2차 보금자리주택 ‘완전 해부’…내게 맞는 지역은?

지난 5월 보금자리주택 시범지구에 이어 5개월 만에 2차 보금자리주택 6곳이 발표되면서 내집마련과 투자 등 수용자들의 이목이 다시 집중되고 있다.

2차 보금자리주택 해당 지역은 서울 내곡동과 세곡동 강남권 2개 지구를 포함해 경기도에서는 구리 갈매, 남양주 진건, 부천 옥길, 시흥 은계 등 총 6곳으로 당첨가능성이 어떨 지에 수요자들에 대한 수요자들의 관심 또한 크다.

2차 보금자리주택은 6개 지구에서 5만5천여 가구가 건설되며 이 가운데 71%인 3만9천 가구가 공공 분양 및 임대주택인 보금자리용으로 분양된다.

이번 2차 보금자리주택 당첨가능성에 대해 내집마련정보사 양지영 팀장은 “청약저축 가입자라면 1차에 강남 세곡과 우면지구에 공격적으로 청약하고 떨어지면 2차 보금자리주택을 노리는 것이 좋다”면서 “1차에서 떨어지더라도 2차에서도 강남 물량이 남아있기 때문으로 특히 1차에서 상당수의 청약저축 장기가입자인 경쟁자가 빠져 나간다면 2차에서 당첨 가능성이 더욱 크다”고 분석했다.

◇ 부동산 시장 영향은?

1차 보금자리주택에 이어 2차 보금자리주택 지구 지정은 쏠림현상을 더욱 심화하게 할 것으로 보인다. 예비 청약자들은 위치, 분양가 등에서 경쟁력이 큰 보금자리주택에 쏠리는 반면, 그에 비해 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 민간 아파트의 인기는 떨어질 것으로 전망된다.

특히 민간건설업체들은 계획된 물량 중에서 택지지구, 재개발재건축 물량 등 입지여건이 좋은 물량을 우선적으로 분양하고, 상대적으로 인기가 떨어지는 물량은 미루거나 포기함으로써 전반적으로 분양 물량이 더욱 감소할 가능성이 크다.

그동안 수요자들에게 인기를 끌어왔던 광교신도시, 청라지구 등 지역도 보금자리주택의 지구의 경쟁력이 더 큰 만큼 청약경쟁률이 상대적으로 떨어질 가능성도 있다.

그리고 2차 보금자리주택지구의 위치가 서울 도심에서 15~21㎞ 근접한다는 점에서 도심 수요와 강남권 수요를 충족시키는데는 큰 도움이 될 것으로 보인다.

◇ 보금자리주택 보완점은 없나?

보금자리주택은 반값 아파트가 실현이 된 만큼 무주택 서민들의 내집마련에는 큰 도움이 되는 것은 사실이다. 하지만 공급 물량 배정 등에서 추가적인 검토가 필요하다.

우선 특별공급과 우선공급 물량이 일반 물량에 비해 상대적으로 비중이 크고 상대적으로 수요가 많이 몰리는 인기 지역에 더 많은 물량이 필요하다. 이런 문제점은 1차 보금자리주택 발표에서도 논란이 됐었던 문제로 1차 보금자리주택의 경쟁률에서도 확연히 드러났다.

사전예약 물량은 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 시범지구 분양아파트(2만463가구)의 70%인 1만4천295가구다. 서울 강남권은 대부분 마감된 반면 나머지 지역에선 미달된 곳이 나왔다.

국가유공자, 장애인 등 기관추천 특별공급에선 강남 세곡만 완료됐고, 나머지 3곳은 미달됐다. 그리고 지난 12~14일 진행된 3자녀 이상 특별공급 사전예약에선 총 707가구 분양에 6천883명이 신청해 평균 9.7대 1의 경쟁률을 보였지만 하남 미사지구의 9가구는 최종 미달됐다.

또한 보금자리주택 개발 계획으로 오히려 주변 부동산 가격 상승을 부추길 수 있다. 그동안 그린벨트 지역으로 묶여 황무지와 같았던 땅이 보금자리주택으로 지정이 됨으로써 가치가 커지면서 투기 바람이 성행할 수 있다. 따라서 발표부터 나올 것이 아니라 세밀한 계획이 세워졌을 때 발표가 이뤄줘야 한다.

◇ 2차 보금자리주택 공급 물량은?

2차 보금자리주택은 내년 상반기 중 지구계획 승인을 받고 이 때 세부적인 가구수와 분양가 등이 책정된다. 사전 예약은 4∼6월쯤에 진행될 예정이며, 보금자리주택(3만9000가구) 가운데 임대 물량은 2만 가구, 분양 아파트는 1만9천가구 정도 배정될 예정이다.

서울 내곡지구는 서초구 내곡·원지·염곡동 일대 76만9천㎡에 주택 총 5천가구 중 4천가구가, 서울 세곡2지구는 서울 강남구 자곡·율현동 일대 77만㎡에 5천가구 중 4천가구가 보금자리주택으로 건설된다.

또 경기 구리시 갈매동 일대 150만6천㎡에 자리를 잡는 구리 갈매지구는 9천가구 중 6천가구가, 남양주시 지금동 일대 249만1천㎡에 조성되는 남양주 진건지구는 1만6천가구 중 1만1천가구가 보금자리주택으로 지어진다. 경기 부천시 소사구 옥길동 일대 133만㎡에 건설되는 부천 옥길지구는 8천가구 중 5천가구가, 경기 시흥시 은행·계수동 일대 203만1천㎡에 들어서는 시흥 은계지구는 총 1만2천가구 중 9천가구가 지어진다.

◇ 2차 보금자리주택 입지는?

세곡2지구=강남 세곡2지구는 서울 강남 자곡, 세곡, 율현동에 위치한다. 세곡2지구는 강남세곡지구의 북쪽과 동쪽으로 2개 지구로 나뉘어 개발되며 1차 보금자리주택 세곡지구보다 지하철3호선 수서역 이용이 더 편리하다. 성남대로와 분당~수서간 고속화도로 이용이 편리한 등 위치적으로 가장 뛰어나며 인근에 문정법조단지, 동남권 유통단지를 끼고 있어 수요도 탄탄하다. 교통도 편리하고 주변 개발 호재로 인해 후광효과도 커 2차 보금자리주택지구 중에서 가장 인기가 높을 것으로 보인다.

내곡지구=강남 내곡지구는 서초구 내곡,신원,원지,염곡동 일대에 위치한다. 1차 보금자리주택 우면지구와 인접해 있다. 청계산과 인릉산 등 주변에 녹지률이 높고, 여의천 등 하천과 녹지축이 이우러진 블로네트워크로 조성할 계획으로 쾌적성에서 높은 점수를 받는다. 2011년 신분당선 청계역사가 개통될 예정으로 강남 접근성도 뛰어나다.

구리 갈매지구= 경기도 구리 갈매지구는 구리시 갈매동에 위치한다. 서울 중랑구 신내지구와 인접해 서울 생활권으로 서울권과 가까이에 위치해 경기도 2차 보금자리주택 중에서도 위치가 가장 좋다. 남양주 별내지구와 인접해 있어 별내지구의 후광효과도 기대된다. 서울외곽순환도로 퇴계원IC·구리IC와 인접하며, 북부간선도로 신내IC의 이용도 쉽다. 아울러 2010~2011년(예정)에 경춘선 복선전철 신내역과 갈매역이 개통되면 서울 진입이 더 쉬워질 전망이다.

남양주 진건지구=남양주 진건지구는 남양주시 진건읍 지금, 도농동 일대에 위치한다. 남양주시 별내지구를 비롯해 지금, 가운지구와 인접해 있고 북쪽으로 경춘선 복선전철이 내년에 완공되고, 남쪽으로는 중앙선 복선전철이 개통돼 운행 중이다. 그리고 지하철8호선 연장인 별내선 건설도 추진 중이어서 교통 여건이 뛰어나다.

부천 옥길지구=부천 옥길지구는 부천시 소사구 범박, 옥길, 계수동 일대에 위치한다. 범박 및 계수범박지구와 인접해 있고 서울 구로구 천왕동와 맞붙어 있다. 서울외곽순환도로와 경인 전철 등이 인접해 있고, 지하철1호선 역곡역을 이용 가능하며 원시~대곡간 전철 복사역도 신설될 예정이다.

시흥 은계지구=시흥 은계지구는 시흥시 은행, 계수, 대야동 일대에 위치한다. 은행재정비촉지지구와 인접해 있어 이와 연계돼 대규모 주거단지로 거듭날 전망이다. 시흥IC,안현IC,신천IC 등에 둘러싸여 있다. 2014년에는 소사~원시 복선전철 개통이 될 예정이다.

◇ 2차 보금자리주택 청약전략

청약저축 가입기간이 15년 이상인 등 장기 가입자들은 여유를 가지면서 선별적인 청약을 짜는 것이 좋다. 특히 청약저축 불입금액이 2천만원이 넘었다면 내년까지 불입금액을 더 늘리면서 2차 보금자리주택 사전예약일까지 기다리는 게 좋다. 서울 세곡2지구는 시범지구 세곡지구보다 위치가 더 뛰어나기 때문에 앞으로 투자가치가 더 높이 평가된다. 하지만 마냥 2차 보금자리주택만 기다리다가 낭패 볼 수도 있기 때문에 시범지구 강남 세곡과 우면지구 역시 입지여건이 뛰어난 만큼 공격적으로 청약을 한 후 떨어질 경우 2차 물량을 기다리는 것이 더 안전하다.

청약저축 불입금액이 1천만원이하라고 한다면 사실상 당첨 가능성은 희박하다. 하지만 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 우선 및 특별공급 물량이 여전히 많은 만큼 자격 요건이 된다면 그 자격을 적극적으로 활용하는 것이 중요하다.

또한 지역우선 공급물량을 노리는 것도 하나의 방법이다. 경기도의 경우에는 전체 물량은 30%가 지역 거주자들에게 우선으로 돌아가는 만큼 가능성은 크다.

6개 지구 중에서도 서울 접근성이 가장 떨어져 상대적으로 인기가 덜할 것으로 보이는 시흥은계지구나, 6개 지구 중 물량이 가장 많은 남양주 진건지구를 눈여겨보는 것도 하나의 방법이다.