상가투자, 이것만은 알고하자

[재경일보 김동렬 기자] 경기체력 약화, 자영업자의 감소 등으로 상가투자 수익률이 예전보다 많이 떨어진 상태이다. 과거에는 연 10% 이상의 수익률을 기록하는 상가들도 종종 있었지만, 최근에는 대부분 연 6% 안팎의 수익률에 만족하고 있다. 하지만 실제 많은 상가 투자자들이 연 8% 이상의 수익율을 기대하고 있어 현실과 괴리감을 보이고 있다.

이와 관련, 27일 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "대출금리 인상이 예정되고 경기회복이 가시화되지 않은 상황이라 상가 투자자들의 만족스러운 수익율 확보가 용이하지 않은 상황이다"고 전했다.

실제로 업계에 따르면 상가투자 수익률이 예전보다 떨어진 데는 경기체력 약화와 자영업자 수의 감소가 큰 원인으로 작용했다.

금융위기 이후 경기침체를 겪으며 소비심리가 둔화됐고, 2008년 10월 약 603만명이었던 자영업자 수는 작년 10월 577만명 정도로 30만명 가까이 줄어들었다. 한 관계자는 "전반적인 소비여력이 떨어지고 상가의 직접 수요자인 자영업자 수가 감소하니 상가의 수익률도 낮아진 것이다"고 설명했다.

신규상가의 분양가 상승도 투자 수익률을 떨어뜨리는 요소로 작용하고 있다. 또 다른 관계자는 "토지입찰 경쟁이 치열해지면서 신규로 공급되는 상가의 분양가는 높아지고 있지만 임대료 수준은 오히려 떨어지는 경우가 많아 수익률 확보가 쉽지 않은 형편이다"고 말했다.

이러한 시기에 상가 투자자 입장에서 만족할만한 수익율을 얻기 위해서는 여러가지 사항을 체크하고 투자에 임할 필요가 있어보인다.

선종필 대표는 "투자자가 좀 더 꼼꼼하고 면밀하게 수익성을 분석하는 것이 수익률을 단 0.1%라도 올릴 수 있는 방법이다"며, 다섯 가지를 조언했다.

첫째, 공실에 따른 위험부담을 줄이기 위해 선임대가 맞춰진 상가에 관심을 가지는 것이 좋다. 임대가 확정되어 있는 상가는 투자자에게 임차인을 찾기 위한 노력과 심적 부담에서 해소시켜주면서 안정적인 자금계획을 짤 수 있게 해주는 장점이 있다. 선임대 상가 중에서도 장기간 임대계약이 되어있는 상가가 특히 매력이 있다고 할 수 있다.

둘째, 낮은 분양가로 상가를 취득하는 것이 필요하다. 올해만 해도 강남에서 3.3㎡당 분양가격이 2억원이 넘는 상가가 나오는 등 상가의 공급가격이 높았지만, 분양률은 저조한 경우들이 많았다. 인근상가 등 주변시세와 비교해 분양가격이 싼 상가를 취득하는 것이 수익률 확보에 유리하다.

셋째, 적절한 매수 타이밍을 잡는 것이 중요하다. 상가도 하나의 투자상품으로 사고 파는 시기가 수익율에 큰 영향을 미칠 수 밖에 없다. 지나치게 가격이 오른 상태에서 구입을 하면 자칫 꼭지를 잡을 수 있고 싼 가격의 상가만을 고집하다가는 장기간 비활성화된 상가를 잡는 오류를 범할 수 있다.

최근 수도권 지방을 중심으로 한 택지공급이 활발한 편인데, 택지는 특성 상 활성화되는데 수년이 걸리므로 매수 타이밍을 신중하게 잡아야한다. 이를 위해서는 관련 지역의 개발 뉴스 등을 면밀히 체크하는 것이 필요하다.

넷째, 적절한 대출의 활용이 요구된다. 상가는 특성상 볼륨이 크기때문에 자기자본만으로 투자하는 것이 쉽지 않을 뿐더러 어느정도 대출금액을 끼고 투자하는 것이 수익성 측면에서도 유리할 수 있다. 다만 최근의 경기흐름이 금리인상이 초읽기에 들어간 분위기이므로 자신이 감당할 수 있는 금액을 정확히 산정해 대출계획을 수립해야한다. 전문가들이 일반적으로 보는 적당한 대출규모는 30% 정도다.

다섯째, 전문가의 컨설팅을 받는 것이 바람직하다. 상가투자는 상권연구, 세금문제, 수익성 분석 등에서 전문가의 지식이 필요한 경우가 많다. 상가에 대해 전문성을 보유하고 있는 업체를 통해 상담을 받는다면 수익성 있는 상가 확보에 도움이 될 것으로 보인다.