[임순천세무칼럼] 오피스텔 임대와 전략적 세무관리

▲임순천 세무사

최근 유래 없는 사상 최저 금리로 인하여 금융기관에 대한 투자 보다는 실물투자에 대한 기대심리가 어느 때 보다 한껏 높아져 있는 상태이다. 특히 수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔에 대한 관심이 확대되고 있고, 세법상 문제점에 대하여도 많은 문의가 있다. 오피스텔은 원래 건축법상 업무시설로 적용을 받고 있으나, 근래 들어서 오피스텔을 주거용으로 이용하는 보유자들이 증가하면서 실질적인 용도가 아파트와 별반 다르지 않게 되자 이를 주거용 오피스텔이라 칭하기도 한다.

이러한 오피스텔에 대하여 세법에서는 실질과세원칙에 따라 이를 주거용으로 이용하는 경우에는 실질적인 주택으로 보고, 업무상으로 이용하는 경우에는 업무시설로 보아 세법을 적용한다. 따라서, 그 이용하는 성격에 따라 관리 및 세법의 적용 또한 달라지게 되므로 1세대 1주택 비과세에 영향을 주기도 하고, 오피스텔 구입에 따른 부가가치세 공제 여부에 영향을 주기도 한다.

용도구분에 따라 오피스텔 보유자 또는 구매자에게 미치는 세액의 경제적 크기는 수억원에 달하게 되므로 오피스텔을 보유하고 있거나, 구매하는 경우는 매우 신중한 의사결정이 필요하다. 이하에서 오피스텔 관련 세제사항에 대하여 살펴보도록 하겠다.

1. 취득시

건설업자는 최초 오피스텔 분양 시, 동 오피스텔의 분양공급 자체가 부가가치세 과세대상이기 때문에 주거용 또는 업무용 용도 구분에 상관없이 분양가액에 부가가치세를 포함하여 공급하여야 한다.

(1) 업무용으로 사용하는 경우
오피스텔을 업무용으로 사용하고자 하는 경우, 이를 분양 받은 자는 동 오피스텔의 취득과 관련하여 취득가액(부가세제외)의 4.6%에 해당하는 취득세를 부담하여야 하며, 사업장 관할세무서에 취득가액에 대한 부가가치세에 대하여 매입세액 환급 신청을 할 수 있다.

다만, 간이과세자의 경우에는 부가가치세 일반 환급을 받을 수가 없는 것이므로, 사업자등록 신청 시 유의하여야 한다.

(2) 주거용으로 사용하는 경우
주거용으로 사용하는 오피스텔은 실질적인 사용 용도에 따라 주택으로 간주되기 때문에 세법적용에 있어서도 그 실질에 따라 적용시켜야 한다. 취득자가 주거용으로 사용하려 한다면 이는 주택에 해당하므로 부가가치세 환급을 받아서는 안된다. 따라서, 환급신청을 하지 않은 부가가치세 가액은 오피스텔의 총 취득가액에 포함이 된다. 한편, 오피스텔의 경우에는 그 실질 용도가 주택이라 하더라도 4.6%의 취득세를 부담하여야 한다. 이는 취득가액에 따라 1.1% ~ 3.3%의 취득세를 부담하는 일반 주택의 경우와는 다르므로, 유의하여야 할 점이다. 다만, 2015년 말까지에 한시적으로 60㎡이하인 최초 분양 분에 대하여는 주택임대사업을 하는 경우에 한하여 취득세를 면제하여 주는 규정을 두고 있다.

2. 보유시

(1) 임대용으로 이용시
오피스텔 소유자는 매년 재산세를 부담하여야 하며, 만일 임차인이 업무용으로 사용한다면 임대용역의 공급이 된다. 이는 부가가치세 과세대상에 해당하므로 임대료에 대하여 매년 2회(간이과세자의 경우 1회)에 걸쳐 부가가치세 확정신고납부가 이루어져야 한다.

그러나 임차인이 주거용으로 사용한다면 이는 주택임대사업(면세)에 해당하여 부가가치세 신고납부의무가 없으나, 매년 2월에 면세수입금액 신고와 5월에 종합소득세 신고납부를 하여야 한다. 또한, 일반임대사업에서 주택임대사업으로 면세전용한 경우에는 주거용으로 사용한 시점부터 부가가치세법상 잔존내용연수까지의 기간에 대한 부가가치세 환급세액 상당액을 납부하여야 한다. 또한, 소유자 또는 임차인이 주거용으로 사용하게 되면 이는 주택으로 보아 다른 주택과 합산하여 기준시가 6억원을 초과시 종합부동산세를 별도로 부담할 수도 있다.

한편, 이후에 소유자가 업무시설로 이용하거나 임차인이 업무시설로 다시 사용을 한다면 이는 과세전용에 해당하여 업무용으로 사용하기 시작한 과세기간부터 잔존내용연수까지의 부가가치세 상당액을 다시 환급 신청할 수 있다.

(2) 업무용으로 이용 시
오피스텔을 보유하는 과정에서 이용목적과 관계없이 매년 재산세를 부담하여야 하며, 업무시설이기 때문에 고정자산으로 등록하여 소득세 또는 법인세 신고시 세법상의 내용연수에 따라 감가상각비로 비용 계상을 하여 소득세 또는 법인세를 절감할 수 있게 된다.

3. 양도시

(1) 주거용으로 이용하다 처분하는 경우
주거용으로 이용하던 오피스텔을 처분하는 경우에는 처분 시 부가가치세 문제는 발생하지 않는다. 다만, 동 오피스텔을 주택으로 보아 보유자의 주택 수에 산입이 되는 것이므로 이와 관련하여 소득세법상 양도소득세 규정을 적용 받는다. 따라서, 1세대 1주택 비과세 대상에 해당 하지 않는 경우에는 양도소득세를 신고, 납부하여야 한다. 이 경우 주거용 오피스텔을 제외한 다른 주택을 매각하는 경우에 있어서는 1세대 2주택이 되어서 원칙적으로 양도소득세가 과세된다.

(2) 업무용으로 이용하다 처분하는 경우
오피스텔을 최종적으로 업무용으로 이용하다 이를 양도하는 경우에는 부가가치세 환급여부와 관계없이 부가가치세를 거래징수하여 신고납부 하여야 한다. 업무용 오피스텔은 소유자의 주택의 보유 여부와 관계가 없으므로, 일반 건물의 양도로 보아 보유기간별 양도소득세율과 장기보유특별공제를 적용하여 세액계산한다.

이상으로 오피스텔 임대사업에 대한 취득 및 보유, 양도시 확인해 보아야 할 세제관련 사항들에 대하여 살펴보았다. 기존의 부동산 보유자 및 임대사업자 이외에도 앞으로 임대사업을 염두해 둔 사람들이라면 이와 관련한 기본적인 과세체계 및 전반적인 사항들에 대하여 지속적인 관심을 가져야 할 것이다. 정부에서도 주택 등 부동산 대책 마련을 위하여 매년 관련 법 체계가 개정이 되고 유보가 계속적으로 이루어지고 있는 만큼, 이를 사전에 파악하지 못하여 억울하게 불이익을 당하는 일이 없도록 해야 할 것이다.

(참고) ※. 일반 임대사업자 및 주택 임대사업자와의 비교

세무법인 세림택스 임순천 대표세무사

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