강남 재건축 상승세, 강북으로 확산 움직임

휴가철인 8월 초를 전후로 상승세가 주춤했던 강남권 재건축 추진단지가 지난 주 다시 강세로 변환된 데 이어 이번 주도 급등세를 보였다. 조합원 지위 양도 규제 완화에 따른 매물 증가로 시세가 안정될 것이라던 일부 예측과 달리, 재건축 사업 기대감으로 매물 적체는 나타나지 않고 있다.

거래 움직임도 다시 증가했다. 더불어 일반 단지들도 전세난이 가중되며 매매∙전세 시장 모두 상승폭을 확대했다. 장기간 침체 상태였던 강북권 역시 주요 단지들을 중심으로 시세가 상향 조정되는 모습이다. 가을 이사철을 앞두고, 이 같은 시장 움직임에 우려의 목소리도 높아지고 있다.

경기지역은 상반기 가격 강세를 보이다 휴가철을 전후로 주춤한 움직임을 보였던 경기 서남부 지역이 상승폭을 확대했고, 뒤늦게 시작한 중부 지역의 가격 강세가 이번 주도 지속됐다. 서울발 전세난이 경기 지역으로 확산되고 있는 가운데 서울 도심 접근이 용이한 광명∙성남∙남양주시 일대는 전세가가 급등세다.

◆ 매매
28일 부동산써브에 따르면 서울은 지난 주 대비 0.35%의 변동률을 기록했다. 유형 별로는 일반 아파트가 0.23%, 재건축이 1.06%의 상승세를 나타냈다. 규모 별로는 소형(전용 60㎡ 이하) 0.46%, 중소형(전용 60~85㎡ 이하) 0.34%, 중형(전용 85~102㎡ 이하) 0.33%, 중대형(전용 102~135㎡ 이하) 0.28%, 대형(전용 135㎡ 초과) 0.16%의 변동률을 나타냈다.

지역 별로는 재건축 추진 단지의 급등으로 인해 서초구(1.05%)가 상승폭을 큰 폭으로 확대했고, 송파구(0.64%), 강남구(0.48%), 강동구(0.47%), 도봉구(0.37%), 영등포구(0.36%), 노원구(0.35%), 은평구(0.29%) 등 대부분 지역이 상승세를 보였다.

서울시의 한강공공성 회복 선언이 재건축 단지에 적지 않은 영향을 미치고 있다. 서초구는 반포∙잠원동 한신아파트, 송파구 잠실동 주공, 신천동 미성∙장미∙진주 아파트 등 초고층 재건축이 허용될 것으로 발표된 지역의 재건축 단지들이 매수문의 증가 아래 가격 급등세를 보였다.

서초구는 올 들어 가장 높은 상승률을 기록했고, 송파∙강남구 역시 적지 않은 상승폭을 이어갔다. 서초구 잠원동 한신2차 72㎡(전용 52㎡) 형이 5500만~6500만원 가량 상승해 7억2500만~7억8000만원 선, 송파구 가락동 삼환 147㎡(전용 121㎡) C형이 1500만~2500만원 가량 상승해 7억5000만~8억1500만원 선에 시세를 형성했다.

비강남권역도 상승세가 강해졌다. 강남권 재건축 단지의 지속적인 상승 여파와 전세난 가중이 맞물리며 상승세가 서울 전역으로 확대된 양상이다. 올 상반기 움직임이 약했던 노원구와 도봉구를 비롯해 대부분 지역이 상승폭을 확대하거나 혹은 하락을 멈추고 상승 전환했다.

실수요자 비율이 높은 강북권의 경우, 전세시장이 빠른 가격 상승 움직임을 보이는 아래 그 여파로 매매가격이 후발 상승하는 모습을 보이고 있다. 노원구 중계동 양지대림2차는 1000만~5000만원 상승해 83㎡(전용 59㎡) 형의 경우 3억~3억5000만원 선에 시세를 형성했고, 도봉구 도봉동 서원 69㎡(전용 49㎡) 형은 750만~1000만원 상승해 2억~2억3500만원 선을 나타냈다.

경기도는 지난 주 대비 0.25%의 변동률을 기록했다. 유형 별로는 일반 아파트가 0.24%, 재건축은 0.57%를 기록했고, 규모 별로는 소형(전용 60㎡ 이하) 0.31%, 중소형(전용 60~85㎡ 이하) 0.25%, 중형(전용 85~102㎡ 이하) 0.24%, 중대형(전용 102~135㎡ 이하) 0.16%, 대형(전용 135㎡ 초과) 0.03%의 변동률을 보였다. 지역 별로는 성남시(0.63%), 광명시(0.63%), 화성시(0.54%), 과천시(0.54%), 남양주시(0.51%)를 비롯해 대다수 지역이 상승세를 나타냈다.

성남시는 신흥동 재건축 추진 단지와 은행동 일대 80년대 입주 단지 등 노후 단지들이 투자 수요 증가에 기인해 상승세를 보였고, 그 외도 대체로 강보합세다.  광명시 역시 철산동 일대 주공아파트 재건축 기대 매수세가 증가하며 강세를 보였다. 성남시 신흥동 신흥주공이 500만~1000만원 상승해 92㎡(전용 66㎡) 형이 5억1500만~5억4500만원 선, 109㎡(전용 83㎡) 형이 5억9500만~6억4000만원 선에 시세를 형성했고, 광명시 철산동 주공10단지는 1000만~2000만원 상승해 42㎡(전용 83㎡) 형이 2억5000만~2억7000만원 선, 49㎡(전용 47㎡) 형은 2억9000만~3억1000만원 선을 나타냈다.

경기 서남부에서 가격 강세를 이끌었던 화성시∙과천시는 이번 주도 상승세를 지속했다. 화성시는 동탄지구의 수요 증가가 계속되고 있는 아래 매물난에 시달리고 있고, 과천시는 래미안슈르가 추가 상향 조정된 데 이어 재건축 단지도 거래는 줄었으나 재건축 수익 기대감으로 호가 강세가 계속되고 있다.

서남부 지역에 비해 한발 늦게 상승 전환됐던 남양주시는 교통 여건 호전과 서울발 가격 상승 여파가 맞물리며 한두달 사이에 분위기가 급변했다. 전세가격이 급등세를 나타내고 있는데 이어 매매시장에서도 급매물이 단기간에 빠르게 소진됐고, 매수세는 계속 이어지며 가격 상승 움직임이 강하게 나타나고 있다. 진건읍 한신그린1,2차가 500만~1000만원, 평내동 평내마을 대주파크빌2차는 200만~500만원 가량 상향 조정됐다. 대주파크빌2차 82㎡(전용 59㎡) 형은 1억9000만~2억1000만원, 110㎡(전용 84㎡) 형은 2억3500만~2억6500만원 선이다.

신도시는 0.19%의 변동률을 보였다. 소형이 0.30%, 중소형 0.18% 중형 0.13%, 중대형 0.08%, 대형 0.05%를 기록했다. 지역 별로는 분당 0.28%, 평촌 0.24%, 산본 0.16%, 중동 0.11%, 일산 0.01%를 나타냈다.

인천은 0.10%을 기록했다. 규모 별로는 소형 0.11%, 중소형 0.05%, 중형 이상에서는 0.19%을 기록했다. 지역 별로는 부평구(0.23%), 남동구(0.14%), 연수구(0.09%)가 오름세를 보였고, 그 외 지역도 대체로 강보합세를 나타냈다.

◆ 전세
서울 전세가는 0.35%의 변동률을 나타냈다. 규모 별로는 소형 0.41%, 중소형 0.39%, 중형 0.50%, 중대형 0.20%, 대형 0.11%을 기록했다. 지역 별로는 중구와 서대문구를 제외한 전 지역이 상승세다. 강서구(1.27%), 도봉구(0.89%), 서초구(0.69%), 은평구(0.44%), 강동구(0.43%), 노원구(0.40%), 송파구(0.38%), 광진구(0.35%)에서 높은 상승세를 보였다.

8월 들어 상대적으로 강세를 보인 지역은 상승폭이 둔화된 반면, 전세가격이 저렴한 지역과 장기간 가격 변동이 없었던 단지의 시세가 상향 조정됐다. 다만, 지하철 9호선 개통 이후 수요가 지속적으로 유입되고 있는 강서구는 여전히 매수세 대비 매물이 부족한 상황으로, 소형을 중심으로 강세를 계속하고 있다. 강북권은 가을 이사철을 앞두고 움직임이 증가하며 상승폭을 확대했다. 강남권은 지난 주 대비 상승폭은 둔화됐으나 여전히 수요층은 두터운 상황이다.

강서구 가양동 강나루현대2차 106㎡(전용 84㎡) B형이 3000만~5000만원 상승해 1억8000만~2억1000만원 선, 강나루현대 79㎡(전용 59㎡) 형이 1000만~2000만원 상승해 1억5000만~1억6000만원 선에 시세를 형성했다. 도봉구 도봉동 극동 106㎡(전용 83㎡) 형은 1000만~1500만원, 서초구에서는 잠원동 동아 109㎡(전용 84㎡) 형은 2500만~3000만원 상향 조정됐다.

경기도 전세가는 0.49%의 변동률을 기록했다. 규모 별로는 소형 0.37%, 중소형 0.60%, 중형 0.46%, 중대형 0.39%, 대형 0.42%의 변동률을 보였고, 지역 별로는 남양주시(1.55%), 하남시(1.38%), 오산시(1.01%), 구리시(0.84%), 용인시(0.79%)가 상승세를 나타냈다. 그 외 지역도 대체로 오름세를 보였다.

8월 들어 시장 움직임이 증가하는 모습을 보였던 남양주시가 이번 주 상승폭을 크게 확대했다. 저가 매물 소진 이후, 매물 가격이 상향 조정됐음에도 가격 부담감 없이 매수세 유입이 계속되고 있다. 평내동, 도농동, 와부읍을 비롯해 대다수 지역이 강세를 보였고, 면적형 역시 규모와 무관하게 전반적으로 강세를 보이는 등 상승세가 거세다. 올 하반기에 진접∙가운지구 5,000여 세대 입주가 예정되어 있긴 하나, 아직까지는 물량 공급에 대한 부담보다는 서울 지역 가격 급등 여파에 따른 동반 분위기가 더 강하다. 도농동 부영e-그린타운1~4차가 전반적으로 500만~1000만원 가량 상향 조정됐고, 평내동 유진마젤란21은 200만~1000만원 상승해 109㎡(전용 84㎡) 형의 경우 9000만~1억1000만원 선에 시세를 나타냈다.

남양주시 외에도 인근의 하남과 오산, 구리 등 경기 중부 지역이 모두 강세다. 보금자리 주택 공급을 비롯해 다수의 분양물량이 대기하고 있어 수요가 분산되는 매매 시장과 달리 전세 시장은 수도권 전체로 퍼지고 있는 전세가 상승 영향을 고스란히 받고 있다. 경기 서남부의 용인∙수원 일대도 매물난이 확대되는 아래 가격 상승세를 계속했다.

오산시 원동 대림e-편한세상1,2단지가 500~1000만원 안팎 상승해 109㎡(전용 84㎡) 형의 경우 1억2000만~1억3000만원 선, 하남시 창우동 신안 105㎡(전용 84㎡) 형은 700만~800만원 상승해 1억3200만~1억5300만원 선에 시세를 형성했다. 용인시에서는 하길동 신안인스빌1,2단지가 500만원 안팎 상향 조정됐다.

신도시는 이번 주 0.35%를 기록했다. 규모 별로는 소형 0.43%, 중소형 0.45%, 중형 0.14%, 중대형 0.11%, 대형 0.04%의 변동률을 보였다. 지역 별로는 평촌 0.94%, 중동 0.33%, 일산 0.26%, 산본 0.21%, 분당 0.18%를 나타냈다.

인천(0.14%)에서는 부평구(0.42%), 연수구(0.13%), 계양구(0.07%)가 상승세를 보였고, 그 외 지역도 대체로 강보합세를 보였다.