세금계산서 발급문제도 발생하지 않는다. (이 경우에도 알뜰시장 장소임대 등의 경우는 부가가치세 과세대상임)
그러나, 일반관리용역?경비용역?청소용역을 주택관리업자 등에게 위탁한 경우에 해당하면 개정 규정이 적용되어 2015년 1월 1일 이후 분 용역에 대하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 사업자등록증을 발급받아 세금계산서를 주고받아야 불이익이 없다.

3. 아파트 잡수익에 대한 부가가치세 과세

전용면적 135㎡ 초과 공동주택에 관련해서 부가가치세가 과세 전환된다는 사실과 함께 아파트와 관련하여 알아두어야 할 또 다른 것으로서 아파트를 위한 부수수입에 대한 부가가치세 과세에 대한 것이 있다.

아파트 자체적으로 알뜰시장 장소임대, 통신 중계기 장소임대, 재활용품 매각 등 수익사업을 하여 잡수입이 생겨나는 경우 그 수입을 관리비 지출 및 고유목적 사업을 위하여 지출하고, 입주자 등의 생활편의 증진 및 주거복지와 밀접한 관련이 있다는 공동주택 측의 주장에도 불구하고 해당 수익사업이 부가가치세법상 면세에 해당하지 아니한다는 점과 “영리목적 유무에 불구하고 계속적 반복적 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자로서 부가가치세 납부의무가 있다고 보아 과세해야 한다”는 최근 조세심판원의 심판 결과가 나오고 있다.

따라서, 이상의 수익이 발생하는 아파트의 경우에는 부가가치세 신고납부를 위하여 기존의 고유번호증 대신 사업자등록증을 발급받아 세금계산서 등 적격증빙을 발급하거나 발급받아야 할 것이다.

4. 아파트관리실의 사업자등록 방법

아파트관리주체가 사업자 등록을 하는 방법으로는 두 가지 방법이 있다. 첫째는 고유번호증을 폐업신고하고 사업자등록증을 신규로 발급받는 방법이며, 둘째는 ‘비영리법인의 수익사업 개시신고서’를 작성?제출하여 고유번호증을 사업자등록증으로 변경하여 발급받는 방법이다. 두 가지 방법 중 하나를 선택하여 사업자등록증을 발급받으면 되는 것이며 아파트에는 정관이 없기 때문에 정관 대신 사업자등록을 하겠다는 의결이 포함된 입주자대표회의 회의록이 필요하다.

5. 아파트 관리주체 등 / 세무사의 조력 받아 철저히 준비해야

이상의 내용에 의하면, 전용면적 135㎡ 초과하는 대형 공동주택의 관리주체 등은 당장 2015년 1기 부가가치세부터 낯선 개정 세법에 직면하게 되어 지금까지와는 현저히 다른 세무신고 의무 상황을 맞이하게 되었다. 이전부터 자치적으로 사업자등록을 하고 부가가치세 등을 신고해온 일부를 제외한 과세 대상 공동주택이나 위탁용역업체의 경우 사전대비가 부족하여 생각지도 못한 불이익을 당하는 경우가 생길 수도 있을 것이다.

만약 자치적으로 이를 대비하는 것이 힘들다면 세무전문가인 세무사의 도움을 얻는 것이 좋은 방법이라 여겨진다. 상황에 맞는 세무상담을 통해 직면한 상황을 해결하는데 도움이 될 것이며, 개정된 일반관리비 등을 포함한 부가가치세 신고를 대행해 주는 것과 아파트 자체적으로 수익사업을 하는 경우라면 법인세 신고 대행, 수익사업 등에 대한 기장업무에 대한 문제에 있어서도 도움을 받을 수 있다.

부가가치세는 간접세이고, 징수하는 주체가 공급자이므로 통상적으로 세부담에 대한 체감도가 낮은 편이나, 아파트 관리비 등에 대한 부가가치세의 과세는 곧바로 입주자의 관리비 상승으로 다가오기 때문에 가뜩이나 경기가 어려운 환경에서 쉽게 받아들이기 어려울 것이다. 따라서, 아파트 관리주체 등은 철저한 준비를 통하여 매입세액 불공제 또는 가산세 등 불이익까지 당하는 일은 없도록 해야 하겠다.

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