'집 사기 더 어렵다'… 집값 상승에 서울 중저가 아파트 사라진다

지난해 집값이 가파르게 오르면서 서울 아파트 절반이 9억원을 넘어선 것으로 조사됐다. 기존 중·저가 아파트가 9억원을 넘겨 거래되는 아파트 가격 상향 평준화 현상이 두드러졌다.

아파트 규제가 상대적으로 약하고 중저가 아파트에 대한 매매 수요가 급증하며 앞으로도 9억 초과 아파트 비중은 계속 늘 것으로 보인다.

▲중저가 아파트 가격 상승에 서울 아파트 절반이 9억원 초과

9억원 이하의 중저가 아파트는 9억원 이상에 비해 은행권의 LTV(담보인정비율) 규제가 덜하고, 양도세 감면이나 중개보수, 취득세 등에서도 비용 부담이 적어 중저가 아파트 수요가 커지고 있다.

9억원 초과 아파트는 대출 규제를 받기 때문에 시장에서는 ‘고가주택’으로 불린다.

현재 부동산 조세와 대출정책에서 9억원 초과 아파트에는 여러가지 규제가 따른다. 집을 팔 경우 1주택자라도 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세 부과 대상이 되고 취득세율도 3.3%로 높아진다.

규제지역에서는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 9억원 초과분에 대해서는 20%로 줄어든다. 연간 소득 대비 모든 가계대출의 원리금상환액 비율을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화된다.

▲중저가 아파트 속속 고가 아파트로 진입

중저가 아파트에 대한 매수 수요에 중저가 주택의 고가 아파트 진입 현상은 계속되고 있다.

올해는 9억 초과 아파트가 더욱 늘어날 전망이다. 최근 수년 사이 진행된 추격매수 등으로 상대적으로 저가 아파트 밀집 지역에서의 이른바 ‘아파트값 갭메우기’ 현상이 지속하고 있기 때문이다.

부동산 업계에서는 ‘노도강(노원·도봉·강북)’, ‘금관구(금천·관악·구로)’ 외 수도권 중저가 아파트의 상승추세는 당분간 계속될 것으로 전망했다.

25일 부동산114가 서울 아파트 127만7천여채의 시세를 분석한 자료에 따르면 1월 15일 기준 9억원 초과 아파트는 총 66만3천291채로, 전체의 51.9%를 차지했다.

서울에서 9억원 초과 아파트 비중은 2017년(연말 기준) 21.9%에서 2018년 31.2%, 2019년 37.2%, 지난해 49.6% 등으로 매년 증가 추세를 보였다. 최근 3년 사이 정부가 고가 아파트의 기준으로 삼는 9억원 초과 아파트가 2배 넘게 늘었다.

서울에서 9억원 초과 아파트 비율은 서초구가 95%로 가장 높았고 강남구(94%), 용산구(90%), 송파구(89%), 성동구(85%), 광진구(84%) 등의 순으로 나타났다.

이 비중이 가장 낮은 지역은 도봉구(4%)였으며 강북구(5%), 중랑구(7%), 노원구(8%) 등은 10% 미만으로 조사됐다.

15억원이 넘는 아파트는 26만7천13채로, 전체의 20.8%를 차지했다. 15억원 이상 아파트는 전년(19만9천517채)과 비교하면 33.8% 증가했다. 시세 9억∼15억원인 아파트 역시 37만176채로, 전년(26만5천154채)보다 39.6% 늘어났다.

반면, 9억원 이하 아파트는 64만7천548채로 전년(78만4천223채)과 비교해 17.4% 줄어 서울에서 중저가 아파트가 점점 사라지고 있는 추세다.

경기도의 경우 조사 표본 아파트(213만6천채)의 8.0%가 9억원을 넘겼다. 이 비율은 2017년 1.1%에서 2018년 2.9%, 2019년 3.9%, 지난해 7.4%로 꾸준히 높아졌다.

경기도에서 9억원 초과 아파트는 총 17만여채로, 성남시(7만1천채)에 40% 넘게 몰려 있고 용인시(1만7천채), 하남시(1만5천채), 광명시(1만2천채), 안양시(1만채), 과천시(1만채) 등의 순으로 많았다.

부동산114 관계자는 "작년에 이어 올해도 서울 등 수도권에서 LTV 규제가 덜한 9억원 이하 아파트로 매수세가 몰리며 고가 아파트의 비중은 더 높아질 것으로 전망된다"고 말했다.