추석 이후 알아야 할 상가투자 유의점

최근 정부가 주택시장으로 향하는 돈줄을 조이기 위한 규제가 강화되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있다. 특히 상가시장도 DTI의 반사이익처로 부각되면서 추석이후 유동자금의 유입이 예상되고 있다.

하지만 상가는 동전의 앞뒤면처럼 수익성과 함께 리스크가 공존하고 있어 주의가 요구되는 시장임은 분명하다. 따라서 전문가들은 상가만의 특수성을 이해하지 못한 채 투자에 나섰다간 낭패를 보기 십상이라고 조언하고 있다.

추석 이후 시중에 다시 유동성이 풀릴 것으로 예상되는 가운데 추석이후 분양상가 투자 시 유의 해야할 사항을 알아봤다.

◆ 아파트 투자 방식으로 접근 하지 말라
상가의 개별성은 여타 부동산보다 높아 간과해서는 안 될 대표적 특성이다. 층별, 호수별 가치가 크게 상이한 이유에 대해 심사숙고 할 필요가 있다는 부연이다. 아파트 선택 시 환경적 요소와 교육 및 생활 편의시설 관계를 고려한다면 상가 선택 시에는 상권력과 시계성, 접근성이 중요 점검 사항이라는 점을 상기시켜야 한다. 역과 직접 연결된 일부 상가의 활성도 저조 문제는 아파트 투자방식으로는 도저히 이해할 수 없기 때문이다.

◆ 유형별 투자 전략 달리해라
상가의 유형은 다양하다. 일반적으로 아파트단지내상가, 근린상가, 주상복합상가, 테마상가(쇼핑몰) 등으로 구분된다. 따라서 상품별 특성도 다양한 만큼 투자 전략을 달리해야 한다. 단지내상가라면 배후세대수, 소비층 소비력, 상가 독점력 및 공급량, 배치 현황, 수익성을 고려한 합리적 응찰가등이 주된 분석 항목이다. 최근 신도시(택지지구) 공급 물량이 많은 근린상가의 경우 상권형성 기간을 감안하고 강한 상권력이 예상되는 메인지역이나 안전성 확보 측면에서 선임대 상가를 공략하는 것이 유리하다. 주상복합상가는 접근성이 뛰어난 저층부를 공략하는 것이 좋으며 쇼핑몰은 핵심점포의 입점 유무와 상권활성화 방안등을 꼼꼼히 따져봐야 하며 막연한 수익보장, 임대보장 등의 조건부 투자는 주의해야 한다.

◆ 상권과 입지분석은 기본이다
상가 투자 시에는 나무와 숲을 떼어 봐서는 안 된다. 이는 상권과 입지가 뛰어나 임차수요의 늘 표적이 되는 상가를 찾아야 하기 때문이다. 이미 상권이 형성된 지역이라면 선별이 용이하나 신규상권의 경우라면 상권과 입지분석에 더욱 신경을 써야 한다. 특히 신도시(택지지구) 상가에 투자해 놓고 장기 공실로 방치된 사례도 많다. 수요층의 범위 및 상가 구성에 따른 주 동선 예측, 교통과 연계된 수요층 발생 시작점, 상급 업종 유치현황 등을 구체화 시켜야 한다.
 
◆ 합리적 투자금을 운영하라
상가의 매입가는 녹록치 않다. 인기지역이라면 게릴라성 거품이 끼어 수익보전에 위협적인 요인이 되기도 한다. 또한 지나치게 차입한 돈으로 투자하다간 수입보다 지출이 많아 수익성이 급락하기도 한다. 따라서 금리인상기 더더욱 차입금에 대한 비율 조정은 필요함으로 상가투자 시 자기자본 비율은 70%가 적정하다.

◆ 포기도 투자 방법 중 하나다
상가투자 역시 한번 결정한 물건은 되물리기 정말 어렵다. 투자낭패로 추가비용 부담과 함께 정신적 고통도 뒤 따르게 마련이다. 자신이 없다면 객관적인 정보습득을 위해 사전분석 전문업체에게 의존하는 것이 좋다. 공급자의 일방적인 투자정보에만 이끌려서는 안되며 확신 없는 투자를 할 바에는 차라리 다음을 기약하는 것이 낳다. 포기도 투자 방법 중 하나이기 때문이다.

추석 이후 상가투자와 관련해 상가정보연구소 박대원 소장은“주택과 상가의 투자 메커니즘은 분명 다르다”며 “따라서 상가투자 시 시장 분위기에만 편승해서는 안 되며 철저하게 사전분석에 의거해야 한다”고 조언했다.