[보금자리 해부②] 강남권 보금자리주택

부동산 최대 격전지역 집중 스포트라이트

강남권은 우리나라 주택시장의 최대 격전지이다. 경기불황으로 인한 한기에 부동산 시장이 잔뜩 움추려 들 때도 이 지역의 부동산은 꿈틀거림을 멈추지 않았다. 그리고 올 초 강남권 부동산이 상승기류가 강하게 형성되면서 이 지역의 저력을 새삼 느낄 수 있었다. 이런 강남권의 특수성은 이 지역 보금자리 주택의 보급이 수요가 많은 곳에 주택을 공급한다는 단순한 측면에서의 접근만은 아니라는 것을 보여준다. 정부가 보금자리 주택 선정 시 이 지역을 포함시킨 것도 이 지역 부동산이 가지고 있는 상징성을 잘 대변해주고 있다고 볼 수 있다.

강남권 집값 안정화 기대

보금자리주택 중에서도 특히 주목받는 곳은 세곡지구와 우면지구다. 이 지구는 우리나라 부동산의 대장주격인 강남권에 위치함으로써 실수요자들을 비롯한 투자자들이 투자가치를 높게 보는 지역이다.

강남권 보금자리주택의 보급으로 얻는 효과는 크게 2가지다. 우선 경기침체에 따른 건설경기 불황으로 이지역의 주택 공급량 부족현상을 상당부분 해소할 것으로 전망된다. 아울러 집값 상승의 견인차 역할을 하는 강남권에 인근보다 상대적으로 저렴한 가격의 주택을 공급하면서 이 지역의 집 값 안정화 내지 하락을 바라는 기대치도 있다.   

강남권 보금자리주택은 많은 장점을 가지고 있다. 일단 이 지역의 장점을 고스란히 물려받을 수 있다. 우선 쾌적한 주거 환경이 확보된다. 강남권만의 풍부한 녹지공간은 물론 추가로 인프라를 구축할 필요성도 없다. 강남권이 선호되는 이유 중 하나가 쾌적한 주거환경과 다양한 생활편의시설과 교육적 인프라이기 때문. 이에 따라 풍부한 녹지공간과 다양한 생활편의 시설 및 잘 구축된 교통망을 그대로 활용할 수 있는 것이다.

무엇보다 강남권에 실로 오랜만에 공급되는 대규모 단지라는 점도 큰 이점으로 꼽힌다. 재건축 사업을 제외하곤 이지역의 대규모 단지의 진입이 허용되지 않았기에 주택수요자들의 관심이 높아지는 건 당연한 수순이라 볼 수 있다.

강남권 진입이 가장 어려웠던 이유는 타지역보다 월등히 높은 주택가이다. 하지만 보금자리주택은 서민주택 안정이란 그 취지에 맞게 상대적으로 저렴한 시세가 형성될 전망이어서 이 지역의 진입을 노리는 수요자들에게 절호의 기회인 것이다. 대한주택공사가 10월 사전청약제로 분양하기 위해 최근 마련한 보금자리지구 개발계획안에 따르면 강남지구(강남구 세곡동)의 조성 원가는 3.3㎡당 767만원이다. 이에 따라 이 지구의 보금자리 주택시세는 주변 시세의 절반 이하인 3.3㎡당 1200만원대로 예상된다.

강남 세곡지구, 직주근접의 최적지

▲ 강남세곡지구

강남권에 위치한 두 지구에도 약간의 차이점이 있다. 일단 우면지구는 청계산이 인근에 있고, 주변에 양재생태하천이 흘러 주거환경의 쾌적함에서 높은 점수를 획득하고 있다. 반면 세곡지구는 학원가가 밀집되어 있는 대치동과 거리가 가까워 교육적 자원이 풍부하고, 삼성동 업무타운도 얼마 떨어지지 않은 곳에 있어 직주근접실현이 가능하다는 장점이 있다.

세곡지구는 서울 강남구 세곡•자곡•율현동 일대 94만㎡에 들어선다. 세곡지구는 도심 속 생태전원마을로 꾸며질 계획이다. 주변 자연과 조화롭고 유기적으로 연결되는 그린네트워크를 조성하고 자연과 어울리는 스카이라인을 구현함과 동시에 자연숲과 연결된 바람길을 조성한다. 아울러 물(세곡천)과 연결된 자연스런 친수공간으로 조성될 계획이다.

세곡지구는 보금자리주택이 그린벨트를 해제하면서 들어서는 만큼 주거 환경의 쾌적성이 보장된다. 이 지역은 특히 대모산 자락에 위치하고 있어 풍부한 녹지 공간이 확보된다. 

세곡지구는 아파트 6377가구, 연립주택 511가구, 단독주택 78가구 등 6966가구가 들어선다. 세곡지구는 주거단지 사이사이에 근린공원 등 녹지공간이 조성돼 쾌적성이 뛰어나다. 대모산의 녹색 기운이 세곡근린공원으로 연결되고 남측의 세곡천과 지구내 수변•녹지축도 연결된다.

세곡지구는 수서차량기지와 나지막한 야산에 가려있으며 수서역이 인접해 있다. 인근 탄천 건너로는 위례신도시가 조성될 예정으로 향후 시너지 효과도 기대케 하고 있다. 아울러 문정동 법조타운, 복합쇼핑몰 가든파이브 등도 들어설 예정이다.

서초 우면지구, 청정 녹색 공간 구현 

▲ 서초우면지구

서초지구는 녹색성장 시범 그린지구를 표방한다. 우면산과 연계한 녹지축을 보전하여 친환경적으로 개발한다. 자원절약형 단지설계 및 태양열 등 신 재생에너지 활용 등을 통해 녹색성장 시범지구로 조성한다. 아울러 자전거, 보행 네트워크를 조성하여 녹색교통을 지향한다는 구상이다.

서초 우면지구는 서울 서초구 우면동, 경기도 과천시 주암동 일대 36만 3000㎡에 들어선다. 서초지구는 우면동의 기존 아파트와 연립주택 단지와 가까운 게 장점이다.

양재천을 따라가면 개포주공•타워팰리스 등으로 이어지고, 그 주변엔 KT연구센터•LG연구센터•한국교총회관 등이 있다.

서초지구는 총 3340가구가 들어선다. 이곳에 들어서는 건축물은 우면산에서 불어오는 바람이 잘 통하도록 배치되고 다양한 경관을 연출할 수 있도록 설계된다. 단지내 상가는 간선도로변에 연도형으로 들어서도록 계획돼있어 상가 이용이 편리할 것으로 보인다. 아울러 양재천을 따라 자건거 및 보행도로가 조성돼 입주민들의 편의를 도모한다.

서초지구 곳곳에는 우면산~공원~양재천으로 이어지는 녹지축을 중심으로 테마가 있는 생태공원이 들어선다. 우면천 주변 근린공원은 에너지절약과 녹색성장을 주제로 하는 시설물이 들어설 계획이다.

서초지구는 교통 네트워크가 잘 구축되어 있다. 사업지 중심을 과천~우면산 고속화도로가 지나는 데 선암나들목 이용이 편리하다. 2013년께는 지구 북쪽으로 강남순환도시고속도로가 완공될 예정이다. 이와 함께 선바위길을 따라가면 경부고속도로 양재나들목의 이용이 용이하고 지하철 4호선 선바위역도 인접해있다.

보금자리 주택은 실수요자와 함께 가수요자들의 관심도 높은 곳이다. 하지만 가수요로의 접근은 위험하다는 진단이 나오고 있다. 보금자리지구는 강남권에 들어서 입지가 좋은 편이지만 입주하는 아파트의 70%가 중소형 아파트나 임대 아파트여서 기존 강남권 주거지의 가치나 가격만큼 상승하기엔 한계가 있을 수 있다. 이에 따라 투자보다는 실거주로 접근하는 게 바람직하다.

전반적으로 세곡지구와 우면지구는 사업비와 금융비용, 일반관리비 등을 포함하더라도 3.3㎡당 1200원대는 넘지 않을 것 같다는 게 일반적인 관측이다. 이는 최근 분양한 은평뉴타운 같은 주택형과 비슷한 가격이다. 강남구 전체 아파트의 평균 매매가는 3.3㎡당 3000만원 선으로 이에 비교하면 이 지역의 높은 가격적인 메리트를 잘 보여준다.