[인터뷰] "용산개발 실패, 코레일 갑질에 하늘이 벌내린것"

[재경일보 김동렬 기자] 비정규직으로, 중소상공인으로, 임차상인으로, 실업자로 전국 곳곳에서 '을'의 위치에서 온갖 수난과 고통을 겪고 있는 상황이 알려지면서, 경제민주화와 '을' 살리기를 위한 특단의 대책과 입법을 요구하는 목소리가 커지고 있다.

현재 대기업들이 우월적 지위를 남용하는 사례가 속속 드러나고 있는데, 공기업 또한 만만치 않아 파문이 더욱 커질 것으로 보인다. 코레일의 횡포로 큰 고통을 겪고 있다는 중소상인들의 목소리를 담아본다. <편집자주>

요즘 갑을 논쟁이 심해지는 사회 분위기 속에서 저희 용산 국제업무지구에서도 개발이라는 관점에서 갑을논쟁을 이야기 하고자 이 자리에 나왔습니다.

개발이라는 관점에서 '갑'은 시행사, 저의 경우에는 드림허브라는 특수 목적법인이었습니다. 이 회사는 31개 회사로 이루어진 특수 목적법인 여기에는 삼성물산, 코레일, 국민연금, LG건설, 대림, 심지어 서울시 산하의 SH 공사까지 유명 건설사, 공영기업 등이 포함된 '슈퍼 갑'이었습니다. 그리고 '을'은 2200가구의 주민이었습니다.

'갑의 횡포'가 어느 정도였는지를 이야기 하자면 코레일 땅 2007년 1월1일 기준 개별 공시지가가 약 평당 518만원이었고 서부이촌동 땅은 약 960만원이었습니다. 그런데 서부이촌동 땅값보다 못한 이땅을 코레일과 삼성컨소시엄이 입찰 과정을 통해 서로 짜고 평당 7800만원으로 계약하고 올립니다. 그러다 보니 아파트 공급가가 당연히 올라가서 평당 5000만원 정도 받아야 사업성이 있는 것으로 판단이 되었습니다.
 
그러면 25평 만해도 12억5000만원입니다. 그런데 저의 아파트가 27평인데 보상 잘 해줘봐야 개발이익 배제 원칙의 보상이라 4억5000만원에서 5억원 예상합니다. 그러면 결국 약 7억5000만원정도를 더 내야 하는 것입니다.

27평 아파트 가진 사람이 25평 아파트를 받는데 7억5000만원을 더 내야 하는데, 결국 조금 보상받고 나가라는 것이죠. 코레일, 삼성물산, 롯데관광, 국민연금, 서울시 등 슈퍼 갑에 속해 있는 사람들이 할 짓 입니까? 형평성, 재산권, 거주권, 행복추구권을 박탈하는 슈퍼 갑의 횡포입니다.
 
그런데 서부 이촌동 사람들이 이런 사실을 알고 반대하니 공권력이 동원됩니다. 불법으로 주민 정보를 취합하고 폭력을 행해도, 시세로 주민에게 보상한다고 사기 쳐도, 금거북이를 주고 온천 보내주고 금품을 살포해도 슈퍼 갑은 거의 무죄로 판명됩니다. 심지어 법까지 고치면서 개발을 강행합니다. 주민이 평생 벌어 집한 채 지키려고 투쟁하다가 조금만 실수해도 벌금을 물립니다.
 
결국 슈퍼 갑에 속해있는 회사들끼리 땅값 올리고 온갖 불법을 행하니 잘되겠습니까? 하늘이 벌을 내렸죠. 결국 부동산 경기 꺼지고 세계경제 불황이 오다 보니 평당 5000만원에 분양이 안 되는 경제상황이 되었습니다. 이 사업을 강행해 벌려보면 결국 몇조원을 손해본다는 결론에 이르자 주관사인 삼성물산이 빠집니다.
 
주민들만 2007년부터 개발 제한구역으로 지정되면서 팔지도 못하고 이사도 못하는 상황에 이르게 됩니다. 약 햇수로 7년 동안 주민들은 찬반으로 나뉘어 서로 얼굴 붉히고 그야말로 오도가도 못하는 상황으로 서부 이촌동은 그야말로 감옥입니다. 재산권, 거주권, 행복추구권이 박탈되는 상황이 됩니다.
 
무지한 사람들은 슈퍼 갑인 드림허브의 말을 믿고 보상을 많이 받을줄 알고 돈을 빌리고 막 씁니다. 결국 빚쟁이가 되고 자살하고 재산권을 지키기 위해 지난 6~7년 동안 주민들이 제대로 직장도 갖지 못하고 투쟁하다 빚지고, 갑의 횡포에 의해서 을은 비참해지는 상황입니다.

이렇게 슈퍼 갑이 무지막지한 횡포를 휘둘리다 벌을 받아 사업이 중단되는 상황이 되었으면 하루 빨리 주민 피해를 줄이기 위해 개발 제안구역에서 풀어줘야 합니다. 그런데 이제는 슈퍼 갑에 속해있는 회사들끼리 싸웁니다. 특히 코레일과 일반 주식회사 롯데관광, 삼성물산 등이 서로 싸웁니다. 그 싸움 속에 한 푼이라도 덜 손해 보고자 아직도 말로만 개발하겠다고 실시계획 인가 신청을 합니다.
 
실제 상황은 더 이상의 투자를 하지 않으므로 개발 포기를 하면서 사업무산에 대한 책임을 지우지 않기 위해서 실시 계획인가 신청을 하는 것입니다. 그러다 보니 주민들은 지금까지 재산권, 거주권, 행복추구권이 박탈되는 상황이 됩니다.

슈퍼 갑이 주민인 을에 대해 온갖 불법, 편법, 협박을 행하는 이런 사회는 하루 빨리 사라져야 한다고 봅니다. 그런 의미에서 슈퍼 갑 속에 속해있는 서울시 즉 서울시장님이신 박원순 시장님이 하루빨리 주민의 기본권인 재산권 주거권 행복추구권을 행사할 수 있도록 개발 제안 구역에서 벗어날 수 있도록 행정력을 발휘해주었으면 합니다.

◆ 용산국제업무지구 개발 실패로 관계자들과 국민이 막대한 손실을 입은 것으로 알려져 있는데, 문제가 어느정도인가?

31조원 규모의 단군 이래 최대의 개발사업으로 꼽혔던 서울 용산구 한강로3가 일대 51만5483㎡에 31조원을 투자해 초고층 빌딩 23개를 세우는 등 최첨단 신도시를 건설하는 용산국제업무지구 개발사업은 첫 삽도 뜨지 못한 채 7년 만에 최종부도를 맞이했습니다.

강제로 사업에 포함된 채 보상이라도 기대하며 수년간 집을 매매하지 못하고 빚으로 생활을 꾸려왔던 서부 이촌동 주민들은 용산개발사업의 부도로 인해 사업 지정이 취소되면, 보상 받을 길이 없어질 것입니다.
 
주민 중 절반 이상이 개발 후 프리미엄을 기대하고 평균 3억4000만원 이상을 대출받은 것으로 파악되고 있는데, 용산개발사업의 부도로 인해 부동산 가격이 급락하면서 이자를 감당하지 못하는 주민들의 집이 대거 경매에 나오는 사태가 예상됩니다.

용산개발사업에 사업추진을 위한 주민동의서를 받기 위해 시행사는 '민간개발의 혜택은 동의서를 제출한 55%까지만 제공토록 사업조건이 변경되었으며 입주권 프리미엄과 최대 24억원의 혜택이 예상된다'는 등의 허위의 전단지를 배포하면서 주민들을 선동해 동의서를 받아갔습니다. 현재 주민들은 코레일 및 국가를 상대로 거액의 손해배상소송을 준비 중입니다.

주민들 뿐만 아니라 서부 이촌동 상인들도 지난 2010년 철도정비창, 용산 우편집중처리국 이전으로 3000여 고정 고객들이 빠져나가고, 개발 추진으로 인한 지역의 슬럼화로 인해 매출이 급락하면서 350여개이던 상가는 현재 150여개 정도만 남아있고, 비어있는 상가가 전체 상가의 70%에 육박해 남은 곳들도 조만간 문을 닫을 예정입니다.

또 용산개발사업의 부도로 인해 공공기관의 피해가 상당할 것으로 예상됩니다. 국민연금공단은 1250억원을, 서울시 산하기관인 SH공사는 490억원을 각각 자본금으로 투자했으며, 삼성생명, 우리은행 등의 금융권도 2365억원의 손실이 예상되어 결국 전체 국민의 부담이 될 수 있습니다.

◆ 용산역세권개발사업과 한강르네상스사업이 편법적으로 결합됐다는 말이 나오는데?

최초의 코레일이 구상한 용산 역세권 개발 계획은 오세훈 前 서울시장의 한강르네상스와 결합하면서 규모가 커져 많은 문제를 발생시켰습니다.

2006년 8월 코레일은 용산역세권 개발 구상을 마련해 철도 경영정상화 종합대책의 하나로 발표했습니다. 이 대책에는 코레일은 용산 차량정비창 부지만 팔고, 민간 사업자가 개발하는 방식이었습니다. 그러나 같은 해 12월 코레일은 직접 개발사업에 참여를 결정하고 지분의 25%를 소유했습니다. 철도사업을 목적으로 하는 공공기관인 코레일이 부동산 개발사업에 참여하기로 한 것입니다.
 
코레일은 2006년 12월 차량정비창 부지에 대한 위 용산역세권 개발사업자를 공모했습니다. 그런데 이에 대해 서울시가 반대했습니다. 서울시는 서부이촌동도 포함하여 개발사업을 진행해야 한다는 것이었습니다.

코레일은 2007년 4월 사업자 공모를 취소했으며, 당시 서울시장인 오세훈 시장이 추진하던 한강르네상스와 용산 역세권 개발을 통합하는 개발이 같은 해 8월 합의되었습니다. 이어 2007년 8월 코레일은 용산 국제업무지구 개발사업자를 공모했습니다. 사업계획은 당초 37만2000㎡에서 51만9000㎡로 대폭 확대되었으며 서부이촌동 2200여 가구도 포함되었습니다.
 
◆ 코레일이 과도한 부동산 개발 사업으로 인해 유동성 위기에 직면한 것인가?

국가 철도 운영을 목적으로 한 공기업인 한국철도공사는 재정 적자 해소를 위해 과도한 자산개발을 추진했습니다. 2009년말 기준 자산개발 토지는 약 3조3000억원으로 보유토지 자산 중 약 30%에 해당하고, 2010년 연간 매출액 4조5000억원 대비 73%에 해당하는 대규모입니다.

그런데, 재정 적자 해소를 위해 추진했던용산국제업무지구 개발사업이 위기에 처하자 한국철도공사는 유동성 위기 직면해 있습니다.
 
국제 신용평가사인 무디스와 S&P는 최근 신용등급을 부정적으로 변경했습니다. 부채비율은 지난 2006년 68.9%에서 2011년 130.0%, 2012년 153%까지 뛰었고, 이 사건 사업 디폴트로 인해 182%까지 상승할 것으로 예측되고 있습니다. 2012년말 기준으로 부채 14조원, 당기순손실이 2조8000억원에 이릅니다.

한국철도공사의 재정적 위기로 인해 철도 운임이 상승하거나 막대한 혈세가 투입될 위기에 처해있습니다. 국토해양부는 2013년 3월26일 철도운송사업으로 재무위기가 번지지 않도록 철도운송사업과 비철도운송사업의 회계 분리를 지시했습니다.