[전문가 칼럼] 재개발 재건축 사업의 현금청산제도

분양신청기간 만료 후라도 현금청산 가능도시정비법 제47조는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대해 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고, 동시행령 제48조는 사업시행자가 현금으로 청산하는 경우 청산 금액은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정하고, 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다고 규정하여 현금청산제도를 두고 있다.
이는 정비 사업에 동의하고도 분양신청 등을 하지 않아 원활한 사업진행에 차질을 빚을 경우에 대비한 것이다.

그런데 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 과연 현금청산대상자인지가 문제된다. 다시 말하면 조합원들이 언제까지 분양신청을 철회하고 현금청산을 요구할 수 있는지가 문제된다.

표준정관 제44조 제5항 이미 분양신청을 하였더라도 일정기한까지 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대해서는 현금청산을 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 규정을 정관에 두고 있는 경우 정관규정에 의하여 현금청산을 요구할 수 있는지가 문제되는 것이다. 이에 대해서는 하급심의 판결이 엇갈리고 있다, 즉 위와 같은 정관규정은 법에 반하여 무효라는 판결(인천지방법원 2006가단35208, 137777)과 정관규정은 당연히 유효하므로 현금청산이 가능하다는 판결이 대립하고 있다(수원지방법원 2006가합12209).

생각건대 정관으로 “분양계약을 체결하지 아니한 자”를 현금청산대상자로 정하는 것은 조합원들간의 합의사항이고, 그것을 막을 하등의 이유가 없다. 그렇기 때문에 표준정관도 위와 같은 규정을 두고 있는 것이다. 이는 나아가 법이 ‘분양신청을 철회한 자’라고만 규정하고 그 철회의 종기를 규정하지 않은 것과 괘를 같이 하는 것이다. 또한, 관리처분계획인가후 조합은 분양계약체결 장기화를 방지하기 위해 계약체결과 관련하여 일정기간을 정할 수 있다고 할 것이므로, 위와 같은 정관규정은 조합을 위해서라도 유효한 조항이라고 할 것이다. 또한 정관 규정의 유효성은 이미 대법원 2008다37780 판결이 나온 이상, 확인된 것으로 보아야 할 것이다.

현금청산기산일이 문제된다. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간만료일 다음날이 기산일이 된다. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 당연히 관리처분계획을 인가받은 날이 기산일이 된다. 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양 계약체결 기간의 종료일 다음날’이다.

청산 금액은 청산금지급의무자인 조합과 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장•군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.

다만 표준정관의 제44조제4항은, 조합은 조합원에 대하여 현금으로 청산할 경우 그 금액은 ‘시장•군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다’고 규정하고 있는데, 이는 조합과 현금청산을 받은 조합원사이에는 이 정관규정이 우선하므로 이들 사이에 청산금에 대한 협의가 성립되지 않거나 협의절차를 거치지 않더라도 위의 방법으로 산술평균하여 산정한 금원을 지급할 수 있다고 할 것이고, 조합원도 위 금원의 지급을 청구할 수 있다고 할 것이다.

만일 조합과 토지 등 소유자간 협의불성립의 경우 대법원은 도시정비법상의 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업보상법에 의하여 수용을 하고 수용보상금을 지급할 수 있다고 판결하고 있다(대법원 2006두2954 판결).

따라서 이 판결에 의하면 수용이 가능한 재개발, 도시환경정비사업의 경우 협의가 불성립할 경우에 사업시행자는 이 조항에 의한 현금청산이 아닌 강제수용을 하도록 판시하고 있는 것이므로, 조합은 이 조항에 의한 소유권 강제취득은 불가한 것이고, 다만, 이 조항은 편면적으로 해석하여 토지 등 소유자가 현금청산을 스스로 원하는 경우에만 적용이 가능하다고 해석하여야 한다. 한편 재건축도 마찬가지로 조합이 현금청산 조항에 의하여 강제 취득하는 것은 불가하고, 토지 등 소유자만이 현금청산 주장을 할 수 있는 것이다. 재건축에서의 강제취득은 매도청구로 하여야 할 것이다.

글ㅣ김은유 법무법인 강산 대표변호사, 국민권익위원회 자문위원, 매일경제신문 토지상담전문위원, 국토해양부 도시개발법 개정 T/F팀 위원, 한국수자원공사, 경기도시공사를 비롯한 100여개 기업부동산 법률고문을 역임하고 있다.

※ 사외(社外) 필자의 원고는 본지의 편집방향과 무관합니다.