보금자리주택, 지역별 커트라인과 청약전략은?

보금자리주택 사전예약이 지난달 30일 모집공고를 신호탄으로 7일부터 본격적으로 시작된다.

보금자리주택은 우수한 입지적 여건과 함께 주변 시세 대비 저렴한 분양가로 수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 이에 따라 사전예약 전부터 관심이 고조되면서 각 시범지구별 당첨커트라인에 대한 궁금증이 증폭되고 있는 상황이다.

부동산정보업체 닥터아파트가 최근 지역별 저축통장 가입수와 자사의 모의 청약에 참여한 청약저축 가입자 7천여 명을 종합해 보금자리 청약결과를 시뮬레이션 한 결과를 바탕으로 각 지구별 커트라인과 청약전략을 소개한다.

◇ 강남 세곡·서초 우면지구

강남 세곡지구와 서초 우면지구의 예상 당첨커트라인은 서울시 청약저축 납입금액 1천8백만원이상으로 나왔다. 이는 15년 동안 월 10만원씩 납입한 경우다. 이곳에 청약하려면 서울 거주기간 1년 이상 조건을 충족해야 한다.

세부적으로 살펴보면 1천8백만원 이상~2천만원 미만으로 당첨가능성 있고, 2천만원 이상은 당첨 안정권으로 분류된다. 위 금액대의 서울시 1순위 청약저축 가입자수를 살펴보면 △1천8백만원이상~2천만원미만 1천4백10명 △2천만원이상 2천3백50명으로 예측된다.
 
이를 토대로 청약전략을 세운다면 납입금액 1천8백만원 이상~2천만원 미만에 속하는 1순위 청약저축자는 서울 1곳과 경기 2곳에 지망하는 것이 좋다.

1지망은 강남 세곡지구를 노려보자. 서초 우면지구(8백64가구)는 사전예약 물량이 강남 세곡지구(1천4백5가구)보다 적고 지역거주자 범위에 서울 및 경기 과천시 거주자를 포함하기 때문에 강남 세곡지구를 신청해야 당첨가능성을 높일 수 있다. 2,3지망으로는 하남 미사지구를 신청해볼만하다. 하남 미사지구(9천4백81가구)는 4개 시범지구 중 물량이 가장 많고 서울 강남 접근성이 좋아 서울 대체지역으로 적합하기 때문이다.

한편 납입금액 2천만원 이상인 1순위 청약저축자는 선택폭이 한층 넓다. 강남 세곡, 서초 우면지구 두 곳에 소신지원하고 3지망으로 하남 미사지구, 고양 원흥지구 지원을 병행하면 될 것으로 보인다.

반면, 당첨커트라인에 못 미치는 서울시 거주자(1년 이상)라면 전체 공급물량의 20%, 10%가 할당되는 신혼부부, 근로자 생애최초 특별공급을 적극 노려보자.

일반공급(30%)과 비교해 상대적으로 물량이 풍부하고 경쟁이 덜 치열할 것으로 보인다. 여기에 해당되는 청약자라면 이들 물량에 적극 도전해봐야 한다. 특히 근로자 생애최초 특별공급은 동점자가 있을 경우 무주택기간, 저축총액 기준이 아닌 추첨을 통해 당첨자를 선정하기 때문에 당첨될 수 있는 가능성이 높다. 

◇ 하남 미사·고양 원흥지구

하남 미사, 고양 원흥지구 당첨커트라인은 지역우선공급(30%) 1천만원이상, 지역우선 외(70%) 1천4백만원이상으로 예상된다.

지역우선공급의 경우 1천만원이상~1천4백만원미만 사이는 당첨가능성 있고, 1천4백만원이상이면 당첨안정권에 속한다. 한편 지역우선 외 물량은 1천4백만원이상~1천7백만원미만은 당첨가능성 있고, 1천7백만원이상이면 당첨안정권에 들어간다.

하남시, 고양시 거주자라면 당첨커트라인이 낮은 지역우선공급 물량에 적극 청약하는 자세가 필요하다. 특히 하남 미사지구 사전예약 물량(9천4백81가구)은 8월말 현재 하남시 청약저축 1순위 가입자수(7천3백73명) 보다도 많다. 그렇기 때문에 무주택기간이 길고, 저축총액이 많은 하남시 거주자는 지역우선공급 지원이 당첨가능성을 높일 수 있는 최적의 방법이다.

지역우선 외 물량은 경쟁이 매우 치열할 것으로 보인다. 지역우선공급 미당첨자를 포함해 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자들 모두가 경쟁하기 때문. 여기에 서울 1순위 고액 청약저축자들이 당첨가능성을 높이기 위해 서울에 비해 물량이 상대적으로 풍부한 하남 미사, 고양 원흥지구로 몰릴 가능성이 높다.

따라서 지역우선 외 물량을 두고 경기, 인천 1순위 청약저축자가 서울 고액 청약저축자들과 경쟁하기 위해서는 납입금액 1천8백만원 이상에 무주택기간 최소 5년 조건을 갖춰야 한다. 만약 앞서 언급한 조건을 충족하고 노부모(만65세 이상)를 부양하거나 3자녀 이상을 둔 경기, 인천 청약저축자라면 특별공급, 우선공급에 지원해 당첨가능성을 높이는 것도 한 방법이다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “보금자리주택의 경우 주변시세보다 상당히 저렴한 가격에 공급되기 때문에 당첨 즉시 시세차익을 올릴 수 있다는 인식이 팽배해 있다”면서 “청약자들이 대거 몰릴 가능성이 있는 만큼 청약자격과 분양물량을 꼼꼼히 따져본 후 당첨가능성이 있는 지역을 우선으로 지망하는 것이 바람직하다”고 조언했다.