[투자칼럼] 부동산부자들의 투자원칙

최근 부동산시장은 관망세가 이어지는 듯하다. 한동안 달아오르던 시장은 규제 완화에서 다시 규제 강화로 서서히 방향을 잡아가자 보합세를 유지하고 있다. 물론 휴가철 비수기 영향도 무시할 수 없지만, 그러나 부동산 부자들은 일정한 투자원칙을 염두에 두어두고 투자실천을 하고 있는데 그 투자 원칙은 무엇일까?

첫째, 급매물을 노려라. 투자의 기본원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 원금을 잃지 않는 투자 원칙도 이에 포함된다. 특히 다주택자의 양도세 중과와 종합 부동산세 등 보유세가 강화 되고, 부동산 투자의 특성상 환금성이 약한 측면을 조합해 보면 누군가는 본인의 자금 순환을 위해 시세보다 저렴하게 매물을 내놓는 경우가 있다. 최근 잠실지역에 2만가구의 분양이 이루어지면서 1가구 2주택 중과세를 피하려는 급매물이 나왔던 것이 이를 반증해 준다. 이러한 급매물을 잡을 때는 대상 지역을 면밀히 검토하여 타이밍을 잡는 것이 중요하다. 이때, 통산 계약금-중도금-잔금으로 이루어지는 부동산 매매 절차를 일시불로 전환한다면 더욱 가격을 떨어트릴 수 있다. 투자 할 목돈이 있다면 금융권에 예치하는 것 보다는 일시불 조건으로 그 금리 이상의 수익을 누리는 것이 부동산 1%부자의 투자 전략이다. 물론 이때 일시불 조건이므로 권리 분석은 더욱 철저히 하여야 한다.

둘째, 흠이 있는 부동산을 노려라. 누구나 어떤 물건을 구매 할 때는 흠이 없는 물건을 원한다. 하지만 흠이 없는 물건은 그만큼 가격을 유지하고 있으며, 원하는 사람도 많기 마련이다. 하지만 부동산 투자에 있어서는 그 원칙이 예외로 적용 된다. 한정된 부동산의 특성상 개발이 가능하기 때문이다. 뉴타운 투자에 있어 문제가 되어온 ‘지분 쪼개기’역시 한편으로는 재개발에 문제를 일으키는 흠이지만 한편으로는 구옥을 빌라로 재건축 하여 차익을 남긴 투자자들도 있다. 기존의 낡고 허름한 지역이 이제는 뉴타운이라는 화려한 신데렐라가 되었듯이 현재의 흠이 앞으로의 호재가 될 수 있는 것이 부동산의 특징이기 때문이다. 이러한 특징을 잘 잡아서 고칠 수 있는 흠을 가진 부동산을 잡아 투자하는 것이 부동산 부자의 원칙이다.

셋째, 부동산도 화장하거나 예쁠 때 팔아야 한다. 앞서 말한 ‘흠’이라는 부분이 성형수술에 비교 한다면 이번 원칙은 화장에 비유 할 수 있다. 요즘 리모델링이 진행 중인 아파트가 적지 않다. 리모델링 호재만으로도 아파트 가격이 상승하는 곳이 있기 때문이다. 리모델링이란 낡고 오래된 아파트나 주택, 빌딩 등을 골조만 유지한 채 최신 유행의 구조로 개보수 하는 것이다. 건물의 골조는 100년을 버틸 수 있지만 그 안의 배관이나 시설등은 15~20년이 흐르면서 내구성이 약해지고 낡아 버리기 때문이다. 리모델링을 통해 지하 주차장을 새로 만들고, 복도식 아파트를 발코니 확장까지 겸해 평수를 늘리고, 생활 동선을 편리하게 하여 부동산 가치를 높여 투자 수익을 높이는 것이다. 팔려는 부동산이 팔리지 않을 경우 내부 인테리어를 하여 화장을 해 주면 그 투자금 이상의 수익을 얻고 매도 할 수 있다.

주택의 경우에도 마찬가지이다. 원룸, 투룸, 오피스텔 등 임대 목적의 건물이라면 도배, 장판등 기존의 투자 이외에 에어컨, 냉장고, 세탁기 등 기본적인 물품을 풀 퍼니처 형식으로 갖추어 놓는다면 투자비 대비 더 좋은 수익을 누릴 수 있다. 1층의 경우 조경에 신경을 쓰다보면 밖이 잘 보인다는 이유로 금액이 낮거나 잘 팔리지 않는 단점을 보완 할 수 있다.

넷째, 부동산 가격의 상승 법칙을 이해하자. 부동산 가격의 상승 법칙은 보통 3단계로 나뉜다. 개발계획 발표, 착공, 준공시점으로 나누는 것이 보통이지만 부자들은 이 원칙을 4단계로 파악한다. 바로 준공 이후 상권 정착기를 생각 하는 것이다. 이렇게 4단계로 나누어 투자한다면 개별 물건에 따리 장기-중기-단기-초단기로 나누어 투자하는 것이 가능하다. 물론 그 대상도 각 단계별로 달라지는 것이 사실이다. 따라서 개발 계획을 먼저 입수하여 투자해야만 부자가 된다는 생각은 버리자. 그러한 개발설은 무수히 많다. 부자들은 절대 소문에 의존하여 투자하시 않는다. 본인의 발품과 그로 인해 얻는 정보, 직관을 가지고 투자한다. 이러한 상승 법칙은 매수 시에도 중요하지만 본인의 물건을 매도하는 타이밍에도 상당히 중요하다.

다섯째, 무릎에 사서 어깨에 팔아야 한다. 부동산 투자에 있어 1%부자와 평범한 투자자를 가르는 가장 중요한 포인트 중 한가지 이다. 투자를 생각하는 사람이면 최저점에 사서 최고점에 팔기 원한다. 하지만 입장을 바꿔 생각해 본다면 내 물건이 최저점이라면 과연 매도를 할 것인가? 내 물건이 최고가라면 과연 매수하고자 하는 사람들이 있을 것인가? 부동산 투자는 치열한 심리전이다. 참 어려운 말이긴 하지만 매수할 때 너무 급매물만 고지하면 매수 타이밍을 놓치게 되고, 매도 시 최고가만 생각하면 어느새 본인도 모르는 시점에서 가격 하락 시점까지 매도하지 못하는 오류를 범할 수 있다. 가격 하락시기와 상승 시기를 잘 포착하여 지나친 욕심을 버리고 적정 목표 수익률을 실현 하는 것이 중요하다.

여섯째, 빠른 결단과 행동이 필요하다. 부동산 투자는 상대적으로 고액이 움직이는 투자 상품이다. 따라서 투자 시 많은 계산을 해보게 된다. 본인의 생각이 투자로 기울었음에도 불구하고 주위에 물어보는 것이 사람의 심리이다. 하지만 주변 사람이 전문가가 아니라면 거의 대부분 투자를 말리는 답변을 듣게 마련이다. 조언자 입장에서는 투자가 잘 되었다면 본전, 투자가 잘못 되었다면 원망을 듣게 된다는 것이 당연한 심리이다. 따라서 투자를 권유하기 보다는 말리는 사람이 많게 된다. 수첩에 빼곡히 물건 정보를 적어놓고 인터넷으로 찾아보고, 그것도 모자라 비교에 비교를 거듭하다 막상 살 때가 되면 주춤거리다 놓쳐버리고 만다. 이런 투자자일수록 상승한 뒤에 그 물건에 대한 미련을 버리지 못하는 경우가 많다. 신중히 투자하는 것이 투자자의 기본원칙이지만 한번 선택을 했다면 과감히 밀어 붙이는 결단력과 추진력도 1%부자에게는 반드시 필요한 사항이다.

일곱째, 과거의 시세에 얽매이지 않는다. 부동산 투자에 있어 핵심은 미래가치를 선점하는 것이다. 과거에 얼마였는데 지금 얼마만큼의 더 높은 프리미엄을 주고 매수 한다는 것이 아까워 매수를 못하는 경우를 보곤 한다. 한 달 전에 500만원이던 프리미엄이 지금 1200만원이 되었다고 아까워 투자를 못하는 것이다. 하지만 3년 뒤 입주 시기에 있어 1억 원이란 프리미엄이 붙은 경우 초기 몇 백만 원 때문에 다가올 큰 수익을 놓쳐버리는 것이다. 부동산 투자란 반드시 미래 가치에 투자하는 것임을 잊지 말자.

이상에서 살펴본바와 같이 부동산 투자에 있어서 고수들은 분명 뭐가 달라도 다르다. 냉철한 판단력과 실천하는 용기가 중요하다 할 것이다.

글ㅣ나창근 (주)나창근부동산투자연구소 대표

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