[법률칼럼] 건물 있는 토지만을 취득할 때 유의점(집합건물의 대지권과 관련하여)

건물이 존재하는 토지만을 취득하는 것이 좋은 재테크수단으로 부각되고 있다. 건물이 존재하고 있어 토지이용가치가 저해된다는 점을 감안하여 대부분의 사람들이 이런 토지취득을 외면하지만, 바로 이런 점 때문에 실제 가치 이상으로 가격이 하락하는 경우가 많아 이런 토지들은 특히 경매시장에서 좋은 투자처가 되고 있다.

하지만, 집합건물의 대지권이 되는 토지취득은 자칫 취득이 무효가 될 수도 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 관련해서 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결을 소개한다(이해의 편의를 위해서 실제보다 사안을 간략하게 축약하기로 한다).

▶ 사안의 개요

甲 건설회사는 1994. 11.경부터 원고들에게 아파트를 분양하였고, 원고들은 분양대금을 모두 완납하였다.

그후 1996. 2. 6. 甲 건설회사가 부도처리되었는데 당시 공정률은 93%였다.

이에 수분양자들 및 甲 건설회사의 채권자들은 합의하에 수분양자들이 채권자들에게 직접 분양대금을 납부하여 잔여공사를 시행하기로 하여, 결국 1996. 9. 17. 아파트에 대하여 甲 건설회사 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 이 때 등기부 표제부의 ‘대지권의 표시’란에 아무런 기재가 없었다. 이와 동시에 각 구분소유부분에 대하여 수분양자들 명의의 이전등기가 마쳐졌다. 한편, 이 사건 토지는 피고가 간석지(개펄)를 개발한 것으로 1997. 2. 18. 시화지구개발사업이 준공되어 1997. 2. 25. 피고 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 甲 건설회사에 대한 채권자들인 피고 보조참가인들은 甲 건설회사에 대한 채권 86억 원을 피보전권리로 1996. 2. 28. 甲 건설회사가 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류한 후, 甲 건설회사를 상대로 본안소송을 제기하여 지급판결을 받았다. 그후 피고 보조참가인들은 2001. 1. 8. 가압류를 본압류로 전이하는 결정을 받았고, 그 직후 이 사건 소유권이전등기청구권에 대한 집행절차로서 보관인선임 및 등기이행명령을 받았다.

이런 상황에서 甲 건설회사에 대한 수분양자들과 분양권양수인들로 구성된 원고들이 피고를 상대로 이전받지 못한 대지지분에 대하여 등기청구소송을 제기하게 되었다.

▶ 법원의 판단

◇ 이에 대해 1심법원은, 피고는 甲 건설회사와 피고 보조참가인들 사이의 부동산소유권이전등기청구권 압류결정에 의한 집행이 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 지분이전등기절차를 이행하라”고 판결했다. 이유는 다음과 같다. 즉, 甲 건설회사가 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대하여 피고 보조참가인들 명의의 가압류결정이 내려지고 이에 기하여 가압류를 본압류로 전이하는 압류결정이 내려진 이상, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 또는 가압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니되는 것이나, 그와 같은 압류 또는 가압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류 또는 가압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없으므로 소유권이전등기청구권의 압류 또는 가압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고, 또한 채권에 대한 압류 또는 가압류가 있더라도 이는 채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있으며 법원은 압류 또는 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수는 없는 것이지만, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없게 되므로 이와 같은 경우에는 압류 또는 가압류의 해제를 조건으로 하여야만 소유권이전등기절차의 이행을 명할 수 있다는 이유 때문이었다.

◇ 하지만, 2심과 대법원의 판단은 달랐다. 甲 건설회사와 피고 보조참가인들 사이의 부동산소유권이전등기청구권 압류결정에 의한 집행이 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 지분이전등기절차를 명한 1심과 달리, 아무런 조건없는 지분이전등기절차를 인정한 것이다. 2심판결 이유는 다음과 같다.

특별한 사정이 없는 한 피고 보조참가인들의 가압류에 따라 피고는 위 가압류 및 압류가 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 원고들 주장과 같은 내용의 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 하지만, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 규약에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는바, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당한다고 할 것이다. 그리고 이 경우 분리처분이 금지되는 구분소유자에는 집합건물의 건축자나 전체의 소유자도 포함된다고 보아야 하고, 한편 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 대지사용권의 분리처분이 무효가 되기 위하여는 집합건물이 존재하여 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하여야 할 것인바, 집합건물을 신축하는 경우에는 건물이 집합건물로서의 물리적 완성도를 갖추었을 때 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하였다고 할 것이다. 그런데 甲 건설회사가 매매계약의 효력으로 이 사건 토지를 점유·사용할 권리를 취득한 상태에서 이 사건 건물을 공정률 93% 정도로 마감공사를 하던 중이었다면, 이 사건 건물의 각 아파트들은 구조상의 독립성이나 개별성을 가진 것으로 보이므로 이 사건 건물이 집합건물로서의 물리적 완성도를 갖추었다고 봄이 상당하여 이 사건 건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하였다고 할 것이다.

한편, 보조참가인들의 위 가압류가 분리처분금지에서 말하는 처분에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 부동산에 대한 소유권이전등기청구권의 강제집행은 제3채무자로부터 부동산에 대한 채무자 명의의 등기를 실현시켜 부동산소유권 자체에 대한 강제경매를 실시하여 현금화하는 것이 궁극적인 목적이므로 이 사건 토지에 대한 甲 건설회사의 소유권이전등기청구권을 가압류하게 되면, 그 집행을 통하여 필연적으로 이 사건 토지에 대한 경매가 실시되어 이 사건 건물과 이 사건 토지의 분리처분이라는 결과가 발생하게 된다. 따라서 집합건물의 대지에 대한 소유권이전등기청구권에 대한 가압류도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 소정의 “처분”에 해당한다고 봄이 상당하다. 그렇다면 피고 보조참가인들이 가압류를 할 당시 甲 건설회사는 이 사건 건물의 소유권을 원시취득하였고, 대지사용권도 취득함으로써 이미 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 소정의 분리처분금지의 효력이 생겼다고 보아야 하므로 피고 보조참가인들의 위 가압류는 이에 위반하여 무효라고 할 것이고, 따라서 이에 따른 압류도 무효라고 할 것이다”라고 한 것이다.

◇ 이에 대한 상고심에서의 대법원판단논리도 역시 2심과 대동소이하다. 판결요지는 다음과 같다.

1. 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생긴 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다.

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고( 제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며( 제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다( 제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다.

3. 한국수자원공사로부터 토지를 분양받은 집합건물의 건축주가 토지상에 아파트 및 상가를 신축하다가 부도를 내자 건축주의 채권자들이 건축의 마무리 공사를 진행하고 신축건물에 관하여 건축주 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기를 마친 경우, 건축주가 한국수자원공사에 대하여 가지는 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 효력이 없다.

이 판결은, 집합건물의 수분양자가 가지는 대지사용권과 대지권의 목적인 토지에 대한 가압류가 충돌할 때 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성에 근거해서 가압류의 효력을 부인한 최초의 판결로 의의가 크다고 할 수 있다. 결국, 이 판결에 비추어보면 저당이나 가압류 당시에 이미 ① 건축허가를 신청하거나 아니면 분양아파트로 광고하거나 분양계약을 체결하는 방법을 통하여 신축건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉, 구분행위가 있었다고 볼 수 있고, ② 또한, 상당한 공정을 마쳐 구조상·이용상 독립성을 갖춘 상태의 건물이 존재하는 대지에 대해서는, 저당이나 가압류와 같은 처분행위가 금지되고 이를 위반할 경우 이러한 처분행위는 무효가 되어, 그에 기한 낙찰까지도 무효로 될 소지가 있다는 점을 유의할 필요가 있다.- 이상 -

■참고 판결

▷ 대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결

구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다.

▷ 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 

구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니한다. 

▷ 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결

구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료 된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

▷ 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결 

아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 앞서 본 바와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다고 하여야 할 것인바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.  집합건물법의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음  사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

▷ 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결  

집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 신축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다. 

▷ 대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결 

분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지권에 대한 지분이전등기는 지적정리 후 해 주기로 하는 약정하에 우선 전유부분만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 후 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 취득한다.    분양자가 전유부분의 소유자인 경락인을 위하여 하는 부동산등기법 시행규칙 제60조의2에 의한 대지권변경등기는 그 형식은 건물의 표시변경등기이나 실질은 당해 전유부분의 최종 소유자가 그 등기에 의하여 분양자로부터 바로 대지권을 취득하게 되는 것이어서 분양자로부터 전유부분의 현재의 최종 소유명의인에게 하는 토지에 관한 공유지분이전등기에 해당되고, 그 의사표시의 진술만 있으면 분양자와 중간소유자의 적극적인 협력이나 계속적인 행위가 없더라도 그 목적을 달성할 수 있으므로, 전유부분의 소유권자는 분양자로부터 직접 대지권을 이전받기 위하여 분양자를 상대로 대지권변경등기절차의 이행을 소구할 수 있다.