[보금자리 해부④] 내집마련의 청신호

보금자리주택 청약이 초읽기에 들어갔다. 오는 10월부터 사전청약에 들어가 청약전쟁을 예고하고 있다. 보금자리주택은 탁월한 입지와 저렴한 분양가로 수요자들에게 강력한 메리트를 제공한다. 이에 따라 무주택자들은 내집 마련의 적기인 만큼 청약관련 사항을 세심히 살펴 전략적인 청약에 임해야 할 필요성이 있다.
 
사전청약 임박, 4곳 시범지구 물량 쏟아져

보금자리주택 시범지구인 강남세곡, 서초우면, 하남미사, 고양원흥 등 총 4곳 지구에서 사전청약이 10월 실시될 예정이다. 이번 사전청약물량은 전체 분양주택 1만9237가구의 80%인 1만5390가구이다. 나머지 20%는 내년 하반기 분양된다.

공공 보금자리주택 사전청약제도는 기존 청약방식과 약간의 차이를 보이고 있다. 사전예약 방식의 주택공급은 현행 청약시기보다 1년여 전에 미리 예약하는 방식으로써 예약 당첨자는 예약포기 등 특별한 사유가 없는 한 본청약의 당첨자로서의 자격이 인정된다.

사전 예약자는 입주시기, 분양가, 입지 등을 비교하여 복구의 단지를 비교, 선택할 수 있으며, 이는 예약자 선호를 반영하여 맞춤형으로 보금자리 주택을 공급하기 위한 것이다.

3지망까지 예약신청 시 예약당첨자 선정은 보금자리주택 홈페이지를 통해 3지망 단지까지 예약신청을 접수하면 지역우선, 지망, 순위를 기준으로 하여 예약 당첨자를 선정한다.

먼저 지역우선을 기준으로 각 지역별로 사전예약 물량을 배정하고, 각 지망에 따라 순차적으로 현행 청약저축 입주자선정기준을 적용하여 예약당첨자를 선정한다. 무주택 기간, 납입횟수, 저축액에 따른 순차제가 적용되며, 동일 순차 경쟁 시 생애최초구입자, 부양가족수가 많은 자가 우선시 된다.

특별공급 사전예약의 경우 일반 청약자와 형평성 차원에서 신혼부부 등에 대한 특별공급물량도 사전예약 대상에 포함된다. 특별공급 대상자의 자격요건 판단은 사전예약시를 기준으로 판단하되, ‘무주택’요건은 본 청약 시 다시 심사하게 된다. 특별공급 사전예약이 미달될 경우 본청약시 특별공급 물량으로 전환하되, 다시 미달될 경우에는 본청약 일반공급 물량으로 전환할 예정이다.

국가유공자 등 특별공급의 경우 각 기관에서 정한 우선순위에 따라 특별공급 대상자가 결정된다.

각 기관에서 자체적으로 3지망까지 예약신청을 받아 특별공급 사전예약 당첨자 선정이 가능하다.

기본 분양가의 15% 저렴하게 공급

공공 보금자리주택도 현행법령상 분양가상한제가 적용된다. 각 단지별로 분양가의 최고한도를 설정하여 공시할 계획이다. 분양가격 변동에 따른 분쟁을 최소화하기 위해 본 청약 시 제시되는 분양가격도 사전예약 시 공표된 분양가격을 초과할 수 없다.

사전예약 시 제시되는 추정분양가격은 기존 분양가의 약 15% 저렴한 가격으로 공급할 계획이다. 택지비는 지구계획승인 단계에서 대체적인 지구 설계계획이 나오기 때문에 추정이 가능하다. 건축비는 분양가상한제의 기본형 건축비를 근거로, 인근 유사한 지구의 건축비, 자재비 등을 근거로 산정할 수 있다.

세곡지구와 우면지구의 보금자리주택 분양가는 3.3㎡당 1200~1300만 원대로 전망된다. 고양시 원흥지구와 하남시 미사지구 분양가는 3.3㎡당 900만 원대로 예상된다. 이는 인근지역 시세보다 30% 정도 싼 셈입니다.

사전예약시를 기준으로 무주택 세대주 요건 등을 심사하되, 특별공급 대상자의 자격요건도 제도 일관성을 위해서 사전예약시를 기준으로 판단하게 된다. 단, ‘무주택세대주’ 요건 중 ‘무주택’ 요건은 본 청약 시 다시 심사할 계획이다.

사전예약 당첨자로 선정된 후 예약을 중도 포기할 경우는 사전예약 남용방지를 위해 포기자 및 부적격자는 최소한의 기간동안(과밀억제권역 2년, 그외지역 1년) 예약참여를 제한할 예정이다. 단, 생업 등의 사정으로 이주하거나 상속받은 주택으로 이주하는 경우, 이혼한 경우, 해외로 이주한 경우 등과 같이 부득이한 경우에는 예외로 적용할 예정이다.

사전예약 예약당첨권의 명의변경은 사전예약권의 양도는 원칙적으로 허용하지 않으며, 예외적으로 당첨자의 사망 또는 재판에 의한 양도는 허용된다.

사전예약권 양도를 당첨자 사망 시에만 한정한다. 이는 사전예약 단계에서 입주자가 확정되는 것이 아니라 본 청약단계에서 입주자가 확정(분양권 확정)되기 때문이다.

이번에 실시될 사전청약에서 총 주택공급 물량 중 잔여물량 20%를 제외하고 사전예약을 받을 계획이다. 사전예약은 보금자리주택특별법상 주택지구계획 승인단계에서 시행된다. 공급물량이 확정되는 주택건설사업승인 단계에서 최종 물량이 축소될 경우를 대비하기 위해 20% 물량을 예비로 남길 예정이다.

청약예비자들은 1~3지망을 전략적으로 짜야한다. 1지망에선 여러 개 단지를 묶어서 신청받기 때문에 본인의 청약저축 납입총액이 부족하면 경쟁이 덜한 곳을 공략하는 것도 하나의 방편이다.