상가 관련 규제 완화, 상가투자 ‘득’ 될까 ‘독’ 될까?

부동산 경기 침체에 대한 우려가 높아지고 있는 가운데 경기 활성화를 위한 정부와 지자체의 노력이 계속되면서 상가 시장도 규제 완화에 따른 투자 환경 변화가 뚜렷하다.

이중 가장 큰 변화는 토지거래허가구역과 관련된 변화이다.

◇ 토지거래허가구역 관련 규제 변화 많아

지난 1월 수도권 1,481.77㎢을 비롯해 전국적으로 10,224.82㎢ 규모의 토지거래허가 구역이 해제됐고, 3월에는 재정비촉진지구(뉴타운) 내 토지거래 허가 대상 면적이 완화됐으며, 오는 5월부터는 토지거래 허가구역 내의 상가라 하더라도 최초 분양 시에는 토지거래 허가절차가 배제되는 내용의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정안이 시행될 예정이다.

이처럼 토지거래 허가 대상에서 제외되는 토지들은 상업용의 경우 4년 동안 매매, 임대가 금지되는 토지이용 의무기간에 구애받지 않아도 되기 때문에 투자자 중심의 거래 활성화가 기대되는 상황이다.

특히 신도시, 택지지구, 뉴타운 등의 토지거래 허가구역 내 신축상가의 경우, 기존에는 상가를 분양받아도 4년 동안은 직접 영업을 하는 이외에 별다른 이용 방법이 없었으나, 앞으로는 임대와 전매 등이 가능해져 투자 수요 증가가 예상된다.

◇ 서울시 리모델링 활성화 방안 주목

그런가 하면 서울시는 지난 8일 리모델링 활성화 방안을 발표해 리모델링 가능 연한, 증축 규모 및 증축 부분의 용도 제한 완화, 층수 상향, 주차 기준의 완화 등을 오는 8월부터 시행할 예정이다.

이러한 서울시의 방안이 시행되면 노후화된 근린 상가들의 활용 방안이 다양해지고, 증축에 따른 수익면적 증가가 가능해 노후 상가들의 거래가 활성화되고 투자가치도 높아질 것으로 보인다.

◇ 상가 건물의 도시형 생활주택으로의 용도 변경도 가능

국토해양부도 오는 5월부터 주택법 시행령과 주택건설기준 등에 관한 규정의 개정안을 시행해 지방자치단체장이 지정, 고시한 지역 내 건축물의 도시형 생활주택으로의 용도변경을 용이하게 할 예정이다.

기존 상가 건물의 경우 상층부의 용도가 한정되어 공실률이 높았고, 가격 면에서도 1층 대비 30~40%로 낮게 책정되어 왔다는 점을 생각해 볼 때, 이번 개정안은 상가 상층부의 활용성을 높여 공실률 감소 및 투자 가치 상승에 기여할 것으로 예상된다.

◇ 저금리 기조 유지로 상가의 수익성 좋아져

또한 정부의 저금리 정책 유지로 국세청이 간주임대료 산정에 적용하기 위해 고시하는 이자율도 기존 5%에서 3.4%로 낮춰져 부동산 임대 사업자의 세 부담이 경감될 것으로 보인다.

이에 더해 은행 대출이자율이 낮아지면서 레버리지 효과도 커지게 되어, 적절한 대출 비율만 유지한다면 저금리로 인해 세 부담은 줄어들고 수익성은 높아지는 효과를 얻게 된다.

관련 규제들의 완화와 수익성 향상으로 상가 투자의 메리트가 커지고 있지만, 경기불황이 해소되지 않고 있는 상황에서 유행에 편승한 ‘묻지마’ 투자는 실패 가능성이 높기 때문에 투자를 위한 기본적인 사항은 꼼꼼히 체크해야한다.

신도시, 뉴타운, 택지지구 등의 경우 바뀐 제도에 따른 토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인해야 하며, 자칫하면 투자금의 회수 기간이 장기화될 수 있으므로 자금 계획을 보수적으로 설계하고, 사업 계획도와 현장 답사를 통한 입지 확인과 사업의 원활한 진행 여부의 조사가 선행되어야 한다.

또한 리모델링의 경우 건물의 물리적인 증축 가능성을 일단 확인해야 하고, 증축에 따른 임대 수요의 조사와 공사 기간 등에 따른 수익성 여부를 고려해 투자에 나서야 한다.

상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “부동산 규제 완화 분위기와 저금리 기조로 상가의 투자 환경이 좋아지고 있다”며 “다만 경기 불황 상황의 회복 여부가 아직은 불확실하기 때문에 임대 수요와 수익률, 투자금의 회수 기간 등을 신중히 고려해 투자에 나서야 할 것”이라고 조언했다.