<송고 불가>보금자리주택 근본적 한계

기관추천(국가유공자, 장애인 등) 특별공급 총 1,049가구 중 172가구 미달, 3자녀 특별공급 707가구 중 189가구 1순위 미달에 이어 2순에서도 20가구 미달, 3자녀 우선공급 707가구 중 205가구 1순위 미달, 노부모 부양 우선공급 1,421가구 중 681가구 미달.

현 정부의 전략적 주택 공급 유형이라 할 수 있는 보금자리주택이 지난 7일 국가유공자 특별공급 사전예약을 필두로 본격적인 공급이 시작됐지만 3순위 청약에 이를 정도로 애초 관심의 수위와 달리 기대 이하의 청약 성적을 보이고 있다.

12일~14일 3자녀 특별공급, 15~19일 3자녀 및 노부모 우선공급, 20~22일 생애 최초 특별공급, 22~23일 신혼부부 특별공급을 끝으로 특별공급과 우선공급을 마무리하고 26일부터 청약저축 1순위자를 대상으로 하는 일반공급분에 대한 마지막 사전예약이 진행된다.

26일 남겨둔 일반공급에 대한 사전예약은 그 층이 두터워 특별공급이나 우선공급과 달리 1순위 전체 마감을 예고하고 있지만 사전예약제로 공급되는 보금자리주택의 특성상 이 또한 장담할 수 없는 것이 현실이다.

사전예약이란 보금자리주택 실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어 본 청약에 앞서 예비당첨자를 선정하고 확정 분양가 등이 제시되는 본 청약 입주자 모집 단계에서 최종 당첨자를 선정하는 것이 바로 사전예약에 의한 공급방식이다.

현행 분양방식에 따른 청약제도에 비해 1~2년 앞서 공급이 이루어지는 셈이다.

사전예약을 통해 공급되는 보금자리주택은 '조기공급, 복수단지 일괄 비교를 통한 청약이 가능하다'는 점 등 장점이 있지만 본 청약에 앞서 공급이 이루어진다는 점에서 보금자리주택은 태생적인 한계 내지 여러 가지 문제점을 안고 있다.

우선 사업추진일정이나 사업계획에 대한 변경이 불가피해질 수밖에 없다. 사전예약 시점의 보금자리주택은 건설사업계획이 확정되지도 않았고, 공급지역의 토지보상 절차가 시작되지도 않았다.

따라서 사업진행과정에서 건설호수나 주택공급면적, 분양가격, 평면설계 등이 변경될 수 있고, 경우에 따라서는 지구계획이 변경되거나 사업이 아예 취소 또는 지연될 위험마저 내포하고 있다.

이런 가능성을 증명이라도 하듯 지난 9월 30일 공고된 보금자리주택 공공분양 사전(입주)예약 입주자 모집 안내문에는 온통 주의사항뿐이다.

특히, 보금자리주택 확정지는 보상 문제로 사업계획이 일정대로 추진될지에 대해 회의적인 요소가 많다.

공급단지별 동질성 결여도 문제다.

기존 분양주택단지와 달리 보금자리주택단지에는 공공분양아파트뿐만 아니라 앞으로 국민임대, 영구임대, 10년 임대, 장기전세, 분납임대(지분형 임대) 등 임대주택과 단지형 다세대주택, 원룸형주택 등 도시형 생활주택이 공급될 예정이다.

한마디로 보금자리주택단지가 주택유형의 실험장으로 전락할 소지가 다분하다. 주택유형의 이질성, 주택수요자의 이질성은 단지의 통합관리를 어렵게 하고 단지 내 통합적인 에너지 분출을 저해하게 된다.

일반분양 주택단지(일부 임대주택이 있지만)로서 결속력이 강한 인근의 기존 주택단지나 택지개발과 신도시 성격으로 들어서는 분양단지와 비교해 경쟁력이 뒤떨어질 수밖에 없는 이유이다.

보금자리주택이 그 수요층에 비해 과연 저렴한 가격인가 하는 점도 의문시된다.

서민주택을 표방하고 주변 아파트 분양가 또는 주변 시세의 50~70%에 공급되는 보금자리주택은 단순 수치상으로 보면 분명히 저렴한 아파트임이 틀림없다.

그러나 보금자리주택의 주된 수요층이 누구인가를 헤아려볼 필요가 있다. 이번에 사전예약으로 공급되는 보금자리주택의 60% 정도인 8천3백80가구는 특별공급 물량이다. 특별공급 신청대상자가 누구인가! 장애인, 국가유공자, 신혼부부, 노부모를 모시고 있으면서도 주택이 없는 사람, 근로자 또는 자영업자이면서 오랫동안 주택 없이 지내온 사람들이다.

일부 예외는 있겠지만 대부분 저소득층에 해당하는 자들이다.

이들에게 주변시세보다 싸게 공급한다고 하는 가격이 30형대 기준으로 서울은 4억 원, 하남은 3억 4천만원에 이르고 고양은 2억 9천만원이 넘는다.

이 분양가면 서울 관악, 금천, 구로나 강북, 노원, 도봉지역 20~30형대 아파트를 살 수 있는 가격이다.

제시된 분양가도 본 청약이 있기까지의 물가상승 등의 사정변경이나 발코니 확장비용을 고려하면 더 높아질 수 있다. 특별공급 대상자라는 수요층에 견주어볼 때 3~4억 원의 보금자리주택이 절대 저렴하지 않다는 이유이다.

보금자리주택 공급을 늘린다고 주택시장이 안정될 가능성이 작다.

수요와 공급이라는 단순 논리에서만 본다면 주택시장에 미치는 영향이 상당하겠지만, 문제는 보금자리주택이 다른 분양주택과는 다른 특징을 갖는다는 것이다.

앞서 언급한 대로 단지의 동질성이 빠졌다는 차원에서뿐만 아니라 보금자리주택은 서민주택, 임대주택단지라는 이미지가 강하게 작용하고 있는 데서 기존 주택단지에 영향을 미치기에는 한계가 있다.

따라서 보금자리주택으로 인해 기존 주택단지가 영향을 받는다는 것보다 반대로 보금자리주택이 기존 주택단지의 영향을 받는 그런 관계가 전개될 소지가 있다.

쾌적성을 제외한 도로ㆍ교통, 학군, 문화, 쇼핑 등 주거환경적 인프라 역시 기존 주택단지나 일반 분양단지보다 상당한 비교열위에 있다는 것도 기존 주택단지와의 주종관계 역전을 불허하는 이유이다.