[최아령 세무칼럼] 양도소득세 : 과세대상과 1세대 1주택 비과세 요건

▲최아령 세무사

양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 대주주 등이 양도하는 상장주식 또는 코스탁 상장주식, 비상장 주식, 과점주주주식, 사업용 고정자산(토지 · 건물 및 부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권, 골프회원권 같은 특정시설물 이용권, 부동산과다보유법인의 주식 등을 양도하는 경우 그 차액에 대하여 부과 되는 세금이다.

흔히 양도라고 하면 돈을 받고 물건을 넘겨주는 행위에 대해서만 세금이 부과된다고 생각하지만 세법에서는 교환, 현물출자, 부담부증여, 경락, 이혼위자료로 인한 소유권 이전도 양도로 보고 과세하고 있다.

때문에 이러한 자산을 양도하게 된다면 양도소득세 과세문제가 발생하므로 사전에 검토하여 절세할 수 있는 방법을 마련하는 것이 좋을 것이다.

보통 우리가 접하는 주택 양도의 경우는 1세대 1주택 2년 이상 보유 요건을 충족하면 세금을 납부하지 않는다. 따라서 1주택을 가지고 있는 자는 자신이 비과세 요건을 제대로 갖추고 있는지 아래의 내용을 통해 점검해보고 부족한 점이 있다면 준비해 둘 필요가 있겠다.

첫째, 주민등록등본 정리를 해두자.

a씨는 얼마 전 1억 원에 취득하였던 주택이 2억원으로 올라 양도하였다. a씨는 1세대(동일주소에서 생계를 같이 구성하는 한 단위) 1주택이고 주택을 3년 이상 보유하여 비과세로 양도소득세 신고를 하였다. 그러나 얼마 후 세무서에서는 a씨가 1세대 2주택이기 때문에 양도소득세를 납부하여야 한다는 통지를 받았다. 어떻게 된 것일까? a씨의 동생 b씨는 실제로 함께 살고 있지 않지만 주민등록등본상 같은 주소에서 거주하는 것으로 되어있었다. 동생b씨는 1주택을 소유하고 있었고 이를 확인한 세무서에서는 a씨를 1세대 2주택 자로 보고 양도소득세를 과세한 것이다.

물론 실제로 같이 살지 않았다면 이를 증명하면 되지만 양도 후에 서류를 준비하는 것은 매우 어려운 일이다. 따라서 같이 살지 않는다면 양도 전에 주민등록등본상 분리해 놓는 것이 좋겠다. 그러나 배우자는 등본상 분리되어 있어도 1세대로 판단하게 됨을 유념하도록 하자.

둘째, 사용하지 않는 폐가라면 건축물대장 정리를 해두자.

a씨는 1주택과 시골에 토지를 소유하고 있다. 그런데 시골에 소유하고 있는 토지에 사용하지 않는 폐가가 있었다. a씨가 만약 폐가인 주택의 건축물대장을 멸실 하지 않고 판다면 a씨는 2주택 소유자가 되고 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 역시 주택의 기능을 하지 못한다는 사실을 증명하면 되지만 쉬운 일이 아니며 돈과 시간을 낭비하게 될 것이다.

셋째, 2년 이상 보유요건을 잘 지키자.

일반적인 경우는 취득일로부터 양도일까지 2년 이상 보유하면 비과세 보유요건을 충족하게 된다. 이때 양도일은 잔금청산일, 소유권이전 등기일 중 빠른 날 이 된다. 따라서 2년이 되기까지 기간이 얼마 남지 않았다면 양도시기를 적절히 조정하는 것도 좋은 방법이다.

단순해 보이는 조건이지만 그 의미를 제대로 알지 못하는 경우는 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 요건을 충족하지 못하여 억울한 세금을 납부하는 일이 없도록 양도 전에 비과세요건을 제대로 검토하고 주민등록등본이나 건축물대장 등 공부를 정리해놓는 것이 좋은 절세방법이다.

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