[부동산테크] 분양권전매 완화와 시장 전망

미국발 서브프라임 여파가 생각보다 치명적이다. 그 주된 원인은 부동산가격하락에서 출발한다. 이에 정부는 올 들어 6.11 지방 미분양 해소 방안과 9.1 세제 개편안, 10.21 건설경기 활성화 방안, 그리고 11.3 대책까지 무려 일곱 차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표했다.

세금 감면과 대출 규제 및 전매제한 완화 등을 통해 부동산거래에 숨통을 열어 주려는 의도이다. 더불어 최근 헌법재판소는 참여정부의 대표적 부동산대책인 종합부동산세에 대해 일부 위헌결정을 내렸다. 이런 강력한 부동산규제완화 정책을 실시함에도 불구하고 시장은 아직 잠잠하다. 

얼마 전 건설산업연구원에서 발표한 부동산경기전망에 따르면 내년 주택가격이 5% 가량 하락할 것으로 발표됐다. 특히 실물경기 침체가 계속될 경우 10% 정도의 급락 가능성도 제기됐다. 이런 급락 가능성을 저지하기 위해 정부가 내세운 대책 중 하나가 바로 투기과열지구 해제 조치다. 지난 11월 7일 관보게시를 시점으로 분양가상한제 적용을 받지 않은 서울 강남3구를 제외한 나머지 지역의 분양권 전매제한이 완화된 것이다.

전매제한 기간 변화 

전매제한 완화조치는 이미 지난 8.21대책 때 포함됐었다. 그 당시 전매대상 비소급 방침이 원칙이었으나 이번 11.3대책에서는 기분양 단지에도 전매제한 완화 내용이 소급 적용됐다. 이에 따라 전매제한 때문에 어려움을 겪었던 기존 계약자들도 혜택을 볼 수 있게 됐다. 우선 상한제가 적용되지 않은 사업장은 투기과열지구만 풀리면 즉시 거래가 가능해진다. 용인, 김포, 파주, 양주 등은 투기과열지구에서 벗어나 계약 이후 즉시 분양권전매가 가능한 곳이다. 이들 지역은 종전에는 소유권 이전 등기일 까지 전매가 금지됐다.

단 분양가상한제 적용 단지는 이번 투기과열지구 해제에 특별한 혜택이 없다. 8.21대책 시행에 따른 권역별 전매제한 기간 단축 부분만 차등 적용된다. 반면 분양가상한제 적용을 받는 경우 공공택지와 민간택지 여부, 과밀억제권역인지, 전용면적 85㎡ 여부 등에 따라서 전매제한기간이 달리 적용된다.

분양권전매란? 

일반적으로 부동산매매라 함은 등기상의 명의이전을 수반하는 부동산의 거래형태를 일컫는다. 반면 분양권은 입주자로 선정된 지위(주택을 취득할 수 있는 권리)를 의미하며 분양권전매는 이 지위에 대한 명의변경을 말한다. 즉 주택을 분양 받은 사람이 계약을 체결한 후에 그 지위를 타인에게 양도해 입주자 명의를 변경하는 것을 분양권전매라고 한다.

분양권전매가 갖고 있는 장점은 무엇이 있을까. 1999년 3월 이후 용산 주상복합, 오피스텔 주변의 떳다방을 기억해보라. 계약금만 지불하고도 매각을 통해 짭짤한 수익이 보장되고 유동성확보도 용이했다. 수요자 입장에서는 청약통장이 없어도 1~2년 전의 저렴한 분양가로 주택을 매입할 수 있어 좋았다. 또 재건축·재개발 조합원 분양권의 경우 일반 분양아파트보다 입지여건이 좋아 실수요자에게 인기가 높은 편이었다.

분양권전매 완화 효과

투기과열지구 해제로 인해 분양권 전매제도는 분명 미분양 아파트를 보유한 건설사와 현금 고갈로 더 이상 추가 납입이 어려운 계약자에게 도움이 될 것으로 보인다. 그러나 부동산 시장은 부동산정책력(力)보다는 금리, 경기 등 외생 변수의 힘에 의존하고 있다. 당장은 부동산가격의 경착륙을 제어하는 효과를 갖고 있지만 투기수요를 끌어들여 향후 가격폭등의 원인이 될 수도 있다.

한편 투기과열지구 해제 이후 동천, 상현, 신봉, 성복동 등 용인지역에서는 마이너스 프리미엄 분양권이 방매(放賣)되고 있다. 또 일부 건설사는 미분양 보유분 아파트를 10% 이상 할인하고 기분양자에게도 마찬가지로 총 분양가를 깎아주고 있다. 지방에서도 마찬가지이다. 이런 현상은 1999년과는 전혀 다른 모습이다. 당시는 매도인 중심의 시장이었으나 현재의 부동산시장은 그렇지 않다. 

그렇다면 지금도 10여 년 전 상황이 연출될 수 있을까. 분양권전매는 단타상품으로 투자자의 수익률 확보가 가능해야 한다. 이는 저금리 기조, 풍부한 유동성, 세금 부담저하 등의 충족조건이 구비돼야 투자만족도가 높아진다. 이런 조건이 구축되지 않는 한 지금의 경기상황에서 무리하게 움직일 투자자를 찾기란 쉽지 않다. 이전과는 판이하게 다른 부동산투자환경에서 분양권전매제가 정책효과를 제대로 줄 지에 대해서는 대부분의 전문가들은 부정적인 편이다.

분양권전매 절차 

① 분양계약체결 - 아파트 분양 당첨 후 건설회사와 분양계약을 체결해야 분양권 전매가능
② 매매계약 - 매도자와 매수자가 중개업소 또는 직거래로 계약
③ 매매계약서검인 - 검인장소는 시, 군, 구청 지적과이고 필요한 서류는 아파트분양계약서, 매매계약서 
④ 은행대출 승계협의 - 대출받은 금융기관에서 중도금대출승계신청서, 각서, 확약서 작성
⑤ 분양계약서명의변경 - 건설사분양사무소에서(조합아파트는 건설회사, 조합사무실 두 곳 방문) 분양계약서 이면에 매수자를 기재, 각서, 확약서에 건설회사 확인도장을 받음
⑥ 융자승계완료
⑦ 잔금납부(매수자)
⑧ 준공완료 및 보존등기
⑨ 소유권이전등기(매수자)

주택시장은 그동안 재고시장과 분양시장으로 양분됐었다. 이번 조치로 분양권시장이 추가됐다. 분양권시장은 일반적인 아파트 매매와는 달리 따로 챙겨야 할 것들이 있다. 미분양의 원인이 고분양가 때문인지 혹은 입지환경 때문인지 그 이유를 면밀히 살펴봐야 한다. 만약 고분양가가 주된 이유가 된다면 추가상승여력이 있는 급분양권을 매입해야 한다.

그러나 공급과 입주물량이 넘치거나 교통 및 개발호재가 미비한 곳은 가격회복에 시간이 걸리기 때문에 피하는 것이 좋다. 특히 분양권은 중도금을 꾸준히 납입해야 하기 때문에 대출여부 및 금리조건을 구체적으로 확인한 후 매수여부를 결정해도 늦지 않다. 지금은 부동산정책보다는 국제경기 및 거시경제 여건이 부동산시장에 영향을 미치는 강도가 크기 때문이다. 이런 하강국면에서는 '돌다리로 두들겨 가는' 보수적 시각에서 투자결정을 하는 것이 바람직하다. 더불어 관심지역 아파트매물에 대해서는 가격모니터링의 끈을 놓지 않도록 하자.

글ㅣ김연화 KB국민은행 금융상담센터 과장

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