월 수익률 6%로 빌딩부자 되는 법

[재경일보 장세규 기자] #1. 김이식(가명·37) 씨는 지난 2008년 길음동의 3억원짜리 아파트(79m²)를 사면서 3년 거치 5년 분할 상환 방식으로 1억을 대출받았다. 지난 3년간 매 월 55만원의 이자를 납부했지만 올 해부터 원금까지 함께 상환하기 시작하면서 160만원을 내고 있다. 김씨 부부는 월 360만원의 수입에서 원리금을 제하고 200만원 정도의 돈으로 생활을 하고 있지만 기초생계비와 세금, 자녀들 교육비에 각종 보험료를 제하면 오히려 신용카드를 통해 현금서비스를 받는 경우가 더 많다고 한다.

#2. 노주연(가명·35) 씨는 2009년 1억5천만원의 투자금으로 영등포의 소형 오피스텔(55㎡)에 투자 보증금 2천만원 월세 60만원으로 5.5%가량의 수익률을 올리다가 최근 인근 전세값 상승과 더불어 월세 상승으로 6% 이상의 수익을 올리고 있으며 주택에 비해 양도세, 보유세 등 세금부담이 적어 또 다른 오피스텔 투자처를 알아보고 있다. 

주택시장은 DTI(총부채상환비율)규제와 분양가 상한제 폐지 등 정책의 변화로 얼어있는 시장을 녹이려 애쓰고 있지만 아직 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 그로인해 불패를 자부하던 부동산 시장은 주택에서 수익형부동산으로 변화하고 있다. 이에 따라 수익형부동산을 통해 부자가 된 인물들에 대한 책 역시 서점에서 호황을 맞이하고 있다.

주택의 경우 매매를 통한 시세차익이 주 수익원이다. 시세차익을 노려 주택에 투자해 놓고 매매를 성사하지 못해 매달 은행 대출이자, 세금, 관리비로 오히려 빚만 늘어가고 있는 하우스푸어가 발생하고 있다. 하지만 수익형부동산은 주택과 같이 시세차익도 노릴 수 있고 임대기간 중 매달 월세로 꾸준한 수익을 낼 수 있는 부동산을 말하며 대표적으로 오피스텔, 상가, 도시형생활주택을 꼽을 수 있다.

수익형부동산에 대한 투자에도 주의점이 있다. 무리한 대출을 통해 대형 매물에 투자한다거나 주변 환경을 고려하지 않은 투자는 오히려 임차인의 수요가 없을 경우 독이 될 수 있다. 따라서 자신의 경제적 상황에 맞춘 적절한 투자를 통해 작은 수익부터 점차 수익을 키워가는 것이 바람직하다.

무리하지 않고 임대료 월 60만원짜리 수익형부동산으로 시작해서 월 수천만원의 임대료를 받는 빌딩부자가 된 사람들이 실제 존재한다. 월 수천만원의 임대료를 받는 사람들은 엄청난 유산을 물려받은 사람들만의 이야기가 아니다. 발로 뛰며 정보를 수집하여 투자 적소에 투자하면서 차근차근 수익을 늘려 나간 전형적으로 노력형인 사람들이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “안정적인 투자를 통해 적은 수익을 쌓아가는 것이 현명한 투자방식이지만 오피스텔의 경우 일부 지역은 공급포화가 발생하고 있어 투자를 고려하고 있는 곳 인근이 원하는 실제 수익률이 나오고 있는지를 알아봐야 한다”며 “그러기 위해선 현장의 여러 공인중개사무소에 직접 방문하여 확인하고 수요와 공급이 적절한지 알아보고 투자해야 한다”고 조언했다.

◇ 재테크 시작으로 적합한 투자처는?

대우건설ㆍ삼성물산ㆍ대림산업ㆍ우방에서 시행한 단지 내 리센츠 상가는 연면적 3만9190㎡, 지하3층~지상5층 규모로 5563가구를 배후로 둔 대단지상가 총 159점포이며, 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 1,800만원~8,500만원 선으로 인근 지역의 분양중인 상가에 비해 저렴하다. 

서울 동남권의 교통 중심지로 지하철2호선 신천역과 바로 연결되며 지하철2,8호선 잠실역, 종합운동장역이 인접한 메머드급 상권으로 상주인구와 유동인구가 풍부하다. 권장업종으로는 대형마트, 클리닉, 학원, 부동산, 세탁소 등 주민편의시설로 구성된다. 건물이 완공이 되었기 때문에 투자 대비 환금성이 좋다.

GS건설이 시공한 서울 중구 충무로 ‘남산 센트럴 자이’ 상가도 눈길을 끌고 있다. 남산 센트럴 자이는 지하 1층~지상 2층의 상업시설 68개와 지상 3~4층의 업무시설 44실 중 일부 잔여분을 분양하고 있다.

이미 임대가 완료된 상가 중 지하 1층 치킨호프와 피트니스센터는 수익률이 각 7.47%와 7.28%이며 2층의 고깃집도 6.56%의 수익률을 내고 있는 것으로 알려졌다. 시행사인 ㈜휴먼넥스에서 임차인을 위해 보증금의 50% 한도 내외에서 인테리어 비용을 면적에 따라 일부 지원해 주고 있다.

오피스텔로는 동대문구 장안동 372-5번지에 분양중인 ‘장안 뉴시티’가 주목받고 있다. 지하 3층~지상 14층으로 이뤄져 있으며, 지하철 5호선 장한평역과 5·7호선 군자역, 내부순환도로, 동부간선도로, 강변북로 등 쾌속 교통망을 자랑하고 있다.

‘장안 뉴시티’ 는 경남호텔을 맞은편에 두고 대로변에 위치, 신축으로 들어서며 개별 등기가 가능하다. 2012년 2월 준공 예정이며 계약금 10%, 중도금 40% 무이자, 평당 700만원대 분양 예정이며, 전매 제한이 없다.

롯데건설이 서울 마포구 공덕동에 위치한 롯데캐슬 프레지던트 회사보유분을 5년 전 가격으로 분양하고 있다. 지하 8층~지상40층 2개동으로 전용면적 167~263㎡ 규모 아파트 114가구, 오피스텔 118실로 구성되어 있다.

롯데캐슬 프레지던트 단지는 지하철 5ㆍ6호선 환승역인 공덕역과 연결되어 있다. 공덕역 주변 지역은 최근 도시환경정비사업 과 아현뉴타운 사업 진행, 초고층 주상복합 공급 등으로 고급 주거ㆍ오피스 지역으로 부상하고 있다. 분양가는 5년 전 가격이 적용돼 아파트는 3.3㎡당 평균 1800만원, 오피스텔은 평균 1400만원 선이다.

명주산업개발(주) 인천광역시 남구 주안동 220-1번지에 명주 아르디에 도시형생활주택 및 오피스텔을 분양중이다.

주안역에서 도보로 1분 거리에 있으며 분양가는 세대 당 5930만원~7200만원까지 다양하게 있다. 대한주택 보증보험에 가입되어 있으며 융자는 중도금 60%로까지 가능하며 실투자금은 2000만원부터 가능하다.