[아파트] 아파트, 재건축 탄력 ‘회복세’

아파트가 다시 활기를 되찾고 있다. 올 초 강남권을 중심으로 국지적으로 상승하던 아파트값이 점차적으로 서울 전역으로 확산되는 추세다. 정부의 대출금리 인하 정책과 집값이 바닥을 쳤다는 인식의 확산이 가격 상승의 주된 원동력으로 작용했다는 분석이다.

아파트 값 고점 거의 회복

서울지역 아파트 값이 호조세를 보이고 있다. 서울 평균 아파트 값이 2008년 9월 기록했던 최고점 대비 현재 98.1%까지 회복된 것으로 나타났다. 지난 해 말 시세가 고점대비 96.9%를 기록했던 것에 비해 다소 상승한 수치다. 특히 최근 대규모 개발호재로 주목 받고 있는 영등포구 및 성동구는 고점대비 각각 101.9%, 99.4% 수준까지 회복해 눈길을 끌고 있다.

부동산정보업체 스피드뱅크(www. speedbank.co.kr)가 서울 25개 구의 고점대비 현재 아파트 시세를 조사한 결과 강남구는 고점(2006년 12월)대비 91.4%, 노원구(2008년 8월)는 94.8%에 해당하는 것으로 나타났다. 이런 상승세는 특히 올 초부터 강세를 보였던 재건축아파트 단지가 밀집된 지역에서 회복 움직임이 두드러졌다. 하지만 가장 높은 회복률을 보인 지역은 한강변 초고층 아파트 건립 허용과 9호선 개통, 산업 뉴타운 등 굵직한 호재가 있는 영등포지역이다. 고점을 기록했던 2008년 5월과 비교할 때, 2008년 말 약 90.9% 수준의 시세를 보인 반면 현재(2009년 6월 21일) 고점 대비 101.9% 상승해 2008년 고점보다 더 높게 상승했다.

이에 반해 재건축 강세 및 개발호재 수혜를 입지 못한 대부분의 강북지역은 고점(2008년10월) 대비 2008년 시세보다 더 낮았다. 강북구는 현재 93.7% 수준이고 도봉구는 96.3%를 기록 중이다. 재건축 강세로 높은 상승세를 보였던 송파구는 2007년 1월에 기록한 최고점에 비해 93.1% 수준까지 회복세를 나타냈다. 실제로 2009년 12월에 입주한 송파구 잠실동의 레이크팰리스 112㎡(34평)는 2007년 1월 10억5,000만~12억원선으로 가장 높은 시세를 형성했지만 2008년 12월, 7억7,000만원에 급매물이 나오는 등 급격한 하락세를 보였다. 2007년 1월 시세의 72% 수준까지 하락한 것이다.

떠오르는 부동산 신성지역인 노원구의 회복세도 역력하다. 노원구 중계동의 주공5단지 102㎡(30평)는 2008년 8월 최고 5억5,000만원까지 시세가 상승했다. 하지만 지난 해 9월, 미국 발 금융위기 여파로 국내 부동산시장이 급격히 얼어붙으면서 하락하기 시작해 올 3월에는 4억~4억9,000만원까지 떨어졌다. 최고점 대비 88.1%에 해당하는 수준이다. 이후 강남권의 상승세 영향에 힘입어 오름세로 반전해 현재는 4억3,000만~5억1,000만원을 기록하면서 최고점 대비 93.1% 수준까지 회복했다.

급등세 지속은 ‘회의적’

올 초부터 이어진 상승세가 앞으로도 계속될지에 대해서는 다소 회의적인 시각이 우세하다. 강남권의 단기간 급등세가 2006년 집값 광풍을 재현할 우려가 있다는 점에서 정부가 규제의 끈을 놓지 않고 있기 때문이다. 더구나 주택 매수세 확대에 필수적인 대출 규제 완화 여부에 대해 최근 정부가 오히려 강화되는 쪽으로 가닥을 잡으면서 향후 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다.

또 부동산 버블에 대한 우려도 아직 가시지 않았다. 가계나 기업의 채무상환 능력이 약화되는 경기 침체기에는 주택가격 하락이 가계 및 기업대출의 부실화를 초래해 금융시스템의 안정성을 해칠 수 있다. 주택가격의 큰 폭의 하락가능성의 뇌관은 여전히 사라지지 않았다고 봐야 한다.

주택담보대출 금리는 하반기 부동산 시장의 가장 큰 변수이다. 금리가 바닥을 찍은 상태에서 오를 일만 남았다는 분석이 우세하기 때문이다. 여기에 정부가 부동산 이상 열기를 사전에 막겠다며 규제 카드를 다시 꺼내 들고 있다는 점도 부담이다. 특히 DTI와 LTV 등 금융 규제의 전국 확대 가능성을 시사하고 있는 점을 주목할 만하다. 부동산 전문가들은 2009년 들어 각종 개발계획에 대한 기대감으로 집값이 오르긴 했지만 그 만큼 매수세가 따라주지 않는 것이 현실이고 앞으로의 경제상황과 정부의 금리 및 부동산 정책의 방향이 아파트시장의 가장 큰 변수로 작용할 것으로 전망하고 있다.