'임대차 3법' 개정안 본격 발의…전월세시장 변화 예상

최근 더불어민주당 윤후덕 의원이 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용을 골자로 한 '주택임대차보호법' 개정안을 대표 발의했다.

임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있게 하고, 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 것이 골자다.

이는 작년 법무부와 국토부, 민주당간 당정 협의를 통해 공감대가 형성된 내용이다.

민주당이 총선을 앞두고 공개한 공약집에도 2+2 계약갱신청구권과 직전 임대료의 5% 이상 올리지 못하는 전월세상한제를 도입한다는 내용이 들어있었다.

전월세신고제를 비롯해 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 '임대차 3법' 추진을 위한 법 개정이 지난 국회에서 성과를 보지 못했지만 정부는 이를 계속 추진한다는 방침을 분명히 했고 국회도 이에 부응해 입법 작업을 서두르는 분위기다.

8일 국회와 국토교통부에 따르면 윤 의원 외에도 박주민 의원 등 여러 민주당 의원들이 개별적으로 주택임대차보호법 개정안을 준비 중이다.

박 의원은 계약갱신청구권을 임차인이 원하는 대로 무기한으로 행사할 수 있게 하는 내용의 개정안을 추진하고 있다.

민주당은 을지로위원회를 통해 법안 내용을 논의할 예정이지만 당 차원의 통일된 법안을 내기보다는 의원들이 개별적으로 다양한 법안을 제출할 예정이다.

민주당의 총선공약에는 기존 임대차 계약이 끝나고 나서 다른 임차인과 계약을 체결할 때도 원래 계약 금액의 5% 이상 증액하지 못하게 하는 내용이 들어 있었다.

이는 기존에 논의되던 전월세상한제에서 더 나아간 내용으로, 아직 주무부처인 법무부나 국토부와 본격적인 논의는 되지 못했다. 현재 당정이 합의한 전월세상한제는 계약 갱신시 적용된다.

이에 대해 민주당 관계자는 "세입자 보호와 관련한 여러 법안이 발의되면 자연스럽게 정부와 구체적인 내용을 두고 논의가 이뤄질 것으로 본다"고 말했다.

전월세신고제를 도입하기 위한 '주택법' 개정안은 지난 20대 국회 때 같은당 안호영 의원이 발의한 바 있고, 이번 국회에서도 안 의원이 대표 발의할 예정이다.

안 의원실 관계자는 "조만간 지난 국회에서 처리되지 못했던 법안들을 재발의할 예정이고, 이때 전월세신고제 도입을 위한 주택법 개정안도 다시 낼 예정"이라며 "법안 내용은 앞서 제출한 것과 다르지 않을 것"이라고 말했다.

전월세신고제는 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래가를 신고하게 하는 제도다.

실거래 신고된 전월세 주택은 임차인의 확정일자가 자동으로 처리돼 보증금을 보호받을 수 있고 정부는 전월세 시장의 통계를 확보할 수 있게 된다.

반면 임대인은 전월세 내용이 공개되면서 임대소득 세원이 그대로 노출된다.

전월세신고제는 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 운영하기 위한 기반이기도 하다.

국토부는 법안이 아직 처리되지도 않은 상황임에도 최근 전월세신고제 실행방안을 마련하기 위한 연구용역을 발주하며 적극적으로 나서고 있다.

국토부는 용역제안서에서 "전월세신고제 시행을 위한 관리시스템을 구축하고 법적보완 방안을 마련하고, 향후 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 추진하기 위한 정확한 인프라를 구축할 필요가 있다"고 밝혔다.

이와 함께 같은당 윤관석 의원은 지난 12·16 대책 내용을 담은 주택법 개정안을 최근 재발의했다.

이는 불법 전매에 대해 10년간 청약을 금지하고 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 임대주택 공급 등 공공성을 갖춘 사업에서 나오는 주택은 분양가 상한제 대상에서 제외하는 내용이다.

임대차 3법은 가히 정부의 새로운 부동산 대책 중 하나로 뽑힐 정도로 주택시장에 상당한 파급력을 가져올 전망이다.

정부의 주거안정 정책에도 불구하고 최근 서울 등 수도권 전월세 시장은 과열 양상을 보이고 있다.

KB국민은행 부동산 리브온 자료에 따르면 서울 아파트 전셋값은 1년 새 평균 2천400만원(5.2%) 상승한 것으로 파악된다.

국토부가 최근 발표한 2019년도 주거실태 조사에선 수도권 임차가구의 월소득 대비 월임대료 비중(RIR)은 전년 18.6%에서 20.0%로 상승한 것으로 나타났다. 수도권 전월세 가구는 월급의 20%를 임대료로 낸다는 뜻이다.

민주당과 정부의 임대차 3법 추진이 워낙 파급력이 큰 만큼 시장에 부작용을 가져올 수도 있다는 지적도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전월세신고제, 계약갱신청구권은 중장기적으로 전월세 가격을 안정화시킬 수 있겠지만 시행 직전에는 전월세 가격을 상승시킬 우려가 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택임대시장에서 자율성과 수익률이 떨어지면 임대인이 공급을 포기해 국지적으로 도심과 같은 지역은 시장이 더 불안해질 수 있다"며 "임대 기간이나 임대료에 대한 직접적 규제보다는 임대료 보조, 임대주택 공급 정책이 좋을 수 있다"고 말했다.