[6·17 부동산대책] 갭투자 막자고 초가삼간 태우나… 더 멀어진 실수요자의 ‘내집마련‘

정부는 6·17 부동산대책을 통해 전세자금 대출을 받은 후 투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 신규로 구입하면 전세대출을 즉시 회수한다고 밝혔다.

이번에 내놓은 부동산대책은 전세대출을 막아 규제 사각지대로 몰리는 투기 수요를 봉쇄해 갭투자와 풍선효과를 차단하겠다는 취지이다.

▲갭투자가 뭐길래…전세대출에 옥죄는 정부=갭투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다.

예를 들어 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 방식이다.

전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 크게 성행했다.

서울 아파트값이 다시 상승 조짐을 보이자 정부는 갭투자 차단을 위해 전세대출 옥죄기에 나선 것이다.

▲전세대출 규제란=주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 의무적으로 입주해야 하며 전세 대출을 받은 상태에서 3억원 넘는 집을 사면 대출이 전부 회수된다. 현금 동원력 없이 대출을 받아 집을 미리 사두는 행위가 불가능해진 것이다.

이에 1주택자의 수도권 내 전세대출이 사실상 금지되며 타지역 전출을 위해 생겨난 전세 매물도 급격히 자취를 감출 것으로 전망된다.

▲전세대출 막힌 무주택자들 “평생 남의 집살이 해야하나”=전세대출은 현금이 부족한 서민들이 주로 내집 마련에 디딤돌로 삼아 왔다.

그런데 이번 전세대출 규제로 무주택자가 내 집마련을 위해서는 최소 3억원 이상 현금이 있어야 한다는 계산이 나오면서 신혼부부나 무주택자 등 실수요자들 사이에서 비판의 목소리가 커지고 있다.
특히 이미 3억 원 초과 9억원 이하 1주택 보유자의 전세대출은 만기 연장이 가능한 반면 3억원 이상 주택을 신규 구매에 대해 전세대출이 제한되는 것이다.

▲전세대출 옥죄고 금리는 최저…전세금 오르는데 시장은 혼란=일각에서 집값을 잡겠다고 전세대출을 옥죄면서도 금리는 역대 최저를 기록했으며, 코로나19까지 더해 은행의 여신 확대를 주문하면서 부동산 시장에 혼란만 가중된다는 비판도 있다. 즉 공급은 제한돼 있는데 초저금리에서 유동성이 풍부해져 전세금이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다.

▲정부 “중산층과 젊은 층 ‘내 집 마련’ 기회 박탈 막자는 것”=정부는 이번 대책에 대해 전세대출 규제를 강화한 것은 중저가 주택으로 갭투자가 유입돼 집값이 급등함으로써 서민 중산층과 젊은 층의 내집마련 기회마저 박탈하는 것을 막기 위한 것이라고 설명했다.