[오피스텔, 원룸] 카멜레온 오피스텔 상승리듬

오피스텔은 건축법상으로는 업무용 내지 업무·주거겸용시설로 분류되는 건축물이지만 사람들의 숙박을 인정한다는 점에서 일반 업무용건물과 다르다. 원칙적으로 오피스텔은 업무용시설이 본래 속성이고 주거지역에서도 선택적으로만 그 입지를 인정받을 수 있는데 부동산 개발업자들이 주거형 오피스텔이라는 개념을 도입하면서 아파트인지 오피스텔인지 구분이 쉽지 않은 상황이다. 이런 복합적인 용도가능의 장점으로 경제침체로 부진에 늪에 빠진 부동산 시장에서 오피스텔은 큰 기복 없이 선전했다는 평가를 받고 있다.

오피스텔, 다양한 역할 소화가 돌파구

오피스텔은 규제의 사각지대라는 데 큰 이점이 있다. 정부에서도 몇 가지 규제책을 내놓고는 있지만 과연 어디까지를 오피스텔 혹은 아파트로 구분할 지 건축전문가들도 헷갈리는 경우가 있을 만큼 그 선을 명확히 규정짓는 게 쉽지 않다. 이에 개발업자들이 아파트를 짓기보다 오피스텔을 선호하게 만드는 이유가 되기도 한다.

아파트건설은 여러 가지의 까다로운 법규를 준수하여야 하기 때문에 개발사업자체가 상당히 까다로운데 반해 오피스텔사업은 사업승인절차도 비교적 간소하고 분양과 분양가의 책정에서 한층 자유로워 사업이익의 확보측면에서 유리하다. 이런 것들이 종합돼 경제침체 속에서도 오피스텔이 그나마 부동산 시장의 침체에서 선전하고 있는 이유로 꼽을 수 있다.

이와 함께 최근 경제 한파는 사무실 이용객들이 오피스의 높은 임대료에 부담을 느끼게 되면서 오피스텔로 보금자리를 갈아타는 경우도 종종 있다. 이는 오피스텔의 관리비가 일반사무실보다는 낮기 때문. 강남, 여의도, 광화문 등의 오피스빌딩은 공실률이 올 1분기 2%를 기록하고 있는데, 이는 지난해 이맘때의 0%대의 공실률보다는 높아진 수치다.

이와 같은 공실률 상승에는 오피스텔이 오피스 수요층을 흡수하는 현상도 포함되는 것으로 풀이된다. 특히 벤처기업과 용역업체 등 소형 사무실을 필요로 하는 소규모 기업들의 오피스텔 수요가 점차 늘어나는 추세다. 또 신혼부부·싱글족 위주의 1~2인 주거용 수요가 증가하는 것도 오피스텔의 다양한 이용도의 장점을 충분히 활용할 수 있다.

오피스텔이 다양한 활용도로 이점이 많지만 역세권이나 도심 최중심부 지역 이외의 변두리 지역에서는 시세차익을 기대하기 힘들기 때문에 ‘묻지마 투자’식의 투자를 지양해야 한다.  또 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 기본적으로 단기 시세차익보다는 임대수익을 겨냥해 투자해야 한다. 유주택자는 여유자금으로 역세권 오피스텔을 찾아 임대수익을 내는 방법도 고려 대상이다.

부동산정보업체 한 관계자는 “거주용 오피스텔을 매입할 경우 초역세권에 위치하고 단지 규모나 전용률이 일반 아파트에 뒤지지 않는 곳을 고르는 것이 유리하다”며 “평(3.3㎡)당 분양가가 인근 아파트 시세보다 낮은 곳도 눈여겨볼 만하다”고 조언했다.

오피스텔, 공급 줄어 시장 경쟁력 있어

오피스텔은 2004년까지 공급과잉을 겪은 후 점차 공급이 줄어들고 있다. 이는 건설사들이 부동산이 한창 주가를 올리던 2~3년 전부터 아파트에만 치중한 결과이다. 결국 현 시장상황에서 경쟁력이 높은 오피스텔은 미분양 물량이 쌓여가는 아파트와 달리 입지에 따라 공급 부족현상도 보이고 있다.

이에 따라 오피스텔의 경우 입지만 좋다면 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 경쟁력 있는 상품으로 꼽히고 있다. 오피스텔은 부동산의 새로운 투자처로써 시세차익에 기대는 아파트와 달리 임대수익을 얻는 수익형 모델로서 주가를 높이고 있다. 하지만 오피스텔은 아파트에 비해 프리미엄이 높게 형성되지 않고 입지에 따라서는 오히려 시세가 분양가 밑으로 떨어지는 경우도 감안해야 한다.

오피스텔은 특히 부동산 투자경험이 적은 이들이 소규모 자금으로 안정성 높은 수익을 얻을 수 있는 부동산 상품으로 꼽힌다. 입지는 강남같이 대중교통이 편리하고 도로에서 접근성이 좋은 역세권에 인접한 곳의 물량을 선택하는 것이 좋다. 오피스텔은 아파트처럼 한번입주하면 오랫동안 정착하는 곳이 아니다. 따라서 세입자가 들어오고 나가는 회전율을 높이기 위해 오피스와 유동인구가 많을수록 유리하다.

특히 오피스텔 수요가 많은 강남이 금액적인 부담이 있다면 강남과 가까운 분당을 알아보는 것도 투자 시 고려해볼만하다.