[상가재테크] 하반기 상가투자 전략, 이렇게 세워보자

하반기 상가시장은 경기회복 기대감 상승과 판교, 9호선 신설 역세권 라인 등 관심 지역 내 중심으로 투자 관심이 높을 것으로 기대되나 여전히 창업시장, 고용 불안 등 피부 체감 경기가 견인되지 못해 지역간, 상품별 윗목 아랫목 간의 온도차를 보일 것으로 전망된다. 더군다나 금리인상 조짐 등은 투자 심리를 다소 위축시키는 위협요소가 될 수도 있다.

투자자들은 위험성을 철저히 배제하고 안전판이 확보된 물건(선 임대)을 선호할 공산이 크다. 철저히 가격적 이점을 확보하려는 투자군들은 급매물이나 경매 물건으로 발길을 움직일 공산도 크다. 또한 경기회복 시점을 기대한 투자군은 중장기적 관점에서 아파트 입주율 상승과 함께 판교, 송도, 흥덕 등의 신도시(택지지구) 신규물량으로 눈을 돌릴 것으로 보인다.

판교는 2009년 하반기 상가시장을 주도할 지역으로 꼽히고 있다. 아파트 입주시작 반년이 넘어서면서 판교 상가시장은 중심상업용지, 근린상업용지, 근린생활시설용지, 테크노밸리 등지에서 대대적인 물량이 공급되기 때문이다. 판교상가는 투자 대기 수요가 풍부해 상반기에 버금갈 만큼의 열기도 기대되지만 1층 기준 3.3m²당 강남권과 맞먹는 공급가격은 소비층의 저항도 동시에 불러올 것으로 보인다.

판교는 공급물량이 적어 배후수요가 풍부한 지역으로 완공시점이 빠른 상가를 중심으로 선점에 나서는 것이 좋다. 판교와 더불어 9호선 신설 역세권으로의 투자 관심도 예사롭지 않을 전망이다. 판교, 9호선 등의 인기지역이 아니라면 수도권 역세권, 택지지구 중심 상권내의 선임대 후분양 상가와 분양주체가 뚜렷하고 배후수요가 뒷받침되는 단지내상가로 자금의 이동이 예상된다. 또한 은행, 학원, 유명 브랜드 매장 등의 임대가 맞춰진 역세권 근린상가에 신축 또는 급매물 등에 노림수를 둔 투자군 형성도 예상된다.

그렇다면 상품별, 금액별 투자 전략은 어떻게 짜야 할까? 우선 장기계약 조건과 기대 수익률 6-7%선에 맞춘 조건이라면 바로 베팅해보는 것이 좋다. 자금별 내 투자처 조준을 해 본다면 1억~2억원대의 경우 안전성이 비교적 확보된 수도권 주공단지내상가 1층 유찰분을 고려해 보는 것이 좋다. 다만 유찰된 이유는 응당 분석해야 한다. 또한 2억원대라면 수도권 택지지구내 근린상가 4층 이상도 투자 가능한 금액이다.

3억에서 7억원대면 청라, 남양주 진접, 양주 고읍, 용인 흥덕지구 등 수도권 택지지구 3층 이하 분양이 가능한 금액대다. 동판교, 서판교, 서초, 강남등의 3층 이상도 (일부 1층 가능) 노려볼 수 있다. 다만 택지지구는 상권 형성 기간이 필요해 중장기적인 관점에서 접근해야 한다. 8억에서 10억원대의 투자 금액 보유자라면 판교 중심상업이나 강남 빅3 지역 내 2층 이상부터 공략할 수 있다. 아울러 동판교, 서판교 1층 상가를 타겟으로 삼을 수도 있다. 배후수요가 견실한 송도국제도시 내 상가와 분양가는 낮지만 공급면적이 크고 전문업종을 유치할 수 있는 가산, 광명 등의 아파트형 공장상가를 찾아보는 것도 좋다.

AD 11억원에서 20억원대 투자금이 확보돼 있다면 인기지역 내 1층 상가에 투자 가능한 금액이다. 특히 후면부가 아닌 전면부 1층은 접근성, 가시성이 뛰어나 비교적 임차수요도 풍부하다. 다만 분양가가 높다는 점이 흠이다. 이때는 입점 수요가 맞춰진 상가를 찾아 안전성을 확보한 후 베팅하는 것도 괜찮다. 그밖에 일산 킨텍스 지원시설이나 반포재건축 단지내 상가, 동판교 중심상업지 1층 등도 공략해 볼 수 있다.

다만 유형별 전략도 달리해야 한다는 점도 유념해야 한다. 단지내 상가 투자라면 더 이상 배후세대에만 국한된 투자가 아니라 입지와 소비력, 독점지수 등을 종합적으로 따져봐야 한다. 오히려 1000세대가 넘었던 상반기 공급 물량 중 파주교하, 오산세교, 화성향남, 이천갈산 등지에서는 낙찰률이 50%를 밑돌았기 때문이다. 또한 단지내 상가는 현실적인 예상 임대가를 고려해 응찰해야 하는데 인기지역이라도 고낙찰은 필히 경계해야 한다. 판교 주공상가가 상반기 막바지 입찰에서 3.3㎡당 최고 7천만원이라는 고삐 풀린 결과가 나왔기 때문이다.

매머드급 복합 상업시설 투자에 대한 활발한 움직임도 예상되는 가운데 대규모 상업시설의 경우는 대형마트, 영화관 등 핵심 임차업종 입점여부와 건물 간 동선 현황 그리고 상가 활성에 키가 되는 운영 계획안 파악이 무엇보다 중요하다. 입지별로 일반상가보다 3.3m²당 가격이 3분의 1 수준까지 낮아 각광을 받고 있는 아파트형 공장상가는 구내식당, 편의점 등 독점으로 지정된 업종 위주로 투자하는 것이 유리하며, 상층부 공장 분양률과 주변 유입 예상 수요 등도 꼭 따져봐야 한다.

상가 투자도 돈이 부족하면 보증금과 대출을 지렛대 삼아 외형적 투자금액을 대폭 낮춰 투자 여력을 상대적으로 높일 수도 있다. 그러나 만약을 대비해 전체 매입금액 대비 자기자본률은 70%선을 유지하는 것이 좋다. 하지만 금리인상, 과도한 대출, 장기공실에 따른 비용 추가 등으로 지렛대 효과가 독이 될 수도 있어 무리한 차입은 위험하다. 또한 개별 컨디션이 극히 저하된 상가는 상승된 경기 상황일지라도 가치를 끌어올리기가 어려워 투자에 앞서 필히 상권과 입지 분석에 집중해야 한다.

글ㅣ박대원 상가정보연구소장

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