[서울엔 무슨일이] ‘송파구 투자’ 돈이 보이는 길

잠실일대 아파트가 가격 상승 주도해

각종 개발호재가 중첩된 송파구 부동산시장은 올 해 초 강남권 주택가격상승의 진원지가 되었다. 잠실주공아파트 재건축인 엘스, 리센츠, 파크리오의 대규모 입주가 시작되면서 전용면적 85㎡규모의 아파트 가격이 3~4억원이 떨어지면서 고점대비 40%정도 가격이 하락했었다.
하지만 입주가 마무리되고, 제2롯데월드 신축 허용, 한강변 고층 재건축 허용, 투기지역 및 투기과열지구 해제 예정 등의 소식이 맞물리면서 가격은 큰 폭의 상승세를 기록했다. 잠실2단지 재건축단지인 리센츠 109㎡는 연초 8억~8억 5,000만 원이었으나 지금은 9억 5,000만 원~10억 원에 거래되고 있다. 또한 잠실시영 재건축인 파크리오 108㎡는 연초 6억~7억 원이였으나 약 1억 5,000만 원~2억 원 오른 8억~8억 5,000만원에 매물이 나와 있다.

한강변 고층 재건축단지에 해당되는 신천동 장미1차 92.56㎡는 5억 5,000만~6억 원이었으나 6억 8,000만~7억 2,000만 원으로 상승했으며, 잠실주공 5단지 112.39㎡는 작년 말 8억 2천~9억 원이었던 것이 11억 원선까지 호가가 상승했다.

송파구아파트 가격 상승은 주로 잠실지역에 국한되었을 뿐 여타지역은 여전히 금융위기 이전과 별반 다를 바 없는 상황이다.

제2롯데월드, 위례신도시, 지하철 9호선 효과 기대

그렇다면 송파구 일대 부동산시장이 향후 전망은 어떻게 될까?

대부분의 전문가들은 유례없는 세계적 경기침체의 영향을 받겠지만 호재가 워낙 많아 가격상승 기조를 이어갈 것으로 전망하고 있다. 특히 이미 70%가 넘는 보상금이 풀린 위례신도시 보상금이 재건축시장과 인근 거여·마천 뉴타운으로 유입될 가능성이 크고, 올 12월에 지하철 3호선 연장선이 수서역에서 가락시장역(8호선)을 거쳐 오금역(5호선)까지 개통되고, 또한 지하철 9호선이 올 12월에 착공의 영향이 클 것으로 전망하고 있다.

부동산컨설팅업체인 나창근부동산투자연구소 나창근사장은 “위례신도시 보상금 1조 5천억 원이 풀리고 있고, 12월 지하철 3호선 연장선이 개통 된다”며, 지하철 9호선 3단계 연장과 제2롯데월드 공사, 위례신도시 공사가 착공되면 송파 일대 부동산시장은 상승세로 전환될 것이다“라고 전망했다.

상반기를 최적기로 꼽아

투자시기와 관련해서는 올 상반기를 최적기로 꼽고 있다. R&S Corporation 노국일대표는 “경기호전 속도가 매우 빠르고, 바닥을 쳤다는 수요자들의 인식이 확산되고 있다”며, “부동산가격은 일반적으로 착공 전후 상승하기 때문에 상반기가 저가에 매물을 매입할 수 있는 적기로 판단 한다”고 말했다.

투자지역은 잠실일대보다는 잠실과 위례신도시 중간 지역이 투자처로 꼽히고 있다. 잠실은 호재가 이미 반영되었고, 그동안 가격하락분에 대한 반등이 충분히 이뤄져 당분간 추가상승에 대한 기대를 어렵게 만들고 있다. 따라서 잠실일대보다는 호재가 직접적 영향을 미칠 지역이 우선적 투자대상지역으로 꼽히고 있다.

골든키공인중개사 장병엽사장은 “이미 한차례 가격이 상승했지만 지금까지 상승은 잠실일대에 주를 이뤘다”며, “하지만 향후 호재로 작용할 지역은 지하철 9호선 예정지와 송파대로 남단지역으로 기존 상승 축과는 다른 지역적 상황을 가질 것이다”고 했다.

컨설팅업체와 중개업소에서 추천하는 투자처는 지하철 3호선이 연장되어 8호선과 환승역이 되는 가락시장역 주변 오피스텔과 지하철 9호선 연장선의 신설역이 될 삼전동, 석촌동 일대 아파트와 가락시영 재건축에 따라 이주 수요가 예상되는 가락동, 문정동 일대 다가구 주택, 제2롯데월드의 영향권에 들어있는 방이동 일대의 상업지나 단독주택지 등이 투자1순위로 꼽히고 있다.

소액투자자는 오피스텔을 주목하자

투자금액별로는 1억 원 내외의 소액투자자라면 가락시장역 주변 오피스텔이 유망하다. 3.3㎡당 900~ 1,000만 원 내외의 가격을 형성하고 있으며, 수익률은 6~7%로 보증금과 약간의 대출을 안고 매입한다면 소액투자도 가능하다. 금리가 낮기 때문에 시세의 50~60%까지 대출을 받으며, 5~6,000만 원으로도 투자가 가능해 소액투자자들이 주로 많이 찾고 있다.

위례신도시에서 나오는 생활대책용지 ‘딱지’도 소액투자자들의 관심 대상이 되고 있다. 추후 상업용지 8㎡를 받을 수 있는 생활대책용지 분양권은 1억~1억 2,000만 원 사이에 거래가 되고 있다. 하지만 이런 ‘딱지’거래는 엄연한 불법이며, 이중거래 등의 피해를 입을 수 있어 주의가 요구되어 지고 있다.

5억 원 이하의 투자자라면 지하철 9호선 역세권이 될 신천동, 삼전동 일대 소규모 아파트도 눈여겨 볼만하다고 전문가들은 조언하고 있다. 이들 아파트는 전용면적 85㎡기준으로 5억~7억 원 안팎으로 가격이 형성되어 있는데, 입지가 워낙 좋아 향후 가격상승 메리트가 있다는 것이다.

또한 거여· 마천 뉴타운지역내 소액 투자물건과 거여역 주변의 지구단위계획구역도 2~3억 원으로 투자가 가능하다. 이 지역은 대지지분으로 거래되는데, 최고점 일 때 3.3㎡당 5,000만 원까지도 거래가 되었지만 지금은 3,000~3,500만 원 선으로 가격이 하락해 있다. 역세권 지구단위계획구역의 경우 토지거래허가구역에서 제외되어 있고, 개발속도가 뉴타운보다 빠를 수 있다고 현지 중개업소 관계자는 전하고 있다.

급매물이나 경매를 이용한 투자가 유리

아파트는 잠실지역보다는 가락동, 문정동, 송파동 일대를 전문가들은 추천하고 한다. 아직까지 상승세가 크지 않기 때문에 7억~8억 원 사이면 전용면적 85㎡규모의 아파트 매입이 가능하기 때문이다.

10억 원 이상 투자자라면 송파대로 주변 상업지역과 신천동, 문정동, 가락동, 방이동 일대 다가구주택을 매입도 고려해볼만하다. 송파대로는 잠실과 위례신도시를 있는 주 간선도로로 지금이 교통량이나 유동인구가 향후 가파르게 상승할 지역으로 꼽히고 있다. 또한 그에 따른 가로 재정비 계획을 갖고 있는 것으로 알려져 토지가격이 상승할 여력이 매우 높다.

잠실지역 공인중개사 관계자는 “잠실지역 재건축은 통합개발로 갈 가능성이 높아 시간이 매우 많이 소요될 것으로 예상 된다”며, “가격이 급등한 잠실지역보다는 틈새시장을 찾는 것이 투자에 유리할 것”이라고 전했다.

지지옥션 강준혁부원장은 “송파구 일대에 호재가 많아 추가상승여력이 충분하지만 경기가 회복기에 들어서지 못하고 있기 때문에 가급적 서둘러 투자에 나서지 말고, 급매물 위주로 공략하는 것이 좋다”며, “낙찰가율이 상승하기는 했지만 경매를 이용해 틈새를 찾는 것도 좋은 투자방법이 될 것이다”고 전했다.