[부동산稅테크] 절세로 돈버는 방법

지난 11월 13일 헌법재판소가 종합부동산세 세대별 합산은 위헌이라는 판결을 내리자, 주택이 부부공동명의로 된 가정에는 얼굴에 미소가 번졌고, 남편이나 부인 한 사람의 명의로 등기를 하고 종부세를 냈던 가정에서는 한숨이 터져 나왔다. 이에 주택을 공동명의로 바꿔야 하는지를 궁금해 하는 사람들이 많다. 그래서 종부세 절세를 위해 증여세 및 거래세(취득세, 등록세) 부담하면서까지 공동명의를 해야 하는지 살펴보고자 한다.

주택에 대한 종부세, 증여세 및 취·등록세의 현행 과세체계

이제까지 종부세는 세대별로 주택의 공시지가를 합산하여 6억을 차감하고, 6억 초과분에 대해 1~3%로 과세하였으나, 헌법재판소의 위헌 판결로 인해 2006년 귀속분부터 소급하여 세대별이 아닌 개인별로 주택가액을 합산하여 과세하게 된다. 주택이 부부 중 개인명의가 아닌 공동명의로 되어있다면 이번 헌재의 판결로 이미 납부한 종부세액을 환급받을 가능성이 크고, 앞으로 종부세 부담액은 감소할 것으로 예상된다. 현행 세법에서 증여세는 증여재산가액(시가)에서 공제액을 차감(배우자의 경우 6억)한 후 10~50%로 과세하고 있으며, 재산을 취득하거나 증여 등의 사유로 부동산의 등기가 변경되는 경우 거래가액의 4%를 취·등록세로 납부하여야 한다.

헌법재판소의 판결에 따른 종부세, 증여세, 취·등록세 비교

예를 들어 A씨에게는 시가 15억(공시지가 12억)의 주택이 개인단독 명의로 되어있다면 종부세는 510만원을 부담하여야 하나, 부인과 지분율 5:5로 공동등기가 되어있으면 부담할 종부세는 “0원”이다. 종부세 절세를 위해 주택을 공동등기 한다면, 이때 파생되는 증여세 가 2,000만원에 취·등록세 3,000만원이나 된다. 510만원을 절세하고자 5,000만원의 세금을 부담한다는 것은 배보다 배꼽이 더 큰 셈이다. 물론 당해 주택을 9년 초과하여 보유한다면 10년이 되는 날부터 절세효과는 발생할 것이다. 따라서 부부공동명의로 변경 시 감소하는 종부세와 부담해야 할 증여세, 취·등록세 및 주택보유기간을 종합적으로 고려하여 변경등기를 여부를 결정하여야 할 것이다.

종합부동산세 및 증여세 개편안 통과여부를 유념할 것!

종부세 부담은 앞으로 계속 줄어들 전망이다. 현재 국회에서 계류 중인 세제개편안에는 주택의 종부세 과세기준액이 6억 → 9억으로 상향 조정되고, 세율도 1~3% → 0.5%~1%로 낮추는 내용이 포함되었기 때문이다. 따라서 괜히 무리하게 증여를 하면 절세는 커녕 손해를 볼 수 있다. 그러나 헌재가 종부세의 세대별 합산 위헌 판결을 내린 지금, 과세기준액을 다시 6억으로 낮춰야 한다는 목소리가 커지고 있으나 결국은 고가주택 보유자들이 거의 부담을 느끼지 않을 만큼 종부세 부담은 낮아질 것으로 예상된다. 또한 계류중인 세제개편안에는 증여세율을 10~50% → 6~33%로 낮추는 내용도 포함되어 있으므로 세제개편안의 국회통과 여부 및 그 내용을 주시해 볼 필요가 있다.

결론

고가주택 소유자로써 종부세 부담완화, 배우자 또는 자녀에게 증여 예정인 경우, 이후 주택 양도 시 양도세 부담완화(부부 공동명의일 경우 낮은 양도세율을 적용받을 수 있으므로 양도세 부담이 감소)를 위해 공동명의를 하고자 하는 자는 앞으로 세제개편안이 국회에서 어떻게 통과되는지 관심을 갖고, 미리 세무전문가에게 컨설팅을 받아 세테크 설계를 체계적으로 준비하는 것이 중요하다. 그리고 신혼부부 및 주택신규구입자는 공동명의가 절세에 유리하므로 이를 유념하기 바란다. 다만, 종부세 부담을 피하기 위하여 주택을 추가매입 시 가족명의로 구입하는 사례가 늘어날 것으로 예상 되는데, 이는 부동산 실명제 위배의 논란이 생길 수 있고, 국세청의 자금출처 조사 등의 위험도 발생할 수 있으므로 주의하여야 할 것이다. 종부세는 매년 6월1일을 기준으로 과세하므로 공동명의로 바꾸는 것을 서두를 필요는 없다고 본다. 종부세와 증여세가 얼마나 완화되는지를 기다렸다가 득실을 따져 명의전환 여부를 결정하는 것은 내년 5월까지 해도 늦지 않다고 생각된다.

글ㅣ 백종한 세무사·김경옥 세무사

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