‘2009’ 부동산 종목별 시장 결산

◆ 기존 아파트
수도권 매매가격이 강남 재건축아파트가 견인하면서 회복세를 보였다. 하지만, DTI규제 이후 4분기에는 다시 하락했다.

2008년 가격하락 주도했던 곳 중심으로 가격 회복하면서 서울은 한강 이남과 한강 이북의 3.3㎡당 매매가격 격차가 다시 벌어졌다.

서울은 ▲강동(16%) ▲송파(11.18%) ▲서초(10.02%) ▲양천(9.14%) ▲강남(8.25%)이 상승, 신도시와 수도권은 ▲동탄(9.61%) ▲과천(18.39%)이 크게 올랐다.

전세시장은 서울 연간 11.96% 올라 2006년 이후 최대 상승률 기록했다. 작년 송파 등 입주 폭탄 지역의 전세금이 빠르게 회복했고 강남권 접근성이 좋은 경기 남부지역이 강세를 보였다. 하지만, 연말 입주물량이 몰리면서 고양, 광명, 군포, 남양주, 용인 등은 전세금이 하향 조정되고 있다.

◆ 신규 분양
총 22만 7465가구 아파트가 분양했다. 2008년과 비슷했고 2007년 분양물량의 약 72%  가량이었다. 상반기에는 경기침체 등의 여파로 분양물량이 적었다. 하지만, 판교, 인천 청라, 송도 등 국지적으로 수도권 유망단지 공급이 이어졌고 높은 청약경쟁률을 보였다.

하반기에는 대출규제와 막바지 세제혜택을 노린 물량이 급증했다. 지방은 여전히 침체를 벗어나지 못했고 기업도시 등 일부 지역만 실수요 위주로 관심이 형성됐다.
 
2009년 분양시장은 청라지구 등 유망분양 청약열기가 점차 확산된 한 해였다. 한시적 양도세 감면혜택, DTI규제 반사이익으로 연말까지 강세를 보였다.
또한 장기전세 Shift, 보금자리주택 등 서민을 위한 다양한 주택공급이 이뤄진 한 해이기도 했다.

◆ 신규입주
총 27만 8138가구가 입주를 진행했다. 2007년보다 적지만 2008년보다는 늘었다.

하반기에는 수도권 입주물량이 전국 물량의 60% 이상을 차지할 정도로 증가 추세였다. 이는 최근 수도권 전세금 하락에도 영향을 미쳤다.
 
2009년에는 판교, 용인 흥덕지구, 동백지구, 남양주 진접지구, 파주 운정지구, 오산 세교지구, 양주 고읍지구, 화성 동탄지구 등 대단지 입주가 진행됐다.

◆ 오피스텔
오피스텔 시장은 2008년에 비해 상승률이 둔화했다. 2009년 연간 ▲서울(2.36%) ▲경기(0.24%)의 변동률을 나타냈다. 금융위기와 경기 침체로 매매, 임대시장 하락세가 2009년 상반기까지 지속됐기 때문이다. 하반기 들어서는 저금리, 대출규제 등의 반사이익으로 소형, 역세권, 업무지구 주변의 오피스텔 가격이 오름세를 보였다.

지역별로는 서울 ▲광진(6.10%) ▲관악(6%) ▲강동(5.89%) ▲성동(5.02%) ▲강서(4.99%) 등 상대적으로 가격이 저렴하고 소형에 대한 수요가 꾸준한 곳의 매매가격이 올랐다. 경기는 ▲하남(9.71%)이 보금자리주택과 중앙대 분교이전이 언급되면서 올랐다.

전세 및 임대시장은 아파트 전세물건이 3분기 부족현상을 보이자 전용률이 높은 오피스텔로 전세 수요가 유입되기도 했다. 호재가 있고 출퇴근이 편한 신흥역세권 주변이 상승움직임을 보였다.
지역별로는 서울이 목운초, 목운중 인접 메리트로 ▲양천(10.51%) 9호선 개통 호재로 ▲강서(7.72%) 등이 상승했고 경기는 서울 중소형 물건 부족으로 인접한 ▲부천(9.11%) ▲의왕(4.47%) 등지가 올랐다.

◆ 상가
위축됐던 투자심리가 다소 회복했고 미국발 금융위기에서 벗어나는 모습을 보였다. 판교신도시, 남양주 진접지구 등 배후 소비세력이 뒷받침되는 단지 내 상가 중심으로 투자 움직임이 집중됐다.

2009년 3분기 기준으로 지난해 같은 기간보다 매매시장은 ▲서울(2.3%) ▲경기(0.8%) ▲인천(0.7%)이 소폭 상승했다. 지역별로는 압구정 전략정비구역이 가시화된 곳이나 ▲신림 ▲신사 ▲노량진 ▲신촌 ▲압구정 등이 올랐다.

2009년 주택규제 등으로 상대적으로 수익형 상품에 기대감이 형성됐지만 기업설비투자감소, 자영업자수 감소 등으로 상가 점포공실, 상권 권리금 약세, 임대료 하락 등의 우려가 여전히 남아 있다.

◆ 오피스
연초 금융위기에서 빠르게 벗어나면서 공실률 증가 폭 서서히 감소하고 있지만 2009년 3분기 기준으로 공실률이 근래 최대치인 4.3%까지 기록했다.

국제 금융위기에 민간한 KBD권역의 공실률 증가 두드러져 지역별, 규모별 공실률 양극화가 극심해졌다. 임대료가 상대적으로 낮은 YBD권역은 공실률 증가 폭이 낮았다. 또한 규모 면에서도 대형 빌딩의 공실률 폭은 크지 않았으나 중소형빌딩 중심으로 공실 면적이 더 많았다.

임대료는 2009년 급격한 하락은 없었으나 임차인 유치나 확보 위해 무상임대기간 제공 등 추가 인센티브 제공 등으로 실제 오피스 임대료시장은 소폭 낮아진 셈이다.

◆ 토지
2009년 9월까지 전국 지가는 0.014%가 올랐다. 1분기까지 내림세를 보이다가 2분기부터 회복세로 돌아섰고 9월에는 2008년 말 대비 상승세로 전환됐다.

서울은 강남권역 지가가 일제히 올랐다. 용산구 한남 재정비촉진지구를 포함해 재개발 사업지나 그린벨트 해제 등의 영향으로 녹지 가격도 상승했다. 경기는 하남, 과천, 안산 등이 하남미사지구, 택지지구 개발이 본격화되면서 유동성과 토지보상비 유입으로 가격이 올랐다.

◆ 재개발
2009년 재건축보다 회복세가 더뎠고 약보합세를 보였다. 더딘 규제완화와 각종 소송으로 사업속도 내지 못해 주춤한 한 해였다. 2009년 구체적인 수익성을 판가름할 수 있는 사업시행인가 이후 사업장이나 성수, 용산, 흑석, 노량진 등 한강변 재개발 사업지 수익 기대되는 유망지역만 거래 형성되면서 오름세를 보였다.