[분양시장] 상반기 부동산, 지역별 양극화 심화

부동산 불패론이 추진 동력을 재가동했다. 주택가격이 올 초부터 상승하기 시작하더니 6월 현재 거의 최고점대비에 근접한 지역이 속출했다. 이 같은 주택가격 상승은 미분양 해소 등을 위한 규제완화 효과와 금융위기 이후 하락한 주택가격이 바닥권에 도달했다는 인식에 따른 결과로 보여 진다. 이에 부동산의 바로미터인 강남 재건축이 집값 상승세의 선봉장에 섰고, 버블세븐 지역을 비롯한 그 외 지역으로 집값이 덩달아 살아난 형국이다.

상반기, 부동산 시장 ‘재점화’

상반기 부동산 시장은 다시 상승국면을 맞았다. 끝없는 나락으로 빠질 것 같았던 상반기 주택시장은 유동성 공급과 저금리, 각종 규제완화를 등에 업고 의외의 선전을 기록했다. 전반적인 형세는 올 초부터 서서히 강남지역을 주축으로 상승곡선을 그리더니 강남 재건축을 필두로 한 시장의 회복세가 서울 전체지역으로 확산되는 양상을 보였다. 이처럼 서울 전역으로 상승세가 확산되자 벌써부터 부동산 시장 안정화란 이른 기대감도 표출된다.

상반기 부동산 시장의 회복 기미는 정부 정책의 영향이 크다. 정부가 부동산 정책에서 차례로 규제를 완화한 것이 실효를 보이고 있기 때문이란 분석이다. 최근 다주택자 양도세 완화 등을 비롯해 지금까지 행해온 정부의 부동산 정책이 대부분 규제완화에 초점이 맞춰져 있는 것이 이를 방증한다. 부동산 규제완화는 투자를 용이하게 해 부동산 시장 활성화를 위한 조치들로 건설시장을 살리겠다는 정부의 강력한 신호가 시장에 긍정적으로 작용했다는 분석이다.

그러나 시장의 양극화는 피할 수 없었다. 재건축 단지를 필두로 시작된 아파트의 상승세는 강남권 아파트, 분당, 용인 등 경부라인을 중심축으로 국지적인 상승세가 뚜렷했고 전반적인 수도권 주택시장은 약세를 나타냈다. 이는 경기회복이 불투명한 상황에서 투자자들의 선호가 개발호재가 풍부한 지역으로 쏠림현상이 뚜렷했기 때문이다. 

하반기 집값 양극화 이어질 듯

하반기 시장전망은 그리 밝지 못하다. 유독 주택가격이 높은 강남, 분당, 용인지역에 집중되는 상승세를 전체시장의 회복 기류로 보기 힘들고 실수요자들의 움직임으로 판단하기도 어려운 측면이 있다. 시장이 살아나기 위해선 투자수요에 실수요가 받쳐주질 못하면 반짝 상승세로 그칠 가능성이 크다. 지금의 실물 경제 침체 상황에서 실수요자들이 은행 빚을 내면서까지 부동산에 몰려들 것 같지는 않다는 게 전문가들의 중론.

이에 따라 하반기도 상반기와 비슷한 양상을 보일 것으로 전망된다. 유망지역과 호재가 많은 지역에 집중적으로 수요가 몰릴 것이란 관측이다. 따라서 시장의 양극화는 상반기에 이어 하반기에도 이어질 것으로 예상된다.

전체 시장으로 보면 오히려 집값이 하락할 것이란 전망도 나오고 있다. 최근 주택산업연구원이 건설업체 52곳, 부동산중개업체 60곳 등 112개 업체를 조사해 발표한 결과에 따르면, 업체들은 하반기 전국 주택매매가격이 0.5% 하락할 것으로 내다봤다. 그러나 서울과 수도권은 각각 0.6%, 0.4%씩 상승할 것으로 예상했다. 특히, 아파트의 경우 전국적으로 -0.1%의 하락세를 보이지만 서울과 수도권에서는 각각 1.7%, 1.2%씩 상승할 것으로 예측했다.

변수는 경제회복여부다. 최근 미국발 금융시장 불안 요인이 지난해보다 많이 줄어든 반면 구조조정 및 고용불안 등 국내경제상황이 여전히 불안한 관계로 대외여건보다는 국내여건의 중요성이 부동산시장의 앞날에 더 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 전문가들은 국제적인 금융위기가 다시 오지 않는 한 주택시장은 회복세로 접어들 가능성을 높게 점치고 있다. 그렇지만 전체 부동산 시장이 활성화 되는 것이 아닌, 지역별 차별화가 두드러질 것이란 관측이다.

하반기 민간택지 분양가상한제 폐지

하반기 분양 시장의 이슈는 ‘민간택지 분양가상한제 폐지’와 ‘보금자리주택 공급’이 꼽힌다. ‘민간택지 분양가상한제 폐지’에 대한 ‘주택법 개정안’ 처리가 당초 6월 임시국회에서 논의될 예정이나 현재까지 아무런 진전을 보이지 않고 있다. 만약 개정안이 통과되면 7월 이후에나 시행될 것으로 보여 분양시장에 적잖은 파장을 불러올 것으로 예상된다.

이 개정안이 통과될 시 건설사들의 신규 분양이 활성화 될 것으로 보인다. 그동안 건설사들은 ‘민간택지 분양가상한제’로 인한 사업성 미흡으로 당초에 예정했던 수주 사업 분양을 금융비용 등을 이유로 미뤄왔다. 하지만 민간택지 분양가상한제가 폐지되면 사업성이 일정 부분 개선될 여지가 있어 건설사들의 신규 사업 촉진을 유발할 가능성이 높아진다. 단, 아직 분양시장이 안정권에 접어들지 못했고 상반기에 나타났던 청약열기가 하반기에 이어진다는 건설사들의 확신도 미미하다. 따라서 서둘러 신규 분양을 내놓기보다 기존에 보유한 사업지를 충분히 검토한 후 사업을 시작할 것으로 전망된다.

민간택지 분양가의 상승여부도 관심거리다. 분양가는 수요자들이 청약 시 제일 먼저 고려하는 부분이기 때문에 민감할 수밖에 없다. 하지만 ‘민간택지 분양가상한제’를 폐지했다고 해서 수요자들을 무시하고 분양가를 큰 폭으로 올리기는 힘들다. 현 경기불황속에서 분양가가 높은 단지에 청약자들이 몰리기 힘들기 때문. 현 분양시장은 상대적으로 저렴한 분양가에 청약자들이 몰리는 경향이 뚜렷하다.

보금자리 주택도 하반기 관심사다. ‘보금자리주택’은 올해 9월부터 사전예약 방식으로 시범지구(강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사지구)에 첫 분양을 나선다는 계획이다. 위치는 서울이거나 서울과 인접한 지역들이다. ‘보금자리주택’은 공공분양의 경우 전용면적 85㎡이하 규모이고 국민임대, 장기전세주택 등을 포함하고 있기 때문에 기존 공공기관이 공급하던 주택과 그 성격이 비슷하며 주변 아파트의 분양가보다 15%이상 저렴하게 공급된다.

이 주택은 대체로 입지여건이 뛰어난 지역에 공급되기 때문에 청약자들의 관심도가 상당히 높을 것으로 예상된다. 또한 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 건설이 포함된다는 점에서 그동안 청약시장에서 큰 혜택을 보지 못했던 직장인들과 신혼부부들에게 큰 호응을 얻을 것으로 보인다.  하지만 입지나 가격 경쟁력이 높은 보금자리주택이 수도권에 집중되면 수도권 외곽이나 지방 분양 시장에 상당한 악영향을 끼칠 소지도 충분하다.