[최아령 세무칼럼] 주택임대소득과세, 내가 내게 될 세금은?

▲최아령 세무사

현행 소득세법 하에서는 주택 임대수입에 대하여 전세는 부부합산 3주택 이상(전용85㎡ 이하이면서 기준시가 3억원이하인 주택을 제외한 주택수)보유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 경우, 월세는 2주택(1주택자는 주택의 기준시가 9억원을 초과하는 경우) 자로 자진신고를 하는 경우에 과세가 된다. 따라서 대부분의 다주택자는 해당사항이 없거나 자진신고를 하지 않아 실질적으로 주택임대소득이 과세되는 경우는 많지 않았다.

이러한 이유로 정부는 주택임대소득에 대한 과세의 투명성을 위해 2.26대책, 3.5 보안대책을 발표했고, 다시 이를 보안한 6.13 주택시장 정상화 대책을 발표했다.

시장의 반발로 인해 정부의 방침이 계속해서 변경됨으로 인해 다주택자들은 많은 혼란을 겪으며 불안해하고 있다. 그러나 임대소득과세에 대한 기준이 마련된 이상 최근까지 발표된 정부의 과세기준을 살펴보고 미리 준비해 두는 것이 현명한 제테크 방법일 것이다.

I. 주택수와 관계없이 연간 임대수입이 1천만원 이하이면 2017년 이후에도 과세되는 금액이 없다.

임대수입이 월세 83만원 이하 임대수입이외에 다른소득이 2천만원 이하인 경우이다.
1천만원에 기준경비율(정부에서 인정해주는 비용의 범위)60%를 인정해주고 주택임대소득공제 400만원을 추가로 빼주기 때문에 과세되는 금액이 없다.
그러나 임대수입을 제외한 타소득이 2천을 초과하면 400만원의 주택임대소득 기본공제를 받을 수 없기 때문에 세금을 내게 된다.

II. 주택수와 관계없이 주택임대수입이 1천만원 초과 2천만원 이하인 경우는 2017년부터 분리과세(14%세율)를 적용받게 된다.

분리과세란 본래 과세기준에 따르면 다른소득과 합산되어 적용세율이 더 높아질 수 있으나 주택임대소득만은 따로 떼어 내어 14%의 세율로 과세한다는 것이다.
월세 83만원 초과~166만원 이하인경우가 이에 해당한다.
계산방식은 앞에서 설명한 것과 같이 60%필요경비를 인정해주고 400만원(타소득이 2000만원 이하인 경우)을 공제받은 금액에 14%의 세율을 적용한다.

III. 주택수와 관계없이 임대수입이 2천만원을 초과하는 경우는 과세유예 없이 종합과세된다.

월세 166만원 초과하는 경우다. 다른소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 합산하여 과세 된다는 것이다.

한편, 전세보증금은 과세에 대하여는 3주택이상자(전용85㎡ 이하이면서 기준시가 3억원이하인 주택을 제외한 주택수)에 대하여 보증금 3억원 초과분중 60%에 대하여 2.9%를 월세로 간주하여 과세하고 있는데 정부는 이에 대해 2주택자 까지 확대할지는 합의하지 못했다.

주택임대소득은 그동안 제대로 과세가 되지 않았기 때문에 시장의 반발이 매우 심하다. 그에 따라 우려의 목소리도 높아지고 있는 것이 사실이다. 이중계약서의 작성이나 세부담분 만큼 월세가 높아져 임차인이 피해를 볼 수 있다는 것이다. 그러나 조세원칙의 실현을 위해서는 언젠가는 해야 할 일이었다.

이번 정부의 주택임대소득 선진화 방안이 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 긍적적인 세액증대효과가 있을 것 인지는 지켜보아야 할 것이다.

좋은벗세무회계
최아령 세무사 02 3667 8868